Многоэтажки и коттеджи

Развитие Киевской области тормозит хаотичный процесс продажи земли. Решить проблему может ее распределение на инвестиционных конкурсах.

«Постройте нам тюрьму. Объясню зачем: пришел комбайнер с поля, выпил и пошел по селу баб гонять. Милиция забирает, а куда его определить?

 

 

Приходится вести в районный центр, там его оформляют на трое суток в кутузку. А ведь утром ему в поле нужно. Жена приезжает в центр за своим Василием с бутылкой пива и чистым бельем, а его не отдают — раз оформили, должен отсидеть. А вот если в селе тюрьма будет, так проспится — и в поле, вечером — назад. Может, пить станут меньше, если тюрьма будет под боком». С такой просьбой обратился к столичному застройщику председатель сельского совета одного из сел Киевской области. Ясно, что заниматься меценатством никто не собирается. В этом случае постройка тюрьмы стала бы для застройщика платой за сельскую землю, на которой он намерен построить несколько жилых многоэтажек. Так, внося свою лепту в развитие инфраструктуры села, можно получить от 0,4 до 1,5 гектара земли.

Хотя столичный рынок по-прежнему остается приоритетным для строительных компаний, все больше застройщиков стремятся занять новую перспективную нишу — возведение многоэтажек в селах и пригородах Киева. Они готовы инвестировать в развитие инфраструктуры сел и поселков, строить школы, поликлиники, аптеки, накатывать стадионы и дороги. По сравнению с проектом коттеджного городка возведение высоток за городом — дело менее затратное. Кроме того, спрос на такое жилье есть, поэтому, несмотря на более низкую доходность (до 20–25%) по сравнению с киевскими проектами, вложения окупаются быстрее, а за счет быстрого оборота средств можно постоянно инвестировать в следующие объекты.

С сельским профилем

Областная власть заинтересована в развитии территории, поэтому более лояльна к застройщикам, и процесс оформления всех разрешительных документов на строительство проходит быстрее, чем в столице. «В области отвести землю легче — там нет таких боевых действий, как в столице. Да и толщина коррупционного пакета тоньше. В Киеве, чтобы пройти любую инстанцию, необходимо затратить массу времени, сил, энергии. Если в столице на получение любого заключения уходит неделя, то в области — два-три дня. Жесткой конкуренции пока тоже нет. Зашли в село, подсчитали количество народа, возможности, доступ к транспортным развязкам. Провели предварительный опрос, выяснили, что желающих уехать в село, если оно рядом с Киевом, очень много. Мы еще не начали строить, не можем точно сказать, сколько будут стоить квартиры, а у нас уже стоит очередь желающих их купить. А раз есть спрос — все, вперед, погнали!» — говорит один из застройщиков.

По неофициальным данным, в Киеве живут и работают около двух миллионов украинцев из регионов. Большинству из них приобретение столичной недвижимости не по карману, поэтому застройщики ждут, что рано или поздно покупка квартиры в селе станет не менее популярной, чем, скажем, в спальных районах города. Кроме того, как говорят киевские риэлтеры, немало и тех, кто всю жизнь прожив около кур и поросят, теперь хочет чувствовать себя в селе горожанином. «Необязательно каждый приезжий — тракторист, много людей с высшим образованием, к примеру, учителей. Есть и те, кто родом из села, но давно живет в городе. Для них, если петух прокукарекает, это как бальзам на израненную городом душу. Но эти люди уже привыкли жить в квартирах. А цены на жилье в пригороде хотя и высокие, но все же в два раза ниже, чем в спальном районе Киева, — говорит президент Ассоциации риэлтеров Украины Александр Бондаренко. — Если обеспечить нормальное транспортное сообщение, то людей уже ничто не будет останавливать. Например, от Броваров до столичного метро ехать на маршрутке около пятнадцати минут, а с «Теремков-1» (спальный район Киева. — «Эксперт») до ближайшей станции добираться не менее получаса».

Заинтересовывают потенциальных дольщиков в сельских новостройках и сами застройщики, предлагая добавочную стоимость своих проектов в виде магазинов, аптек и прочей инфраструктуры. Сельский совет во главе с председателем с готовностью выделяет землю в селе, зная, что помимо развития инфраструктуры сельсовет также получит часть прибыли застройщика от продажи квартир. На эти деньги можно отремонтировать школу, провести дорогу, наконец, газифицировать село.

Меньше и дешевле

«Мы строили в Киеве, но чтобы диверсифицировать риски, стали искать новые направления. Решили выйти на рынок коттеджного строительства, занялись поиском земли в пригороде, изучили особенности этого сегмента. Выяснилось, что все необходимое для коттеджного городка — это подводка коммуникаций. Но ведь на одном участке можно построить не пару особняков, а несколько пятиэтажных домов. Для нас это понятнее и выгоднее», — говорит президент строительной компании «Градострой» Виктор Власов.

