Инвестиции в метры

На поволжском рынке недвижимости доходность вложений растет пропорционально сокращению объемов строительства. В этой ситуации усиливается интерес к корпоративным программам по привлечению мини-инвестиций от населения.

Вступление в силу пакета законов, положенных в основу национальной программы «Доступное жилье», оказалось весьма болезненным для региональных рынков недвижимости: падение предложения на фоне растущего спроса привело к существенному росту цен. Особенно настораживает тот факт, что разнонаправленность изменения этих ключевых параметров не только сохраняется, но и усиливается. Так, в Самаре, по оценке местного информационно-аналитического издания «Новости рынка недвижимости», обобщающего данные от застройщиков, в 2005 году цены на жилье увеличивались в три раза быстрее, а объем предложения по долевому участию в строительстве рос в два раза медленнее, чем в 2004 году.

 

 

«Сегодня на рынке очень мало строящегося жилья. Предложения по более или менее адекватным ценам уходят в считанные дни, — отмечает генеральный директор самарской компании «Интер-Стандарт» Сергей Кривозубов. — Если у строительной компании есть полный пакет документов на объект, к моменту возведения «коробки» нереализованных квартир в нем уже нет».

Сокращение объемов строящегося жилья привело к падению оборотов у риэлторских структур: продажей квартир многие застройщики теперь занимаются сами (см. график 1). Строительные компании все активнее берут на себя еще одну функцию — реализацию инвестиционных программ, ориентированных на расширение круга частных инвесторов.

Раньше порог их вхождения в рынок недвижимости определяла стоимость целой квартиры. Сейчас им предлагается приобрести (как правило, для последующей реализации) даже несколько квадратных метров жилья. Интерес к такого рода мини-вложениям подогревается не только доступностью, но и высокой доходностью: за время строительного цикла жилье успевает подорожать в среднем на 50%, что делает инвестиционные метры одним из самых доходных финансовых инструментов.

Инвестиционные метры

«Народный банк» — так называется инвестиционная схема самарской компании «Берег». Чтобы участвовать в ней, необходимо внести вступительный взнос в размере не менее 5% от общей стоимости квартиры на момент совершения сделки. Программа обеспечивает частному инвестору возможность на протяжении строительного цикла свободно перемещать свой капитал — реализовывать квадратные метры в одной новостройке и приобретать долю в другой. Не исключается и самый консервативный вариант — не трогать вложенные средства и получить их после окончания строительства вместе с дивидендами. Анализировать конъюнктуру рынка мини-инвестор может либо самостоятельно, либо с участием специалистов компании. Инициаторы «Народного банка» рассчитывают на двойной выигрыш: помимо привлечения сравнительно дешевых финансовых ресурсов они легитимно обходят запрещение публично позиционировать новостройки при отсутствии полного пакета разрешительной документации (рекламу инвестиционных программ пока еще никто не отменял).

«Среди участников программы сегодня преобладают те, кто изначально строит жилье для себя, но в процессе возведения объекта по той или иной причине вынужден переуступить выкупленную площадь, — рассказывает директор самарской компании ‘‘Берег-Риэлт’’ Игорь Филиппов. — Доля желающих приобрести квадратные метры для последующей перепродажи на данный момент составляет примерно треть».

По оценке заместителя генерального директора самарской строительной компании «Губерния» Анатолия Коновалова, в качестве мини-инвесторов выступают в основном физические лица, которые покупают площадь на начальных этапах строительства объекта. «Мини-вложения в недвижимость идеально подходят для инвестиций на срок до одного года, — утверждает он. — За это время цена квадратного метра в новостройке уже вырастает до привлекательного для инвестора уровня, а пройти государственную регистрацию объект, как правило, еще не успевает, так что оформить переуступку доли можно по упрощенной процедуре».

Основной проблемой привлечения мини-инвестиций в недвижимость является уровень их доходности. Инициируя подобные программы, застройщики стремятся уменьшить цену заимствования в сравнении со ставкой по банковским кредитам. Вместе с тем процент прибыли частных инвесторов должен не только превышать ставку по банковским депозитам, но и компенсировать риски, сопутствующие вложениям в строительство. Рассчитать и прогнозировать все эти параметры, как отмечает генеральный директор самарской компании «Портал» Игорь Михеев, достаточно сложно, особенно в самом начале строительного цикла. А потому реальная прибыль как инициаторов, так и участников программ типа «Народный банк» зависит от них самих и может отклоняться от запланированной на 15 — 20%.

«Наша компания не гарантирует частным инвесторам определенный уровень доходности, — рассказывает Игорь Филиппов. — Они сами должны ориентироваться в инвестиционном пространстве и делать выводы, что выгоднее — вложения в недвижимость или иные финансовые инструменты». Справедливости ради заметим, что при действующем законодательстве застройщики несут существенно большие риски, чем инвесторы, профит которых зависит в основном от соотношения между спросом и предложением на рынке недвижимости. А оно в обозримой перспективе будет складываться как раз в их пользу. Более того, катаклизмы вроде случившегося весной прошлого года резкого удорожания стройматериалов вызывают рост цен на строящееся жилье, что лишь увеличивает прибыль частного инвестора. Правда, при одном условии — если он не ошибся в выборе застройщика.

