Апартаменты в Болгарии. Правила покупки

По мнению экспертов рынка зарубежной недвижимости, одной из наиболее перспективных стран Европы для инвестиций в эту сферу экономики является активно развивающаяся Болгария. О современных тенденциях данного рынка читателям журнала рассказывает руководитель зарубежного отдела корпорации «БЕСТ-Недвижимость», кандидат исторических наук Юлия Титова.

Болгария — государство, знакомое многим нашим соотечественникам еще с советских времен. Имея множество сходных черт с Россией, страна весьма самобытна. На это христианское государство со славянским населением заметное влияние оказала Турция.

 

 

Поэтому здесь много примет восточного быта. Следует отметить, что болгарский язык имеет сходство с русским, и барьеров в общении у наших граждан с местным населением, как правило, не бывает. Привлекают в южную страну, конечно, море, горнолыжные курорты и почти круглогодичная солнечная погода. В Болгарии невысокие цены на основные группы товаров, например на продукты. А самая большая статья расходов в семейном бюджете — коммунальные платежи. Зимой за отопление и воду платят в среднем 70–90 евро в месяц, летом — 30–40 евро. В Болгарии хорошо развито транспортное сообщение. Междугородний проезд стоит недорого. Так, из Варны в Бургас можно доехать меньше чем за 10 левов (лев — местная валюта, почти в два раза дешевле евро).

Особенности покупки апартаментов в Болгарии

Болгарский рынок недвижимости обладает своими особенностями, с которыми лучше познакомиться заранее. Например, в объявлениях о продаже всегда указывают площадь квартиры и часть общей площади самого дома, относящуюся к квартире. Само продаваемое жилье может составлять 70–80 % от квадратных метров, значащихся в объявлении.

В приморских городах нет центрального отопления и горячей воды (например, в Варне централизованно отапливают только два небольших квартала), но в каждой квартире установлены бойлеры. Электрическое отопление означает высокую плату за свет, что в какой‑то степени компенсирует дешевый ночной тариф. В одно- и двухкомнатных квартирах, как правило, нет ванн, а только душевые, которые объединены с туалетом.

Наибольшим спросом в Болгарии пользуются апартаменты на горнолыжных и морских курортах, а также в Софии. Современные квартиры обычно продают в жилых комплексах с закрытой благоустроенной охраняемой территорией, бассейнами, зеленой зоной и парковками.

При покупке апартаментов в новостройке иностранец не сталкивается с проблемой ремонта и обустройства. В большинстве случаев жилье сдают с отделкой под ключ, которая предполагает ровные выкрашенные стены, паркетный пол в спальнях и гостиной, керамическую плитку в ванных и на кухне, первоклассную сантехнику, окна из ПВХ, качественные межкомнатные и входные двери. Иногда в цену включены кондиционеры, встроенная корпусная мебель (в кухне и спальнях), меблировка и электрооборудование в зависимости от пожеланий заказчика. Если последние перечисленные опции не включены в стоимость, это не значит, что покупателю придется ездить по магазинам и тратить предназначенное для отдыха время на обустройство. Большинство компаний-застройщиков предложат достойный выбор мебели и оборудования по невысоким ценам, обеспечат доставку и установку интересующего комплекта за дополнительную плату, так чтобы новый хозяин, приехав, мог только наслаждаться своим новым жильем, а не ломать голову над покупкой дивана.

В современных жилых комплексах предусмотрены охрана и эксплутационная служба. Это означает, что в отсутствие хозяина его машина может находиться на парковке без дополнительной платы. Если после зимних дождей на фасаде дома вдруг появятся неприглядные разводы, владельцев квартир не будут собирать в целях решения вопроса о финансировании ремонта. Как правило, при покупке апартаментов составляют сервисный договор, предусматривающий уход за бассейном и садом, вывоз мусора, освещение в коридорах и на улице. Согласно нему в год платят от пяти до десяти евро за 1 кв. м, поэтому содержание квартиры площадью 70 кв. м обойдется хозяину в среднем в 500 евро в год.

Статья 2 Закона об иностранных инвестициях («Закон за чуждестраннте инвестиции» обнародован в «Державном вестнике» от 24 октября 1997) гласит: «Иностранное лицо может инвестировать в страну в порядке, предусмотренном для болгарских лиц, имеет равные права с ними, если законом не предусмотрено иное».

Болгарское законодательство ограничивает граждан других государств в вопросах приобретения земельных участков. Если же недвижимость приобретают без земли, права нерезидентов не отличаются от прав болгарских граждан. Для оформления собственности необходимо иметь международный паспорт, а тип визы (туристическая, бизнес или гостевая) не играет роли.

