Все в центр!

Екатеринбург активно застраивается: ежегодно объемы жилищного строительства увеличиваются на 15−20%, в разных стадиях реализации находится около 200 проектов. Однако из-за уплотнительной, а не комплексной застройки старое жилье советского образца заслоняет новые дома, и внешне город не производит впечатления бурно развивающегося мегаполиса. Таковым он может показаться разве что приезжим, прогуливающимся по центру, заглядывающим в модные бутики и рестораны, которых в уральской столице в избытке. А вот перед теми, кто застревает в городе на продолжительное время, предстает несколько другая картина: хронические автомобильные пробки, разбитые дороги на окраинах, неразвитый общественный транспорт, изношенный жилой фонд.

Предпосылки для таких инфраструктурных провалов сложились не сегодня, а еще в годы интенсивного промышленного развития Екатеринбурга.

 

 

В советское время народ стремился на окраины, ближе к известным заводам – «Уралмашу», «Уралхиммашу», «Вторчермету» и прочим промышленным гигантам (их в городе более 60). Вокруг них формировались одноименные микрорайоны, развивалась транспортная инфраструктура, тогда как в центре города с советских времен господствовала уплотнительная застройка. В 90−е годы произошли изменения в структуре занятости. Многие горожане из рабочих переквалифицировались в «белые воротнички» и ринулись в центр города, который постепенно начал трансформироваться из исторического в деловой и торговый район.

Однако застройщики и городские власти никак не отреагировали на эту тенденцию. Вместо того чтобы приступить к волнообразной реконструкции центра города, они продолжали его точечную застройку. Из-за хаотичного уплотнения в столице Урала до сих пор не сформировалось элитных и просто престижных кварталов с однородным жилым фондом и единой социальной средой. Зачастую новые офисы и жилые комплексы соседствуют с дышащими на ладан хрущобами.

Большинство горожан, желающих улучшить жилищные условия, до сих пор ограничены в свободе выбора. Массовый спрос на недвижимость, как и раньше, концентрируется на окраинах, застройка которых также ведется по уплотнительному принципу – в большинстве случаев девелоперы осваивают оставшиеся свободные пятна и территории промзон. Но если несколько лет назад обитатели рабочих окраин редко задумывались о таком нюансе, как время в пути до работы, то в последнее время столкнулись с этой проблемой лицом к лицу.

Бурная и неизбежная автомобилизация населения (обусловленная в том числе неразвитостью метрополитена, единственная ветка которого ведет из центра города к «Уралмашу», отсекая от зоны своего действия другие районы) привела к возникновению хронических заторов на дорогах. По забитости машинами город может сравниться разве что с Москвой. При этом рабочие окраины страдают от пробок больше всего. Городские артерии, ведущие к ним, оказались непроходимыми, образовались тромбы. Улица Космонавтов, связывающая «Уралмаш» и «Эльмаш» с центром, в будние дни напоминает прославившееся своими пробками Ленинградское шоссе в Москве.

Стоит заметить, что рынок недвижимости уже реагирует на транспортные проблемы. «Взять, к примеру, район ЖБИ, расположенный рядом с центром. В 90−е годы он входил в число дорогих. Однако в последние пять-семь лет уровень автомобилизации начал возрастать, и две дороги, ведущие в район, оказались закупорены пробками. Это ударило по его престижу», – говорит аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По мнению экспертов, в ближайшее время ликвидность квартир, расположенных в неблагоприятных с точки зрения транспортной доступности районах, будет постепенно снижаться. А в таких районах, как Сортировочный и Заречный, эти процессы будут идти ускоренными темпами, поскольку плохая транспортная доступность здесь усугубляется неблагоприятной экологической обстановкой, наличием поблизости железной дороги (загруженная круглые сутки «железка» является серьезным источником дискомфорта), а также этническим фактором. Дело в том, что эти районы Екатеринбурга, расположенные в окрестностях крупнейшего в городе вещевого рынка, превращаются в чайна-тауны. Торгующие на рынке китайцы и вьетнамцы стремительно оккупируют окрестности.

На фоне некомфортных с точки зрения транспортной доступности районов и несоответствия современным стандартам пригородного жилья в выигрышном положении оказывается центр города. Многие эксперты считают, что недвижимость в нем недооценена и в ближайшее время ее популярность будет возрастать. «В том, что недвижимость в центре недооценена, можно легко убедиться, если сравнить центр с окраинами. Разница в цене незначительна – в среднем не более 20−30%, тогда как по логике вещей она должна быть более существенной (в Москве более 100%. – «Эксперт»). В условиях транспортного коллапса именно центр города становится наиболее комфортным для проживания. Я это на себе ощущаю, поскольку живу в центре и хожу на работу пешком. В отличие от моих коллег, которые часами простаивают в пробках, я могу свободно планировать время», – говорит Михаил Хорьков.

Реальных предпосылок для улучшения транспортной ситуации в Екатеринбурге эксперты не видят и прогнозируют, что в ближайшие пять-семь лет ситуация с транспортом может обостриться настолько, что спровоцирует массовую переоценку недвижимости. Кроме того, многие горожане уже сегодня настроены на то, чтобы жить в центре, а работать где-нибудь на окраине, двигаясь с работы и на работу против основных транспортных потоков. Можно предположить, что смещение спроса в ближайшие годы вызовет рост цен на жилье в историческом центре Екатеринбурга.

Илья Ступин Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU