Ипотечный кредит: всерьез и надолго

Тема ипотеки является одним из регулярных проектов журнала, к которым проявляется постоянный читательский интерес. Сегодня мы вновь обращаемся к вопросу ипотечного кредитования, столь актуального в наши дни.

Российским гражданам из‑за галопирующего роста цен все сложнее накопить средства на покупку недвижимости без привлечения заемного капитала. По данным аналитиков, в столице увеличение цен на жилье в текущем году может оказаться рекордным. Уже сейчас, на конец июня, средняя цена за 1 кв.

 

 

м в Москве составляет 3440 долл. (www.irn.ru), а к концу года эта цифра может существенно вырасти.

Такое развитие событий сказывается на рынке ипотечного кредитования. Во‑первых, объем предложений на рынке жилья не удовлетворяет спрос, а во‑вторых, несмотря на снижение банками процентных ставок ипотечного кредитования, бурный рост цен сокращает число потенциальных заемщиков. Объемы ипотечного кредитования в текущем году имеют тенденцию к уменьшению, поскольку ссудополучатели не успевают угнаться за ростом цен. С использованием кредитных средств, по оценкам кредитно-финансовых организаций, заключают не более 10% сделок по приобретению недвижимости, что ни в какое сравнение не идет с зарубежными рынками ипотеки. В Москве доля таких сделок не превышает 4%, по России и того меньше — не более 0,5%.

В столице собственные ипотечные кредиты предлагают около четырех десятков банков. Москвичи могут выбирать более чем из 400 схем кредитования. По сравнению с прошлым годом банки пошли на изменение условий, облегчив для заемщиков порядок получения кредитов. Выбирая ту или иную кредитную организацию, будущий заемщик задается многими вопросами:
какова процентная ставка по кредиту;
насколько продолжителен срок кредита;
каким может быть минимальный взнос;
какова схема погашения кредита;
имеется ли возможность погасить кредит досрочно;
какие требования предъявляет банк к заемщику;
возможно ли получить деньги под серую или черную зарплату.
Остановимся подробнее на каждом из этих моментов.

Суммы и сроки

Банки предлагают кредиты главным образом в долларах, а также в рублях и евро. Процентная ставка колеблется от 11 до 18% по кредитам в рублях и от 9 до 14,5% в валюте. Интересный банковский ход — предложение рублевого кредита под плавающую процентную ставку (данный путь выбрали некоторые кредитные организации), которую определяют в зависимости от ставки индекса MosPrime (средняя ставка предоставления рублевых кредитов, объявляемая ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам) и пересчитывают ежеквартально.
Средства под минимальную процент-ную ставку (9–10%) может получить лишь тот заемщик, который декларирует белую зарплату и имеет возможность документально подтвердить свой доход, предоставив справку 2-НДФЛ. Если труженик имеет серый заработок, который подтверждается лишь справкой по форме банка, процентная ставка возрастает до 11–13%. Ссуды под самые высокие проценты выдают, когда доходы записывают только со слов получателя и не имеют документального подтверждения. И все же это более гибкий подход, чем пару лет назад. В последнем случае риски для кредитной организации настолько возрастают, что с такими клиентами работают далеко не все банки. Кроме того, размер процентной ставки зависит от типа жилья, которое собирается приобрести заемщик — квартиры в строящихся домах кредитуют под более высокий процент.

Еще одна составляющая, влияющая на величину процентной ставки, — срок, на который клиент берет ссуду (в столичных банках он колеблется от года до 30 лет). Чем длиннее данный период, тем под более высокий процент выдают кредит. В среднем же срок кредитования составляет 10–15 лет.

«Как показывает практика, чаще всего за кредитом обращаются работники с серым доходом, у которых справкой по форме 2-НДФЛ может быть подтверждена минимальная часть дохода, а остальная часть — справкой по форме банка или устно руководителем по месту работы», — говорит начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании Георгий Маргиев.

В зависимости от суммы кредита, срока, на который берут деньги, валюты ссуды, а также от вида предполагаемой покупки банки рекомендуют различные программы ипотечного кредитования. Так, Сбербанк России предлагает потенциальным покупателям жилья «Ипотечный кредит», «Ипотечный+» (на жилье, построенное или строящееся при участии СБ РФ), «Кредит на недвижимость», а также отдельный продукт «Молодая семья». Банк «ДельтаКредит» имеет «Delta25», «DeltaRU», «DeltaВариант», «DeltaИнвест», «DeltaМечта», «DeltaСтандарт». У «Городского ипотечного банка» шесть программ: «Квартира», «Дом», «Земля», «Квартира+», «Дом+», «Земля+».

