Первичный рынок: Ценовая Аномалия

За прошедшие полгода ситуация на первичном рынке Петербурга поменялась на полярно противоположную. После продолжительного «ледникового периода» вслед за столбиком термометра стали стремительно подниматься цены на квартиры в строящихся домах, и сегодня они уже достигли аномальных отметок. Но июльский зной постепенно сменила живительная прохлада, а стройкомплекс так и не обещает спасительного бриза. Похоже, «жаркое лето 2006-го» способно продержаться до рождественских каникул, а то и вовсе до крещенских морозов.

Конъюнктура на строительном рынке в целом благоприятная, хотя в среде самих застройщиков мозаика не такая радужная.

 

 

Одни, за месяц выполнив годовой план продаж, отправились под прохладную сень заморских пальм, предварительно разместив на своих сайтах предупреждающие знаки: «Продажи приостановлены в связи с превышением планового объема продаж» или «Свободных квартир в доме нет». Другие, распродав последние метры на своем единственном объекте, оказались, как сказочные персонажи, перед большим валуном у развилки. Одна колея, понятно, губительная, а куда вывезет вторая кривая – тайна сия велика есть.

Выживают сильнейшие?

Политико-экономические факторы и законодательные новшества последних лет, затрагивающие рынок недвижимости, привели к структурным изменениям в строительной отрасли Петербурга. Сегодня все явственней проявляются две тенденции: с одной стороны, укрупнение и укрепление позиций ведущих игроков. С другой – уход с рынка или переход на подрядные работы многих мелких и некоторых средних фирм. Для последней категории стоимость «входного билета» на рынок становится слишком дорогой – $1–8 млн только за право аренды участка, который еще надо выиграть на торгах. Из-за этого фактора, по словам гендиректора «Ассоциации строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова, число застройщиков за год может сократиться вдвое – до 150–200 фирм. Он считает, что уход мелких операторов благотворно скажется на рынке в целом, ибо на них лежит основной риск. В дальнейшем процесс укрупнения может продолжиться. Несколько иной точки зрения придерживается генеральный директор ЗАО «М-Индустрия» Денис Тихонов: «С укрупнением оставшихся игроков в дальнейшем возможно создание подконтрольной, более пирамидальной системы, похожей на московскую».

В «Союзпетрострое» тоже констатируют продолжающееся сокращение числа мелких и средних компаний. Но в этом они видят не снижение рисков для участников рынка, а уменьшение общего объема предложения. По данным вице-президента «Союзпетростроя» Льва Каплана, сегодня у половины застройщиков (в основном средних), которые занимают около трети рынка жилищного строительства, задел по пятнам уже исчерпан.

А в 2007 г. опустеют «закрома» и у крупных игроков. И если к этому времени не заработают поправки к городскому закону о порядке предоставления объектов недвижимости для строительства, то к 2010 г., по мнению г-на Каплана, первичный рынок в Петербурге перестанет существовать. «В любом случае ближайшие два года будут очень тяжелыми для рынка жилья. Объем предложения может сократиться на 30–40%, цены вырастут как минимум до $2 тыс. за кв.м. Этого уже не избежать», – прогнозирует г-н Каплан.

Девелоперский забег

В мае этого года губернатор подписала поправки к Закону «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства и реконструкции». Изменения разработаны специалистами «Союзпетростроя», КУГИ и депутатами ЗакСа. Документ призван повысить эффективность торгов. Одно из принципиальных нововведений – увеличение размера вознаграждения за подготовку документации к торгам с 5% годовой арендной платы до 10% от полной рыночной стоимости участка. А также 10% рыночной стоимости участка – за разработку проектов планировки и межевания территорий. Подготовка «пакетов» потенциальными инвесторами действительно вызывала нарекания. По данным зам. директора «Союзпетростроя» Евгения Каплана, за последние два года Управление инвестиций (УИ) при Комитете по строительству (КС) заключило 338 договоров на подготовку «пакетов». Из них всего 8 «полных пакетов» дошли до молотка аукциониста. Таким образом, 300 участков под застройку как минимум на год оказались выключены из оборота. Евгений Каплан считает, что это произошло по вине недобросовестных фирм-одноневок, без отсечения которых принятые поправки будут неэффективными. Избежать этого можно более тщательным отбором претендентов, штрафными санкциями, а также передачей полномочий по ведению конкурса на право подготовки документации Фонду имущества, кровно заинтересованному в положительном исходе последующих торгов (сегодня это прерогатива УИ).

Другое новшество, разработанное специалистами КУГИ во главе с зам. председателя этого ведомства Алексеем Чичкановым, предполагает неограниченное количество претендентов на подготовку «пакета» по одному участку – причем без конкурса, по заявлению потенциального инвестора. Но побеждает тот, кто финиширует первым. Лев Каплан тут же нарек данную статью «девелоперским забегом». Строители без оптимизма восприняли инициативу г-на Чичканова. «Не думаю, что количество девелоперов увеличится, – говорит вице-президент холдинга «ЛенСпецСМУ» Кирилл Вязовский. – Люди не будут друг другу переходить дорогу, то есть «девелоперский забег» вряд ли будет иметь место. И принцип «кто первый успеет, тот все и получит» не очень хорош, дает дорогу разного рода черным маклерам».

