Обращаемся к классике

Введение налога на недвижимость станет серьезным испытанием для украинской государственной машины на ее способность проводить реформы. Проблему спекуляций на рынке недвижимости этот налог не решит, однако он стимулирует развитие местного самоуправления и увеличит эффективность использования ресурсов в экономике.

В начале осени глава Государственной налоговой администрации Украины (ГНАУ) Александр Киреев высказался за введение налога на недвижимость, предложив обсудить соответствующий законопроект, размещенный на сайте ведомства. Идея налогообложения недвижимого имущества возникла не впервые - неудачные попытки сделать это были в 2003 и 2004 годах. Проблемы заключаются прежде всего в технической сложности определения базы налогообложения и разработке процедуры уплаты.

 

 

Политическая цена налога на недвижимость - высока, ведь установление дополнительного налогового бремени непопулярно и способно негативно сказаться на рейтинге доверия населения к политикам.

Для внедрения нового налога благоприятен период экономического роста, когда доходы населения и предприятий динамично увеличиваются. Ближайшие два года - вполне подходящее время для подобного начинания. Промежуток между парламентскими выборами-2006 и президентской кампанией (рубеж 2009-2010 годов) будет достаточно длительным для того, чтобы власти могли планировать и воплощать масштабные долгосрочные задания, а не пытаться получить краткосрочные результаты для победы на выборах.

Эффективный стимул

Налог на недвижимость - классический налог, столетиями существующий во многих странах. Для его эффективности необходимо создать сравнительно простую схему уплаты, что обеспечит менее болезненный переход ко взиманию налога с граждан и предприятий. Затем приоритетным становится обеспечение стабильных налоговых поступлений. Опыт стран Центральной и Восточной Европы показывает, что администрирование налога можно значительно облегчить, если устанавливать его ставку в зависимости от площади и местоположения помещения, а не от стоимости.

Налогообложение недвижимого имущества стимулирует более эффективное использование ресурсов в экономике, поскольку создает условия для перераспределения недвижимости в пользу более эффективных собственников. Стабильность и прозрачность поступлений от налога на недвижимость делает его желанным источником наполнения местных бюджетов. В отличие от трансфертов из госбюджета, которые в Украине преимущественно формируют местные доходы, этот налог способен улучшить контроль над эффективностью расходов городов и областей. Тесная связь между уплаченным владельцами имущества налогом и предоставленными местной властью услугами обеспечивает лучший контроль общества за качеством госуслуг.

Трудности при определении базы налогообложения недвижимости связаны с тем, что введение этого налога предполагает оценку стоимости миллионов объектов. В Украине же еще нет единого кадастра недвижимости, который включал бы всю информацию, в том числе данные о правах собственности. До обретения независимости в нашей стране существовали лишь государственная и колхозно-кооперативная формы собственности.

Такая ситуация определила развитие кадастровых систем: Земельный кадастр определял качество земельных угодий, а Бюро технической инвентаризации (БТИ) хранило документацию об инженерных особенностях зданий. С появлением частной собственности права на нее стали регистрировать в комитете, подведомственном Министерству юстиции. Но взаимодействие Госкомзема, Минюста и БТИ пока не достаточно эффективно для создания единой системы регистрации прав на недвижимость, поэтому Минэкономики до сих пор не может назвать стоимость недвижимости, которой владеют физические лица в Украине.

Летом 2004 года был принят Закон "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений". Документ предполагает создание в составе государственного Земельного кадастра единой системы госрегистрации имущественных прав на земельные участки и другую недвижимую собственность, а также ограничений этих прав. Однако порядок ведения кадастра определен не был, поскольку законопроект "О государственном земельном кадастре" парламент пока не принял.

Недостатком введения налога на имущество в Украине могут стать высокие административные затраты, которые в первое время, вероятно, будут превышать налоговые поступления. Кроме того, государственная машина еще не научилась совершать преобразования, требующие длительной технической подготовки, расчетов возможных последствий, тщательного планирования и следования планам. Примером может служить недавняя попытка обязать граждан платить налог с их доходов при продаже жилья. Несмотря на то что такое расширение налоговой базы предусмотрели еще в 2003 году, после его введения с начала 2005 года рынок жилья был фактически парализован из-за отсутствия разъяснений о механизмах уплаты налога.

С третьей попытки

В последние годы Верховная Рада уже рассматривала законопроекты о налогообложении недвижимости. Проект закона "О налоге на недвижимое имущество граждан" предусматривал налогообложение недвижимости исключительно физических лиц для финансирования выплат компенсаций за обесцененные вклады граждан в Сбербанке СССР. Предлагаемая ежегодная ставка была сравнительно невелика - 0,05% общей стоимости объекта. Стоимость недвижимости должна была определяться путем оценки органами госрегистрации либо налоговой инспекцией.