Банки предлагают одну из двух схем погашения текущих платежей по кредиту. Согласно первой из них ссудополучатель ежемесячно гасит кредит равными частями, процент же исчисляют от остатка невыплаченной суммы. Вторая — аннуитетная — схема предполагает расчет полной суммы платежей за весь период пользования кредитом и деление ее на количество месяцев данного срока. Если в первом случае ежемесячная сумма платежа постепенно уменьшается, то во втором остается неизменной.

Заемщик, имеющий возможность погасить взятый кредит досрочно, сталкивается с проблемой: большинство банков налагает запрет на погашение кредита в период от трех до двенадцати первых месяцев. В случае нарушения данного правила со слишком активного заемщика взимают штраф, составляющий примерно 2–5 % от суммы досрочного погашения. В дальнейшем сумма выплат может быть пересчитана с учетом досрочно погашенных средств, за что в ряде банков также берут деньги.

Новшеством в борьбе банков за клиентов стало рефинансирование ипотечных кредитов, причем не только собственных, но и других кредитных организаций. В последнем случае клиенты других банков имеют возможность переоформить ссуду под меньший процент или на более долгий срок. Следует отметить, что пока это лишь единичные случаи.

Кому светит

На получение кредита может рассчитывать не каждый человек. Во‑первых, заемщик должен быть дееспособным. Во‑вторых, если за ссудой обратился человек предпенсионного возраста, то с большой долей вероятности он сможет получить деньги только при условии, что имеет доход, позволяющий расплатиться с банком до достижения пенсионного возраста. Хотя сегодня появились программы, разрешающие выдачу кредитов пенсионерам. В‑третьих, в большинстве случаев у потенциального заемщика непрерывный стаж должен составлять не менее двух лет, причем на последнем месте человек должен отработать не меньше полугода. А вот регистрации в Москве или области в большинстве случаев не требуется — банки устраивает наличие гражданства РФ.

В ряде финансовых домов за рассмотрение документов заемщика взимают плату (до 85 долл.) чаще всего после принятия положительного решения о выделении кредита. Рассматривая документы потенциального клиента, кредитная организация оценивает наличие так называемых стоп-факторов в отдельно взятом случае. Как правило, препятствием становится частая смена места работы, отсутствие образования или квалификации, наличие судимости, нестабильность дохода, низкая зарплата, отрицательная кредитная история.

«Отказ в выдаче кредита происходит в случае, когда заемщик по тем или иным причинам не может выполнить условие или требование программы ипотечного кредитования. Это может быть одно или несколько условий, и их состав полностью зависит от конкретной ситуации», — поясняет начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская.

«Физическим лицам чаще всего могут отказать в предоставлении жилищного ипотечного кредита по двум причинам: в связи с предоставлением недостоверных сведений в заявлении-анкете или непредоставлением всей необходимой информации для оценки возможности обслуживания кредита потенциальным заемщиком», — продолжает мысль начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании Георгий Маргиев.

Претендент на получение заемных средств должен быть способен самостоятельно выплатить часть стоимости будущей квартиры. В настоящее время минимальная сумма первоначального взноса заемщиков уменьшена. В разных банках эта величина колеблется от 10 до 50% стоимости жилья, средний показатель составляет 10–20%. Для отдельных категорий заемщиков минимальная планка первоначального взноса равна 5%. Однако специалисты предупреждают, что реально будущий заемщик должен иметь на 5–10% больше средств, поскольку ему предстоит нести дополнительные расходы.