Больше порадовал петербургских строителей другой документ, подписанный правительством города в мае этого года – «Положение о порядке взаимодействия…» Он призван значительно сократить бюрократические проволочки с получением согласований, более четко прописаны права и обязанности сторон, сроки, а также санкции в отношении чиновников.

Засада №214

Наиболее активные застройщики в лице общественных организаций (как Петербурга, так и Первопрестольной) все полтора года со дня принятия нашумевшего ФЗ №214 пытались если не приостановить его действие, то хотя бы внести поправки. Частично это удалось, накануне парламентских каникул Госдума приняла в третьем чтении некоторые предложенные изменения. Михаил Викторов отметил несколько значимых пунктов, которые удалось пролоббировать бизнесу. В частности, отменена субсидиарная ответственность банков, снижены штрафные санкции для застройщиков, введены новые механизмы привлечения денег – через жилищные облигации, «сертификаты», чуть более сбалансированными стали права и обязанности дольщиков и строителей. Остались неизменными статьи закона, действие которых будет и впредь тормозить долевое строительство: целевое расходование средств граждан, 5-летний гарантийный срок качества на материалы и оборудование и пр. Кроме того, статью, по которой застройщик обязан был заложить земельный участок в обеспечение обязательств перед дольщиками, дополнили положением о том, что вместо залога девелопер может использовать поручительство банка. Если, конечно, банк предоставит его. Законодатель дал понять, что больше отступать не намерен. Дальше бизнес сам будет решать, привлекать дольщиков или искать альтернативные пути. По оценке г-на Викторова, сегодня выгодней использовать банковские кредиты под 14% годовых, нежели средства граждан, которые подорожают за тот же год на 30%, и продавать уже готовые квартиры по более высокой цене. «Квартиры в новых объектах будем стремиться продавать на вторичном рынке либо по другой схеме, лишь бы не подпадать под действие 214-го закона – это наша стратегическая цель», – говорит Денис Тихонов.

По подсчетам президента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, для выполнения всех требований 214-го закона власти понадобилось бы создать 450 тыс. новых рабочих мест и столько же чиновников принять на работу. «Посмотрите, что творится в ГБР, и это при недействующем законе, а если бы он действовал – регистрировать пришлось бы абсолютно все изменения и дополнения к договорам, – наступил бы полный коллапс, – говорит г-н Заренков. – Вместо того чтобы полностью отказаться от закона или детально переработать, в него судорожно вносят поправки, непродуманные, хаотичные, которые ничего по существу не изменят».

Самобичевание

По данным Фонда имущества, за весь 2005 г. под жилье продан 21 участок. Почти все они «ушли» по начальной цене. За последние полгода реализовано 26 участков по «полному пакету», причем с превышением номинала в 3–4 раза. О чем это говорит? «Нет смысла продавать зонтики в жару, особенно ломанные. Нецелесообразно навязывать строителям земельные участки не лучшего качества и степени подготовки в ситуации, когда большинство из них озабочены тем, как сохранить имеющиеся проекты, – говорит зам. директора ФИ Владимир Жуковский. – Я говорю о прошлогодней ситуации. И отсутствие спроса на участки, которые выставлялись в прошлом году, это не вопрос качества работы ФИ, а вопрос рынка и его законов». Сегодня «процесс пошел», но по-прежнему невостребованной остается часть лотов. «Потому что сроки строительства домов существенно меньше сроков возможного их подключения к инженерным сетям. Построенные дома будут стоять неподключенными и постепенно разрушаться, а строители понесут убытки. После этого мы не должны недоумевать, почему строители не приходят на торги. Просто мы не соблюдаем законов рынка», – признается г-н Жуковский.

На состоявшемся недавно в Смольном заседании Координационного совета по доступному жилью вице-губернатор Александр Вахмистров признал, что у города есть невыполненные обязательства перед застройщиками еще за 2002 г., особенно по части энергетики. «И сегодня у нас полный провал с энергетикой. Это краеугольный вопрос, и этим мы будем заниматься, город должен отвечать за подключение к инженерным сетям. Надо перечислять деньги не монополисту, а в бюджет, и Комитет по энергетике должен ежегодно планировать сроки подключения и жестко их выдерживать. Если он не справится, мы передадим эти функции Комитету по строительству», – жестко резюмировал г-н Вахмистров. Выступивший с докладом глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский честно признал, что у него нет готовых рецептов, способных резко увеличить объем предложения по жилью. Но обозначил основные проблемы: инженерная подготовка территорий, административные барьеры и взаимодействие с монополистами.