В целом законопроект был не очень удачен, поскольку, во-первых, не прописывал четких процедур взимания налога, а во-вторых - увеличивал бумажную работу (даже граждане, имеющие право налог не платить, а это бОльшая часть населения, обязаны были бы подавать в налоговую инспекцию декларацию и документы о правах на льготы).

Другой законопроект - "О налоге на здания и строения" - был более совершенен: он предусматривал налогообложение с целью финансирования расходов местного самоуправления. Предполагалось, что ставка налога в год составит одну ставку необлагаемого налогом минимума плюс 0,1-0,5% от рыночной стоимости объекта. Причем эту стоимость должны были определять местные советы на основе массовой оценки стоимости недвижимости. В этом проекте закона, как и в первом, не были четко прописаны процедуры начисления и уплаты налога. Принятие любого из этих документов предполагало скорое введение налога на недвижимость, однако не предусматривало достаточное количество времени на подготовительную работу.

Новый законопроект "О налоге на недвижимое имущество (недвижимость)" предложила ГНАУ. Разработчики этого документа планируют, что данный налог обеспечит независимое финансирование местного самоуправления и уменьшит объемы уклонения от уплаты налога на доходы физлиц (поскольку выявит реальное, а не задекларированное имущество граждан). Согласно законопроекту, налогом будут облагаться граждане и предприятия, владеющие землей, зданиями и сооружениями, подпадающими под определение первой группы основных фондов.

Новый закон, по сути, заменит действующий Закон "О плате за землю". С точки зрения земельных отношений законопроект не предполагает кардинальных изменений по сравнению с действующими правовыми нормами. В Украине плата за землю невелика, ее поступления составляют 0,6-0,7% доходов Сводного бюджета ежегодно. Предложенный размер платы за землю в большинстве случаев аналогичен существующему. Для земель, денежная оценка которых еще не проведена, предусмотрено увеличение ставки налога втрое.

Проект закона предусматривает дополнительные меры по взиманию налога на самовольно занятые земельные участки. Здесь ставки предполагаются следующие: для граждан - 20 налоговых социальных льгот в год (в 2005 году льгота составляет 50% минимальной зарплаты или 166 грн - "Эксперт"), для физлиц - субъектов предпринимательской деятельности - 100 таких льгот и для юридических лиц - 1000. Ожидается, что такая норма воспрепятствует уклонению от уплаты налога на недвижимость под предлогом отсутствия документов на право собственности или пользования. В Украине довольно широко распространена практика самовольного захвата земель, в основном, под огороды. Предложенная в законопроекте мера борьбы с этим явлением вряд ли окажется эффективной, ведь факт самовольного захвата участка доказать можно будет лишь в суде.

Здания и сооружения предлагается облагать налогом по ставке 1%, который для сооружений будет считаться от балансовой стоимости, а для зданий - от средней стоимости квадратного метра, помноженной на площадь здания. Для оценки средней стоимости 1 кв. м предусмотрено использование метода аналогий, то есть оценка производится на основе оценки средней стоимости единицы площади в здании, аналогичном облагаемому налогом. При этом будут учитываться материалы, из которых изготовлены стены, а также назначение и место расположения здания, регион, численность постоянных жителей населенного пункта и прочие факторы. Размер средней стоимости квадратного метра должны будут устанавливать органы местного самоуправления по методике, утвержденной Кабмином.

Платить будут не все

Для юридических лиц законопроект ГНАУ предполагает вычет суммы налога на недвижимость из насчитанного к уплате налога на прибыль предприятий. Все граждане платить этот налог не будут - для физических лиц предусмотрен широкий набор льгот. От уплаты налога на землю освобождаются инвалиды, пенсионеры, ветераны и чернобыльцы, а налог на недвижимость не нужно будет платить с жилья площадью менее 200 кв. м на семью и 80 кв. м на дачный домик семьи. Статистика показывает, что большая часть населения вписывается в этот лимит.

Иное дело - те, кто владеет несколькими объектами недвижимости. Именно на них ляжет основная нагрузка будущего налога. Как раз эту аргументацию будут использовать сторонники законопроекта, чтобы он прошел через парламент.

Впрочем, налогообложение недвижимости едва ли воспрепятствует прекращению спекуляций на рынке жилья. Существование налога увеличит цену владения недвижимостью, однако не настолько, чтобы свести на нет выгоду от перепродажи жилья в будущем - ведь рост доходов населения и расширение возможностей ипотечного кредитования будут способствовать подорожанию недвижимости в Украине.

Одним из последствий введения в 2005 году налога на доходы физлиц при продаже жилья стал рост цен на жилье. Избежать такого эффекта после введения налога на недвижимость поможет качественная разработка процедур его взимания, а также выделение необходимого времени на подготовку. Введение налога на недвижимость предполагает огромный объем подготовительной работы. Заявление главы ГНАУ о необходимости проведения подготовительной работы в течение двух-трех лет до введения налога на недвижимость демонстрирует понимание авторами законопроекта сложности начинания.

Наталия Мартыненко Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...