Процедура покупки

Большинство апартаментов в современных комфортабельных комплексах покупают на этапе строительства. Это обусловлено выгодными ценами и условиями платежа.

Заинтересованный покупатель знакомится с возможностями приобретения квартиры в российском агентстве, выбирает подходящие варианты и отправляется в Болгарию для просмотра. Там представитель агентства в зависимости от интересов клиента показывает либо готовое жилье, либо место строительства и объекты, уже возведенные компанией. Если выбор сделан, клиент оставляет аванс в размере, не превышающем 10 % стоимости недвижимости (чаще всего 1000 евро), и подписывает предварительный договор, где указаны вид собственности, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты, а застройщика — своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства. Возвращаясь в Россию, клиент организовывает расчеты в соответствии с определенными сроками. Как правило, от момента внесения аванса до основного платежа проходит небольшой период (от одной недели до одного месяца).

При сдаче комплекса в эксплуатацию принимающие органы подписывают соответствующий акт, после чего происходит передача недвижимости новому владельцу и ее регистрация.

Расходы на покупку и содержание апартаментов

Затраты по оформлению собственности (около 1 % от стоимости недвижимости) оплачивает покупатель. Кроме регистрационного и гербового сбора при покупке апартаментов клиент выплачивает налог в размере 2 % от балансовой стоимости собственности. Ежегодным налогом в Болгарии облагают всю недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения — покупки или завершения строительства — обязаны сообщить об этом в налоговую службу. В декларации дано подробное описание недвижимого имущества: год строительства, материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т. п. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость квартиры, а для частных лиц — цена, определяемая территориальной налоговой службой (стоимость апартаментов, указанная в основном договоре купли-продажи). Ставка налога, одинаковая для физических и юридических лиц, составляет 0,15 %.

Выше говорилось о расходах по эксплуатации квартиры. По сервисному договору собственник апартаментов в 70 кв. м будет тратить около 500 евро в год на содержание жилья. Воду и электричество оплачивают согласно показаниям счетчика. При обычном их использовании (из расчета проживания семьи из четырех человек) в квартире в теплый сезон сумма расходов составит не более 50 евро в месяц. Таким образом, если собственник использует свои апартаменты по максимуму (весь сезон — с мая по октябрь), затраты по ежегодному содержанию недвижимости, включая налоги, не превысят 850 евро.

Цены на жилую недвижимость

Цены на квартиры в новостройках, соответствующих современным стандартам, заметно выше, чем в панельных домах 20-летней давности. Сегодняшняя рыночная стоимость квартиры в панельном доме в Варне в хорошем районе, но не у моря составляет 600 евро за 1 кв. м, а рядом с морем — 800 евро за 1 кв. м. Квартиры в новых кирпичных домах в тех же районах оценивают не ниже 900 евро за 1 кв. м.

Среди иностранцев большим спросом пользуются в первую очередь курортные новостройки. Цены на них варьируются в зависимости от престижности и развитости инфраструктуры. Самыми известными морскими здравницами считают Золотые Пески и Солнечный Берег, горнолыжными — Банско и Пампорово, где апартаменты дороже, чем в других местах. Минимальная стоимость 1 кв. м в новостройках на дорогих курортах составляет 800 евро за 1 кв. м. Конечно, речь не идет о домах на первой линии у моря или в двух шагах от подъемника. Квартиры такого уровня обойдутся в 2000 евро за 1 кв. м. Если отъехать немного в сторону от раскрученных мест, то можно найти места дешевле. Так, новостройки на море в Кранево, Равде, Приморско или в горах на Чепеларе будут стоить от 600 евро за 1 кв. м.

Подводные камни

Многие россияне, интересующиеся покупкой недвижимости в Болгарии, поддаются соблазну самостоятельного поиска. Приехав в Варну, они без труда найдут агентство недвижимости. Однако возникает резонный вопрос: есть ли необходимость в российском агентстве или оно, наоборот, является помехой на пути к прямым контактам? Покупателям следует помнить, что не всегда можно узнать достоверную информацию о репутации брокера. Чтобы случайно не попасть в щекотливую ситуацию, стоит воспользоваться услугами профессионалов, которые будут защищать интересы клиентов и находиться в пределах досягаемости.

Наших соотечественников, еще недостаточно искушенных в деле покупки жилья за рубежом, часто подводит боязнь переплатить лишнее. Однако, пытаясь выгадать на комиссионных, они теряют тысячи. Поэтому на партнерах экономить не стоит. Лучше сразу обратиться к компаниям, входящим в авторитетные объединения профессионалов рынка недвижимости.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...