Несколько иная ситуация в Нижегородской области, где из-за низкого платежеспособного спроса срок экспозиции инвестиционных квартир в 2005 году увеличился на несколько месяцев. По данным местной компании «Центр научной экспертизы» (ЦНЭ), доходность частных инвестиций в жилую недвижимость падает: в 2005 году она снизилась по сравнению с 2004 годом на 5% (с 25% годовых до 20%). Соответственно уменьшилось число объектов, обеспечивающих доходность не ниже средней (в 2003 — 2004 годах таких домов было 95%). Такая тенденция вызвана, по мнению директора ЦНЭ Татьяны Романчевой, вступлением в силу закона о долевом строительстве. Сейчас застройщики, в том числе пришедшие на региональный рынок московские девелоперы, начинают продавать квартиры не «с котлована», как прежде, а когда готовы уже три-четыре этажа. В итоге интерес к такого рода инвестициям у нижегородцев небольшой. К примеру, в общем объеме сделок местного агентства недвижимости «Партнер» они составляют не более 10% в денежном выражении. По словам директора агентства Владимира Снажина, его компания привлекает в качестве мини-инвестиций средства граждан (в размере не менее четырех тыс. долларов) для возведения конкретного объекта или покупки земельного участка, но обозначить профит участников сделки он отказался.

Заработаем на аренде

«Доступная собственность» — это программа мини-инвестиций в коммерческий сегмент real estate, реализуемая с апреля 2005 года самарской компанией «Капитал-Недвижимость». Участнику, имеющему как минимум 200 тыс. рублей, предлагается купить часть нежилого помещения в хорошем (проходном) месте для получения инвестиционного дохода от сдачи его в аренду. При нынешней конъюнктуре самарского рынка указанная сумма соответствует, в зависимости от местоположения объекта, стоимости 10 — 18 кв. м на первых или 15 — 30 кв. м в цокольных этажах.

В поле зрения компании находится около 300 выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости разного уровня ликвидности. По словам главного эксперта «Капитал-Недвижимости» Сергея Толмачева, его компания подбирает для участников программы сравнительно недорогие помещения. Их цена колеблется от 270 до 800 долларов за кв. м, что позволяет достаточно быстро (от трех до шести недель) формировать пулы покупателей и в короткие сроки выкупать заранее намеченные объекты. После покупки и приведения в надлежащий вид помещения сдаются арендаторам под торговые секции и салоны.

Права покупателя на часть площади подтверждаются свидетельством о собственности, выдаваемым региональным управлением Федеральной регистрационной службы (ФРС), а арендный доход (в среднем 30 — 35% годовых) ежемесячно поступает на его банковский счет. Общая доходность такого рода инвестиций, по оценке г-на Толмачева, составляет около 50% годовых за счет роста рыночной стоимости помещения. Эти показатели обеспечили весьма активный рост числа участников программы в 2005 году (см. график 2).

Управление объектом, приобретенным на средства участников программы, компания-инициатор берет на себя. Ее отношения с пулом собственников помещения оформляются договором, который также регистрируется в региональном управлении ФРС. Минимальный срок действия такого договора — пять лет, в течение которых собственник имеет право продать, подарить или завещать свою долю как действующий бизнес. Арендная ставка обычно составляет 450 — 1800 рублей за кв. м. Из арендного дохода участников программы вычитаются стоимость услуг управляющей компании (50 — 75 рублей с кв. м), коммунальные платежи (около 20 рублей с кв. м) и обычный налог на имущество.

В рамках предлагаемой компанией «Капитал-Недвижимость» корпоративной программы «Доступная собственность» с апреля 2005 года приобретено уже четыре объекта недвижимости, у трех из них от шести до девяти собственников, а у одного — 11. Сейчас эти помещения, по информации Сергея Толмачева, готовятся для сдачи в аренду, а часть площадей выкуплена для размещения магазинов и предприятий сервиса.

Рассмотренная инвестиционная схема запатентована как объект интеллектуальной собственности, и подобные ей в других поволжских регионах, насколько нам известно, не используются. В Нижнем Новгороде, к примеру, при гораздо меньшей, чем в Самаре, доходности вложений в коммерческую недвижимость (по оценке г-жи Романчевой, 22 — 23% годовых) входной порог на порядок выше: инвестору предлагается купить помещение только целиком, при том, что его площадь, как правило, больше, чем квартира, а цена метра на 10 — 15% выше.

Впрочем, с неизбежным, на фоне падения объемов строительства, ростом цен на рынке недвижимости ситуация, скорее всего, серьезно изменится. Застройщикам придется научиться, что называется, клевать по зернышку, привлекая мини-инвестиции граждан, как это сейчас делают финансовые институты, наращивающие активность в сфере ритейла.

Юрий Сахаров Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...