Основные показатели ипотечных продуктов ряда кредитных организаций
Банк	Процентная ставка, % годовых		Минимальный первоначальный взнос заемщика, % общей стоимости объекта	Срок погашения кредита, годы
	В валюте	В рублях
Абсолют Банк	10–14	—	20	1–20
Банк Москвы	10–11	13–14	10–20	3–15
Внешторгбанк 24	9,8–12	13–14	15	5–25
Городской ипотечный банк	9,5–13	13,5–15	25	1–25
Дельта-кредит	9,7–13;	13,75–14,25;	20	7–25
	плавающая (6–7 +LIBOR)	плавающая (5,5–6,5 + MosPrime)
Зенит	От 10	от 14	10–20	1–20
Импэксбанк	11–14	13,5	15	1–20
Национальный резервный банк	9–14,5	13,5	15	1–25
(Национальная ипотечная компания)
Райффайзенбанк	8–14;	12–16,5	14,5	1–25
	возможна
	плавающая
Сбербанк России	10,6–11	14–16	10	1–20
Собинбанк	11	15	15	1–20
Сосьете Женераль Восток	11–13	25	30	1–10

Информация открытых источников


Сумму, на которую может претендовать заемщик, рассчитывают исходя из величины дохода. Так, покупатель квартиры не может тратить на обслуживание кредита больше половины собственной зарплаты. В некоторых банках эту цифру устанавливают на уровне 30%. В случае если в деле фигурирует созаемщик (например, супруг или близкий родственник), расчеты ведут исходя из совокупного дохода заемщика и созаемщика. Что касается поручителей, банки теперь не предъявляют жесткого требования к их наличию.

Не всякий квадрат ипотеке рад

Требования к жилью, которое собирается приобретать заемщик, каждый банк определяет по‑своему. Чаще всего учитывают вероятность сноса дома, конструкции стен и перекрытий, наличие незарегистрированной перепланировки в квартире. В большинстве банков невозможно получить ссуду на приобретение неликвидного жилья. Во внимание принимают историю квартиры, юридическую чистоту недвижимости и то, свободна ли она или владельцы жилья подыскивают для себя альтернативный вариант смены жилплощади.

Кредитная организация может выдать средства на приобретение жилья как в столице, так и в Подмосковье. Однако при покупке недвижимости в дальнем Подмосковье или при приобретении коттеджа могут возникнуть проблемы.
Кредитуется и строящееся жилье. При этом деньги для его приобретения выдают под более высокие проценты (ставка колеблется от 10 до 16% и меняется в зависимости от того, закончено строительство или нет). Залогом выступают права на будущую недвижимость. Кредитованием новостроек занимаются не все банки. Проблемой является то, что у застройщиков часто неполный пакет документов по возводимым домам. В целях уменьшения рисков некоторые кредитные организации соглашаются выдать заем на определенном этапе строительства, другие работают только с несколькими зарекомендовавшими себя застройщиками.

Без бумажки ты букашка

Решение о выдаче кредита тому или иному клиенту принимают на основании большого количества данных. Обычно банки в обязательном порядке требуют предоставления копий документов, удостоверяющих личность, документов о семейном положении, об образовании, справок о доходах, трудовой книжки, трудового договора. Предварительную заявку рассматривают от нескольких часов до нескольких дней. Окончательное решение принимает кредитный комитет в течение одной-двух недель. В случае если положительное решение принято, клиент оплачивает до 80 долл.

После этого начинается поиск жилья. Заемщик должен справиться с этой задачей в течение трех месяцев с момента получения положительного решения о предоставлении кредита. Найденное жилье в обязательном порядке проверяют на юридическую чистоту и оценивают. Стоимость услуг оценщика составляет от 100 до 150 долл. и оплачивается покупателем квартиры. Еще одна операция, ставшая сегодня необязательной, — нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Наиболее важный момент в ходе подготовки к сделке — проверка юридической чистоты квартиры, которую осуществляют риелтор, если он есть, банк и страховщик. Последний несет максимальную ответственность, поскольку в случае промаха возмещать убытки банку и заемщику придется именно страховой компании. Поэтому почти все банки предъявляют к ссудополучателю требование застраховаться, расходы на страхование составляют 1–2 % от ежегодного остатка ссудной задолженности в год. Обязательны три вида страхования: личное страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщика, страхование титульного права собственности и страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и физического уничтожения. Страховой договор должен быть подписан с компанией, которую рекомендует банк. При продлении полиса в каждом последующем году размер страховой премии пересчитывают в сторону уменьшения.
Дополнительные расходы заемщика могут в общей сложности составлять до 5% от суммы кредита. Помимо вышеназванных эта сумма состоит из таких трат, как комиссия за обслуживание кредита (0–0,5% в месяц), плата за аренду депозитной ячейки (20–70 долл.), за перевод и обналичивание денег (0–1%) и за открытие счета (0–1,5%).

Денис Галочкин Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...