Чиновники Смольного не на шутку встревожены уровнем доступности «доступного и комфортного жилья – гражданам России» и, видимо, получили уже первые нагоняи от первого вице-премьера Дмитрия Медведева. Следующее заседание Координационного совета решено целиком посвятить вопросам энергетического обеспечения возводимых и проектирующихся объектов.

Взлет или падение?

По мнению директора департамента маркетинга ЦРП «Петербургская Недвижимость» Николая Пашкова, причиной аномального роста цен стали несколько факторов, вызвавших «синергетический» эффект: поступление на рынок банковских денег, полученных гражданами в форме различных кредитов; крайне незначительное пополнение объема предложения, обусловленное невозможностью или нежеланием застройщиков выводить на рынок новые проекты; неблагоприятная правовая среда.

Если в первом квартале темпы роста составляли 2–2,5% в месяц, во втором они достигли 10–12%. «К началу июля средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила $1550/кв.м, в панельных и монолитно-панельных – $1380. Средний прирост составил 51% за полугодие. Многие объекты за 6 месяцев подорожали на 80–140%», – говорит г-н Пашков. И действительно, в компаниях «М-Индустрия», «Источник-Строй», «Строительный трест», «ЛенСпецСМУ» квартиры сегодня предлагаются по $1,5–2 тыс. за кв.м. А в жилом комплексе «Янтарный берег» на Варшавской улице от «ЛЭК» «единичка» площадью 43 кв.м выставлена за $131 тыс. (по $3 тыс./кв.м). За эту цену еще полгода назад можно было купить три однокомнатных квартиры. В росте цен зам. председателя КС Николай Крутов обвинил застройщиков: «Думаю, имеет место политика «придерживания» квартир самими застройщиками – ждут повышения цен и возможности выгоднее продать недвижимость».

Александр Вахмистров заявил, что из-за стремительного удорожания квартир город приостановил различные программы по субсидированию жилья. По признанию руководителя филиала АИЖК в Петербурге Владислава Назарова, по этой же причине срывается большинство ипотечных сделок. Ажиотажный спрос вызвал стремительное вымывание мало-мальски ликвидных квартир во всех сегментах рынка. К началу второго полугодия объем первичного рынка, по данным Николая Пашкова, составлял 4,28 млн кв.м (уровень середины 2003 г.). Объем предложения сократился до 1,76 млн кв.м (60% от уровня конца 2005 г.). «Предложение составляет около 40% от объема рынка, – говорит г-н Пашков. – Для сравнения: в стабильные периоды эта величина составляла 50–55%». На этом фоне смехотворным выглядит ввод новых объектов – за полугодие были начаты продажи в домах суммарной площадью 280 тыс. кв.м, продано за тот же период – в 6 раз больше.

На чем сердце успокоится

Как бы то ни было, конъюнктура сегодня явно благоволит строителям, твердо стоящим на ногах. «Застройщики, «нагуляв жира», на каком-то этапе не будут продавать все жилье, говорит зам. генерального директора «Регионального дилингового центра» (межбанковские кредиты) Максим Фрейман. – Например, в 200-квартирном доме реализуют одну парадную, а остальными квартирами будут качественно управлять – сдавать в аренду и жить на эти средства. Денег у застройщиков много, и они вполне способны придержать готовые квартиры и жить с аренды, ибо эти платежи превышают банковские кредиты. Это может произойти в ближайшей перспективе».

Но не все так безнадежно для потенциальных покупателей, темпы роста вроде стали снижаться, и задел по пятнам все же есть, особенно у крупных игроков. По словам Кирилла Вязовского, по сравнению с Москвой, в Петербурге более активно реализуется право собственности на землю. В основном речь идет о выкупе промышленных предприятий в черте города или сельхозугодий на окраинах. Так, «Атлантик-Сити» будет реконструировать под жилье выкупленные производственные площадки пивзавода «Бавария» на Петровском острове. Здесь же, по данным газеты «Ведомости», Фонд прямых инвестиций «Невский кэпитал партнерс», купивший на днях контрольный пакет судостроительного завода «Алмаз», намерен оптимизировать производство, а освободившуюся территорию застроить. ГК «ЛЭК» начинает застраивать жильем несколько выкупленных площадок: завода «Вулкан» на Пионерской улице, завода «Пигмент» на Московском проспекте. Кроме того, на приобретенных у совхоза 40 га земель «ЛЭК» намерен построить жилой квартал с 45-этажными башнями общей площадью около 500 тыс. кв.м.

Но самый грандиозный проект затевает «ЛенСпецСМУ». В микрорайоне Каменка на площади 67 га девелопер планирует возвести городок почти на 1,5 млн кв.м жилья. По масштабу и инвестициям ($2 млрд) проект затмит «Балтийскую жемчужину» (см. раздел «Новости недвижимости»). Много жилья будет и в самом «китайском квартале», в намывном «Морском фасаде», в «Славянке» и других крупных проектах. Правда, реальные продажи в большинстве из них, видимо, начнутся не ранее 2009 г. А ближайшие два года почти не просматриваются, хотя власть обещает сохранить ежегодные объемы.

Халмурат Касимов Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...