Жилье в селах, поселках, городках, расположенных недалеко от столицы, предназначено для людей со средними доходами, которые не в состоянии купить квартиру в Киеве. В среднем жилье на первичном рынке в пригороде стоит немногим более 900 долларов за квадратный метр, в столице — в два раза дороже. Из-за этого спрос на квартиры под Киевом увеличивается, а за ним растут и цены. Особенно это касается городов-спутников столицы, таких как Бровары, Вышгород, Борисполь. В столице возводить жилье эконом-класса застройщикам невыгодно, зато в пригороде большой выбор малометражных квартир этого класса. Поэтому для многих киевлян и работающих в столице квартира в пригороде в ближайшее время будет едва ли не единственным способом решения квартирного вопроса.

Правда, высотные дома под Киевом застройщики предпочитают не возводить, как правило, они ограничиваются пятиэтажками. Ведь для высотного строительства дополнительно нужно создать пожарную службу, тогда как малоэтажность позволяет оборудовать дом системами автономного отопления и водоснабжения, необходимыми при учете традиционных для небольших городов отключений воды.

Многие столичные строительные компании теперь создают новые структуры, которые занимаются застройкой только в области. В городах-спутниках активно работает несколько крупных столичных компаний — «Киевгорстрой», «Новобудова», «Укрстройинвест», еще несколько застройщиков сосредоточились только на возведении новых домов в регионе — «Меркурий», «Градострой», «Киевсоцстрой», «Киа-Центр» и другие. Однако несмотря на большой интерес застройщиков к Киевской области, объемы строительства жилья по-прежнему низкие. В этом году построено около 540 тыс. квадратных метров — это всего на 18% больше, чем в прошлом. Тогда как потенциал у региона колоссальный — востребовано будет не меньше десяти миллионов квадратных метров. Область заинтересована в строительстве социального жилья и готова предоставить для этого застройщикам землю (например, в Обухове и Вышгороде). Активное строительство в городах-спутниках и ближайших селах способно повлиять на снижение цен на квартиры в столице.

Однако застройщики жалуются, что конкуренция в городах-спутниках еще сильнее, чем в Киеве. В столице можно найти участок под застройку, тогда как в областных городах сделать это почти невозможно: все пригодные для строительства площадки уже захватили местные и столичные строительные компании. Например, в Броварах предлагают несколько гектаров, но к этим участкам нужно полностью тянуть коммуникации, что автоматически удорожает проект минимум на треть. Распределена земля и в Вышгороде, Борисполе, Вишневом, а также в других близких к Киеву городах. Поэтому застройщикам выгоднее осваивать земли рядом с селами и поселками, но действующее законодательство, регулирующее земельный рынок, не дает этому сегменту развиваться.

Жилье — двигатель торговли

В Борисполе, территория которого за последние два года за счет жилищного строительства увеличилась почти в полтора раза, в ближайшее время построят сразу несколько новых микрорайонов. Это будет способствовать и развитию торговой недвижимости, поскольку ради двух-трех домов никто из торговых операторов не готов начинать бизнес — все они ждут появления микрорайона. Основной доход они получают благодаря большому количеству живущих в одном месте людей. Так, на окраине Броваров построен большой торгово-развлекательный центр с кинотеатром, боулингом, ледовым катком и картингом, который обслуживает не только жителей города, но и тех, кто живет в коттеджных городках и отдельно стоящих домах в Броварском районе, а также живущих в левобережной части Киева. К услугам жителей расположенных вдоль Обуховской трассы коттеджных поселков и многочисленных садовых обществ, на территории которых строят огромные особняки, — супермаркеты Обухова. Поэтому с каждым днем увеличивается вероятность, что ритейлеры активнее начнут выходить в область. Увереннее себя смогут чувствовать те торговые площадки, которые не только грамотно выберут место, но и смогут привлечь посетителей дополнительными услугами. Такой «завлекалочкой» может стать тот же каток или боулинг.

Не осталась Киевская область и без внимания международных торговых сетей. Возможность выхода в область рассматривают французский ритейлер Auchan и один из крупнейших производителей мебели в мире — шведская сеть IKEA. Не найдя общего языка с киевской властью, которая отказала в выделении земельной площадки в столице, этот концерн сейчас рассматривает земельные участки под строительство мебельного гипермаркета за чертой города. Однако главной помехой реализации этого проекта может стать Земельный кодекс, поскольку местные власти не имеют права выделять земельные участки инвесторам со стопроцентным иностранным капиталом. Согласно Земельному кодексу Украины, продажа земли иностранному государству или компании предварительно должна быть согласована с Кабинетом министров. Поэтому наилучший для иностранных девелоперов, имеющих большие финансовые возможности, вариант — привлечь к участию в проекте украинских инвесторов.

