Станет ли ипотека массовой?

Российские чиновники в 2003 г. вслед за Владимиром Путиным рьяно взялись за продвижение "ипотеки" в массы. Ведь доступные кредиты на покупку жилья претендуют на звание одного из главных предвыборных лозунгов Путина. А пока Международная финансовая корпорация оценила рынок ипотечного кредитования в России в $150-200 млн в год. Или менее 0,01% ВВП.

 

 

И если в новом году удвоить хотя бы этот жалкий показатель, это будет почти революцией.

В начале 2003 г. президент Путин отметил: "Само слово "ипотека" - большая загадка для граждан. И здесь нужно заниматься разъяснением". Сказано - сделано. С разъяснениями за год отметились все кому не лень, а наиболее активным оказался председатель Госстроя Николай Кошман. Почему именно он - малопонятно, если не считать того факта, что кто-то должен быть крайним. А недавно вице-премьер Владимир Яковлев (еще один крайний на случай, если дело не пойдет) вручил ипотечное знамя Кошману: "Если главное действующее лицо - Госстрой - вник, а он точно вник, то с вашей помощью процесс ипотеки пойдет, - сказал Яковлев. - Госстрою надо крепко ухватить знамя ипотеки и двигаться вперед!"

Между тем ряды бойцов, идущих за знаменосцем, больно редки. Созданное государством Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) весь год занималось разъездами по России и подписанием в регионах договоров о сотрудничестве (коих к концу года набралось аж 146). Не спешила и Госдума, только к середине ноября утвердившая закон "Об ипотечных ценных бумаг". Потом вспомнили: чтобы он заработал, не хватает специальных нормативов ЦБ, определяющих правила и условия допуска на ипотечный рынок кредитных организаций. Нормативы должны, по идее, появиться в течение 2004 г. А до тех пор откладывается выход на ипотечный рынок организаций с длинными деньгами (пенсионные фонды, страховые компании и т. д.), без которых ипотека массовой стать не может.

Надо отметить, что принятый закон в большей степени касается "вторичного" рынка ипотеки, основанного на привлечении средств инвесторов. Но в России, по сути, не создан еще и первичный, для чего помимо собственно ипотечного кредитования необходимо накопить опыт судебной практики, статистики дефолтов, утрясти жилищное законодательство и т. д.

Тем временем за 2003 г. в Москве при помощи ипотечного кредитования приобретено никак не более 1% квартир. Лидер рынка - "Дельта-Кредит" - выдал кредитов на общую сумму немногим более $50 млн, АИЖК выкупил 1000 закладных на сумму 360 млн руб. Общий объем привлеченных в российскую ипотеку средств составляет около $150 млн (70% приходится на московский регион). Для сравнения: в США ежегодно заключается более 5 млн сделок на общую сумму $3-4 млрд.

Основная проблема - высокие процентные ставки. Они колеблются от 11% до 18% годовых в валюте или рублях. По мнению операторов рынка, серьезный рывок возможен при снижении хотя бы до 7-8% в валюте. Ожидать этого в новом году не приходится - для этого понадобятся не только длинные деньги, но и снижение ставки рефинансирования ЦБ, составляющей сегодня 16%.

Не менее важно упростить процедуру выдачи ипотечных кредитов. Главное тут - разобраться с декларируемым доходом граждан. Сегодня большинство москвичей, обращающихся за кредитами, готовы показать доход порядка $700 в месяц на члена семьи. Опуская математические подробности расчета ипотечного кредита, это означает не самую льготную процентную ставку на уровне 15% годовых и сумму максимального кредита на уровне $35 000. Это приводит к тому, что сегодня москвичи могут использовать ипотеку лишь для улучшения жилищных условий: к примеру, продать двухкомнатную квартиру, взять ипотечный кредит и приобрести "трешку" с более высокими потребительскими качествами. Объяснимо и крайне трепетное отношение служб безопасности банков к своим клиентам: Гражданско-процессуальный и Жилищный кодексы РФ всеми силами защищают конституционное право граждан на жилье, лишая банки правовой возможности обратить взыскание на единственно пригодное для жизни жилое помещение независимо от того, за счет каких средств оно приобретено. Поэтому выселить некредитоспособного заемщика, если у него, допустим, есть несовершеннолетние дети, крайне сложно. Отсюда и суровый отбор заемщиков. Зато есть чем похвалиться перед миром - по неофициальным данным, возврат ипотечных кредитов по Москве сегодня находится практически на уровне 100%, что явно тянет на мировой рекорд.

Все это позволяет резюмировать: в 2004 г. ипотека останется вялотекущей и труднодоступной для населения. Что бы ни говорили накануне мартовских выборов.

Михаил Морозов Русский фокус
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...