От разговоров – к делу

Предвыборная пора – благодатное время, когда власти щедры на обещания и даже иногда берутся реализовывать масштабные проекты. Что из этого получится потом, после выборов, не так важно, ведь известно, что в политике главное «Движение все, цель ничто».

В июле власти всех уровней живо комментировали перспективы внедрения ипотеки. Давали обещания и клялись, что «вот-вот». Но, как обычно, начинали не с того.

 

 

Дайте банкам ипотеку

Вот например, банковское сообщество на одной из своих последних конференций говорит вроде бы правильные вещи: «Ипотека в России не развита. В минувшем году по различным кредитным схемам россияне купили только 0,1% от всего приобретенного жилья, предпочитая сразу вносить всю стоимость квартиры или дома». Но вот затем один из банкиров говорит следующее: «Препятствием для развития ипотеки становится тот факт, что из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности. Из-за этого банки опасаются давать кредиты не совсем надежным клиентам. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно».

Удивительно, но последние слова произносят не политики, у которых профессия такая – говорить, а профессионалы рынка. Последним неплохо бы обратиться к зарубежному опыту, основа основ которого – обязательное страхование сделки по ипотечному кредитованию. Неплатежеспособный клиент банка в этом случае становится клиентом страховой компании. Да и в России такой опыт есть, пусть и в других сферах, например, в автостраховании, когда по исполнительному листу может быть описано имущество должника.

Теперь о надежности клиентов. Грешно говорить такие слова банкирам. Надо бы вспомнить о том, какими «надежными» учреждениями были банки после дефолта 1998 года. В общем, тут две стороны друг друга стоят. А о трудности оформления бумаг и вовсе говорить смешно – ведь это и есть работа банкиров, их никто не заставлял заниматься таким «тяжелым трудом».

Но пойдем дальше. «Еще одна проблема — слишком высокие ставки по ипотечным кредитам. Основная причина больших процентов — инфляция, которая в России до сих пор велика», — говорят банкиры. Это уж ни в какие ворота не лезет. Возьмем Москву – какой банк в ней выдает ипотечные кредиты в рублях? Все в долларах и даже в евро, да под такой процент, что на Западе никому и не снилось.

А вот следующая проблема действительно является таковой. «Самая большая головная боль ипотеки — дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится — пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно». Это уже огрехи нашего законодательства, которые и должны устранять лоббистские структуры банковского сообщества, в первую очередь АРБ.

Впрочем, те кредитные организации, что заинтересованы в развитии ипотеки в России, все же находят выход из положения. Например, советуют прописывать детей у родственников или не продавать старую квартиру, пока заемщики не расплатятся по кредиту.

Еще один вариант для семей с детьми существует в том случае, когда на новую квартиру не хватает совсем немного – взять потребительский кредит (впрочем, такая возможность существует и у других потенциальных заемщиков). При этом получение потребительского кредита — процедура более легкая, чем ипотека: не требуется огромного числа справок, а главное – залога. Правда, и рассчитывать в данном случае можно на небольшую сумму – максимум на 10 тыс. долларов (срок возврата не превышает года-полутора).

Чиновники излучают оптимизм...

«К 2010 году объем жилищного ипотечного кредитования в России может достигнуть 5% ВВП», — такое мнение высказал генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка на российско-американской конференции по ипотечному жилищному кредитованию. Стоит пояснить, что наш ВВП чуть превышает 300 млрд. долларов, и 5% от него – это 15 млрд., а вся ежегодная «расплата» за жилье сегодня составляет 17-18 млрд. долларов. Если предположить, что к 2010 году ВВП вырастет, как того желает наш президент, вдвое, то, исходя из этого, на ипотеку будет приходиться примерно 60% сделок купли-продажи (при неизменных ценах и при том же объеме вводимого жилья). Планы, надо признаться, грандиозные. Так на чем же основаны прогнозы А. Семеняки?

Генеральный директор «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» уверен, что ипотека позволит улучшить жилищные условия для 3 млн. российских семей. Он также сообщил, что по условиям бесплатной приватизации 68% семей получили жилье в собственность и имеют возможность использовать стоимость своих квартир как активы для ипотечного кредитования. То есть, они выступают, по замыслу А. Семеняки, потенциалом ипотеки.

По его словам, сегодня средний размер жилищного займа по России составляет 300-500 тыс. рублей. При этом стоимость одного квадратного метра жилой площади равняется около 10 тыс. рублей. «При кредите под 15% годовых сроком на 20 лет ежемесячный взнос составляет около 4 тыс. рублей. По моему мнению, эта сумма вполне реальна даже для семьи со средним достатком», — уверен А. Семеняка. Он также поясняет, что ипотечное кредитование позволит каждой семье-участнице программы увеличить свою жилую площадь в среднем на 20-30 кв. метров.

(Скептики могут сослаться на то, что вышеприведенные цифры доходов-расходов характерны для российской провинции, но не для Москвы и Санкт-Петербурга. Но такой довод неубедителен: в столицах средний доход, как и расходы, в 3-3,5 раза выше, потому все выкладки А. Семеняки с этим учетом являются правомерными).

Но вот дальнейший анализ – на тему реального привлечения средств – хромает. По словам гендиректора АИЖК, в России ипотечное кредитование пока делает только первые шаги, но уже представляет интерес как для иностранных, так и для российских инвесторов. Так, за II-й квартал текущего года российские банки привлекли 200 млн. долларов для реализации программы по ипотечному жилищному кредитованию.

Стоит заметить, что примерно 40% этой суммы пришлось на Москву. То есть, в годовом исчислении данная сумма для столицы, по самым оптимистичным подсчетам, не превысит 300 млн. долларов. Учитывая, что рынок жилья оценивается в Москве в 6-7 млрд. долларов, на ипотеку придется в лучшем случае 5% средств. Да, такими темпами до желаемых 60% явно не угнаться.

...и пессимизм

«Более 5 млн. российских семей стоят в очереди на получение жилья, а достигнутые объемы строительства позволяют обеспечить жильем только 1,5% населения. При этом в улучшении жилищных условий нуждаются около 60% россиян», — сокрушается председатель Госстроя РФ Николай Кошман – «Жилищное строительство испытывает острую необходимость в инвестиционных ресурсах, однако опираться лишь на бюджетные средства – бесперспективно». Эти цифры хорошо известны, но вот дальше следует пессимистический вывод: «Программа ипотечного кредитования жилья, широко распространенная на Западе, в России непопулярна, и в ближайшее время не стоит ждать бурного ее развития».

Где же выход, и главное – где взять деньги на развитие ипотеки, раз надежды, как считает Н. Кошман, на бюджетные средства нет? Интересное предложение на этот счет высказали известный бизнесмен Олег Дерипаска и руководитель Российского союза промышленников и предпринимателей Аркадий Вольский. По их мнению, «затравкой» для ипотеки могла бы стать часть резервов Центрального банка, которые сегодня размещены в американских и европейских казначейских обязательствах (а это 64 млрд. долларов). По расчетам РСПП, на эти цели можно было бы пустить минимум 2 млрд. долларов.

Прошел месяц, но верховные власти на это предложение так и не отреагировали. Поэтому, скорее всего, ипотека в ближайшее время так и останется экзотикой.

Николай Шмелев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...