С аналогичными проблемами могут столкнуться и иностранные компании, специализирующиеся на возведении складов и логистических комплексов. Сетевым торговым операторам нужны современные складские помещения, которых в тридцатикилометровой зоне от Киева, рядом с крупными транспортными магистралями, почти нет. Рынку необходим миллион квадратных метров складов европейского качества, тогда как в Киевской области их всего около 150 тыс. квадратных метров, и все они заполнены. Компании-крупные инвесторы и девелоперы — FIM Group, HCM Group, Librecht & Wood и United Developers-Poland — выводят на рынок лишь небольшое количество высококачественных складских помещений. Из-за высокого спроса они сдаются в аренду еще на нулевом и первом циклах строительства. «Дефицит таких объектов на рынке катастрофический. Но найти подходящую по размеру (минимум двадцать гектаров), расположению, типу использования земельную площадку сложно. Даже если она найдена и отвечает всем требованиям, цена за нее обычно слишком высока, и в итоге строительство склада получается экономически невыгодным. Если бы сегодня земельный вопрос был решен, то уже завтра на рынок вышли бы не только отечественные, но и западные инвесторы», — говорит управляющий партнер компании Colliers International (Украина) Юрий Нартов.

Земли много, но на вторичном рынке

Сдерживает развитие Киевской области и хаотичный процесс распределения земли. К примеру, если земля находится в пределах населенного пункта, то является собственностью села или поселка, поэтому получить ее можно, договорившись с председателем сельсовета. Но если она находится за пределами населенного пункта, то, как правило, уже относится к сельскохозяйственным землям, а на земле такого назначения строить нельзя. Вот и приходится строительным компаниям умерять аппетиты и искать, на каких участках строить можно. Такие площадки с готовностью предлагает вторичный рынок земли, но цены на них застройщиков не устраивают: зачастую, чтобы попасть к конечному потребителю, такие участки проходят через нескольких посредников, поэтому их стоимость вырастает в разы. Кроме того, цена на земельный участок напрямую зависит от его целевого назначения и месторасположения. Так, средняя стоимость сотки сельхозземли в Обуховском районе составляет около 900 долларов, а участка аналогичной площади под строительство жилых объектов — около четырех тысяч долларов. Чтобы разница в цене не оседала в карманах чиновников или посредников, необходима прозрачная процедура изменения целевого назначения. Средства, поступившие от этой операции в местные бюджеты, вполне могли бы направляться на развитие инфраструктуры района. Однако при нынешней процедуре смены целевого назначения земли цены на нее будут только расти, что повлечет и рост цен на недвижимость.

Только за этот год земля в Киевской области подорожала на 100–150%. В отдельных наиболее привлекательных по месторасположению населенных пунктах, в частности, в Козине, где строятся коттеджи, стоимость сотки земли доходит до 20 тыс. долларов.

В отличие от западных стран, где на вторичном рынке можно приобрести право на участок, у нас инвестор может купить только право аренды, тогда как он заинтересован, чтобы земля находилась в собственности, потому что в этом случае участок можно рассматривать как залоговое имущество, и проблема с кредитованием или рисками будет минимальной.

Пока областная государственная администрация каких-либо серьезных рычагов влияния на процесс выделения земельных участков не имеет, поскольку не знает, когда сельские и поселковые советы принимают решения по отводу земли. Подобные злоупотребления часто вскрываются районными администрациями, когда, получив в аренду большой участок земли сельскохозяйственного назначения, владельцы обращаются для перевода его в другую категорию — под застройку. Облгосадминистрация попыталась приостановить выделение земельных участков за пределами населенных пунктов и ввела временный запрет, но руководители районных госадминистраций, а также органов местного самоуправления продолжают выдавать разрешения и менять целевое назначение земли.

Чтобы ситуация с землей кардинально изменилась, должен заработать конвейер по продаже участков. В Киевской области нет дефицита земли. Ее много — простаивают целые поля, в том числе и та земля, которая, находясь в руках спекулянтов, не осваивается годами. Все эти участки необходимо выставлять на аукционы. Этот путь уже прошли Россия и Польша. Там предназначенные для застройки территории обязательно выносятся на конкурс, а государственные службы и местные органы самостоятельно согласовывают все вопросы с архитекторами, экологами и другими организациями, а также готовят полный пакет документов на владение землей. Только после этого инвестор приобретает ее на аукционе или на инвестиционном конкурсе. В результате застройщик получает земельный участок под конкретный проект, и ему уже не нужно в течение нескольких месяцев обивать пороги государственных учреждений. Это большая работа, но как только она будет отлажена, земельный рынок постепенно выйдет из тени, поскольку инвесторы станут приобретать землю на первичном рынке, то есть у государства, а не у перекупщиков. Если ничего не предпринять, то западные инвесторы не рискнут инвестировать в создание логистических и торговых центров, инфраструктуру, а отечественные компании по-прежнему будут осваивать сельские земли, занимаясь строительством тюрем и котельных.

Алена Кирьякова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...