Ипотека получит новые финансовые инструменты

В 2003 году количество ипотечных займов в России увеличилось в два раза. Однако высокая динамика ипотеки относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельности участников ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена Вторая Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством "АК&М".

Жилищное кредитование бывает разным

Как сегодня работает жилищное кредитование, было показано на примере ипотечных программ московских риэлторов и региональных операторов системы АИЖК.

Генеральный директор ОАО "Ипотечной корпорации Московской области", регионального оператора АИЖК Владимир Мальцев помимо предпринимательских структур в систему АИЖК включает и государственные органы, которые обязаны, согласно Конституции РФ, "создавать условия для осуществления права граждан на жилье".

 

 

Задача регионального оператора АИЖК - найти условия для баланса интересов бизнеса и власти на ипотечном рынке. На сегодня корпорации удалось в качестве соучредителей привлечь Правительство области (54,3% акций) и администрации 14 муниципальных образований Подмосковья. Помимо чисто "ипотечных" задач - выдача и рефинансирование ипотечных кредитов по стандарту АИЖК - корпорация выступает в качестве девелопера и застройщика.

Еще больший комплекс задач, связанных с развитием ипотеки, решает Иркутское региональное ипотечное агентство. Иркутская область (среднестатистическая по доходам населения около 4 тыс. рублей), из-за сильного дефицита предложения жилья занимает 7-е место по стоимости недвижимости (после С.-Петербурга). Поэтому агентству приходится заниматься восстановлением местного строительного комплекса: вопросами выделения жилья, проблемами повышения качества строительства, подготовкой кадров для стройкомплекса. Между тем, основной задачей остается привлечение кредитных ресурсов.

По словам заместителя генерального директора ОАО "Иркутское РИА" Татьяны Кубасовой, за счет ипотеки удастся обеспечить жильем 5-15% населения области, а массовая застройка под ипотеку снизит стоимость строительства. Но и тогда останется часть населения, которой ипотека будет не по карману. По оценке Татьяны Кубасовой, в Иркутской области останется более 72% неплатежеспособных граждан, также ожидающих, что ипотека решит их жилищные проблемы. Такая "фетишизация" ипотеки, завышение социального ожидания может дискредитировать в глазах общества саму идею.

Поэтому необходимо разъяснять, что есть рыночная ипотека и есть социальная, где жилье приобретается не на условиях собственности, а на условиях социального найма. Как сказал заместитель председателя Госстроя РФ Владимир Пономарев, граждане, которые занимают эти помещения, пока находятся в категории малоимущих, не приватизируют жилье, но у них сохраняется шанс по мере улучшения достатка участвовать в приобретении жилья в собственность.

Классическое предложение

Сегодня в ипотеке участвует более 160 кредитных организаций, 63% из них - московские структуры. Главное отличие столичных банков от региональных - у банков в Москве избыточная ликвидность и, выдавая кредиты, они не нуждаются в рефинансировании. Часть банков представляют зарубежный капитал. Тем не менее, все большее число заемщиков включает в свои ипотечные программы кредитование по стандартам АИЖК.

Условия предоставления кредитов в коммерческих банках почти одинаковы и зависят в основном от сроков, соотношения "кредит-залог", прозрачности доходов клиента. Кредит выдается на 5 - 27 лет, процентная ставка для рублевых кредитов составляет от 14 до 18% в год и 11-18% годовых в валюте, первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилья (есть "молодежные" программы, где требуется 10%).

В Москве, человек может взять кредит размером до 0-500 тыс. Некоторые банки не ограничивают максимальный размер кредита, ставя его в зависимость от платежеспособности клиента: кредит не должен превышать 1/3 совокупного дохода на члена семьи.

Общая тенденция - расширение количества специализированных кредитных схем для охвата как можно большего числа социальных групп, и работа со всеми видами жилья - от новостройки до загородного коттеджа. Некоторые банки обязуются со временем снижать процентную ставку клиенту, если тот выполняет все свои обязательства (Газпромбанк). По стандартам АИЖК процент снижается постоянно, поскольку ставка рассчитывается с учетом темпов инфляции (в минувшем году оценивалась в 12%), одного процента маржи АИЖК и двух процентов прибыли регионального кредитора. По словам руководителя АИЖК Александра Семеняки, правительство планирует снижение темпов инфляции примерно на 1-2% в год до 2005 года, соответственно, будет снижаться и ставка ипотечного кредита по стандартам агентства. АИЖК в этом году смягчил оценку платежеспособности клиента, засчитывая взнос в новостройку и погашение рассрочки уже как кредитную историю и не требуя официального подтверждения доходов. По такой схеме уже работает ОПТ-банк.

Банкиры не очень уверены в рынке недвижимости, что отражается на размере первого взноса. По оценке Александра Семеняки, рынок жилья может в любой момент "упасть" на 30%, поэтому программы типа "молодая семья", где кредитуют до 90% стоимости квартиры, сегодня достаточно рискованны. Необходима другая динамика цен, с минимумом колебаний вокруг тренда. Это обязанность тех, считает руководитель АИЖК, кто регулирует рынок. Другой путь снижения банковских рисков - их страхование за счет заемщика.

В поисках "длинного" источника

Проблема неустойчивости цен "отпугивает" долгосрочные инвестиции в стройиндустрию. В основном в жилищное строительство инвестируется краткосрочный капитал до двух лет с расчетом получения большой прибыли. Кроме того, банкам крайне невыгодно держать у себя на балансе долгосрочные кредиты, их надо "сбрасывать" на фондовом рынке. С другой стороны, "длинные" деньги для ипотеки традиционно ищутся в Пенсионном фонде, который имеет право размещать средства в ипотечных бумагах, обеспеченных государством. Но рынка ипотечных бумаг пока нет. Фундаментальный закон, направленный на развитие этого рынка, был принят только в октябре прошлого года.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев считает, что для формирования рынка ипотечных бумаг необходимо около двух лет. Некоторые ипотечные структуры уже начали секьюритизацию (превращения неликвидных финансовых инструментов в новые ликвидные инструменты за счет эмиссии кредитных долгов) ипотечных кредитов, в их числе "Московское ипотечное агентство", "Первая ипотечная компания", АИЖК. По словам Руслана Исеева, развитие рынка тормозится самой спецификой ипотеки: это область между миром финансов и сферой недвижимости. Поэтому проблемы, связанные с ценообразованием жилья, монополизацией рынка строительства, уходом продавцов от налогообложения накладывают дополнительные риски на участников рынка ипотечных бумаг.

Новые игроки в ипотечной системе - паевые инвестиционные фонды (ПИФы). По мнению руководителя Первого инвестиционного фонда недвижимости Павла Зюбина, ПИФы должны привлекать инвестиции в недвижимость на первых этапах строительства. Этот девелоперский период, когда застройщики проходят согласования, изыскивают средства и т. д., еще не связан с возведением здания: и риски здесь очень велики, и отдача от проекта возможна через один-два года. Высокая цена жилья формируется именно в этот период. Под будущий объект выпускаются ценные бумаги, выкуп которых гарантирован коммерческим банком. Доходность бумаг оценивается не ниже 25%. Участие ПИФов, как профессиональный инструмент привлечения инвестиций, снижает риски и, соответственно, стоимость строительства на 20-30%. Однако для реализации такой схемы необходимо решить ряд проблем, связанных с вопросами регистрации прав собственности, переводимой в собственность ПИФа и налогообложением ПИФов на строительном рынке.

Дмитрий Тельнов Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...