Офисная Швейцария и дачная Чехия

Московский рынок недвижимости является одним из самых дорогих в мире. Вот почему многие россияне обратили внимание на зарубежную недвижимость, до этого совсем не популярную среди частных инвесторов из-за удаленности и трудоемкости в оформлении документации.

Недвижимость Швейцарии

Швейцария представляет собой конфедерацию 26 суверенных административных территорий, называемых кантонами, каждый из которых имеет свою налоговую систему. Налогообложение физических и юридических лиц в целом здесь считается умеренным по сравнению с другими странами Европы, а инвестиционный доход и капитал можно выводить из страны свободно. Швейцария является наиболее стабильной и безопасной страной мира, которую целесообразно выбрать для вложения капиталов.

 

 

Города Женева и Цюрих из года в год признаются лучшими в мире городами по критериям "качества жизни".

Иммиграция в Швейцарию исключительно затруднена, а проживающие в стране 1 млн. иностранцев - это квалифицированные специалисты и ученые, работающие по контрактам.

Иностранных инвесторов здесь интересует не столько прибыль, сколько надежное размещение средств и их разумное приумножение, что гарантируется стабильностью швейцарской экономики, имеющей солидный базис: 85% ВВП здесь производят многочисленные средние и малые предприятия. Одним из основных двигателей экономики является сфера услуг, главным образом, финансовый сектор.

Приобретение недвижимости в Швейцарии обычно является решением на долгосрочную перспективу.

Швейцарская валюта считается одной из самых стабильных и на сегодняшний день превышает в несколько раз свою номинальную стоимость в золотом эквиваленте. Это пока единственный случай во всем мире.

Однако, большинство кантонов уже давно закрыты для иностранных покупателей и со временем ситуация в этом смысле только осложняется. В кантонах, где виллы и квартиры теоретически покупать разрешено, количество предложений обычно ограничено, и требуется получать разрешение властей, чего на практике добиться очень трудно.

Рынок же коммерческой недвижимости Швейцарии, наоборот, стал более открытым. В 1997 году здесь существенно изменилось законодательство, и все существовавшие для иностранцев ограничения на приобретение в собственность объектов коммерческого назначения были сняты. Коммерческая недвижимость в Швейцарии обеспечивает собственнику больший доход, нежели сдача жилья в аренду, причем, по швейцарскому законодательству, жилая недвижимость не может быть продана до истечения 10 лет с момента покупки за исключением форс-мажорных экономических обстоятельств, для разрешения которых возможна только продажа имущества. В сфере же коммерческой недвижимости никаких ограничений по срокам перепродажи нет.

Офисные и складские помещения

К 2040 году доля работающего населения Германия и Италия сократится примерно на 30% по сравнению с началом столетия, аналогичные процессы будут происходить и во Франции, Голландии и Испании, в которых максимальная численность трудоспособных граждан к 2040 году уменьшится на 20%. В Швейцарии ситуация гораздо лучше, поэтому для инвестиций в упомянутые виды коммерческой недвижимости Швейцария является сегодня гораздо привлекательнее других развитых стран. Численность взрослого населения непенсионного возраста будет расти здесь еще 11 лет (соответственно, -3%). А по статистике, почти половина швейцарских трудящихся - это офисные работники.

Общая площадь офисных площадей в Швейцарии составляет на середину 2005 года около 57 млн. кв. метров, естественно, что большая их часть сконцентрирована в Цюрихе, Женеве и Берне. С каждым годом растет количество офисных помещений в городе Фрибурге, который сегодня привлекателен для таких всемирно известных компаний, как Cartier, Wella и Michelin предоставлением более выгодных условий налогообложения, чем Цюрих или Женева. Уровень заполняемости офисных помещений здесь высокий, причем, если доля свободных площадей для рынков Франкфурта и Лондона составляет 11-13%, то в крупных швейцарских городах это по статистическим данным всего лишь 2-5% всего фонда.

Приобретать коммерческую недвижимость в Швейцарии разрешено как иностранным юридическим, так и физическим лицам, которые обязаны получить официальное разрешение швейцарских властей и дать подтверждение, что будут отчитываться о купленном объекте перед соответствующими финансовыми органами. Покупатель также вносит нотариальные пошлины по получению швейцарского налогового номера на имущество, комиссионные и расходы по занесению в реестр прав собственников. Широко практикуется оформление сделок на оффшорные компании, если покупатель не хочет вносить свои данные в Реестр. Иногда такой вариант помогает сэкономить и на налогах: например, если объект приобретается у оффшорной компании путем передачи ее акций. Если стоимость коммерческих объектов составляет от $600 тыс. до $15 млн., то понятно, что суммы экономятся существенные. Налог на покупку недвижимости в Швейцарии составляет от 2% до 5%.

Важно в работе с коммерческой недвижимостью также и то, что инвестор может прогнозировать свой доход на ближайшую перспективу. Помещения предлагаются уже функционирующие, и арендаторы обычно просто переходят к новому собственнику от прежнего владельца "по наследству". Договора аренды заключаются здесь на 5-10 лет, что также является гарантией дохода. Целесообразно поручить управление недвижимостью опытной УК (собственно, объект можно купить непосредственно у такой структуры), тогда снимаются и все юридические, финансовые, управленческие заботы. Остается контроль только за пополнением собственного счета. Обладание счетом в швейцарском банке для любого бизнесмена привлекательно само по себе, но трудноосуществимо для иностранца. Необходимо отдать приобретенную недвижимость в управление хорошо знакомой банку УК, только тогда Вы получаете доступ к швейцарским финансовым услугам. Соответствующие структуры работают на швейцарском рынке по 30-40 лет, имеют репутацию, доверительные отношения с директорами банков.

Можно отметить также, что в Швейцарии доступно ипотечное кредитование: 50-60% от стоимости объекта под 3,5% годовых (максимум). В 2005 году процентные ставки по ипотеке в Швейцарии достигли своего минимального показателя за последние 30 лет.

Дачная недвижимость Чехии

Владение загородным жильем для отдыха в большинстве стран развитого капитализма всегда считалось роскошью, доступной лишь состоятельным слоям общества. Например, во Франции и Швейцарии специализированное жилье для отдыха могут позволить себе чуть более 5% граждан, а в Великобритании и того меньше. Исключение составляют только скандинавские страны, где доля дачников доходит до 7%. Наиболее востребованные дачные местности в Чехии - это горный массив Крконоше, районы вдоль немецкой и австрийской границ, область Карловых Вар. Сегодня в Чехии собственниками дачных строений являются около 15% граждан, а в Праге, по некоторым данным, отдыхать в собственную "дачную резиденцию" каждую пятницу летом отправляются почти три четверти семей, причем только сейчас европейские богачи достигли показателей Чехии по владению дачной недвижимостью на период 70-х годов. Стоимость таких летних домов в одном из лучших уголков Европы составляет от 20 тыс. (жилая площадь около 50 кв. метров, земельный участок 6-8 соток).

Горные курорты и оборудованные лыжные трассы, бальнеологические центры, школы верховой езды здесь выгодно соседствуют с ними. Зимние коттеджи оцениваются примерно в 30- 45 тыс. Основные ценообразующие параметры традиционны: местоположение, техническое состояние, площадь. В зависимости от удаленности от столицы, наличия газа и электричества стоимость дач и садовых домиков колеблется от 6 тыс. до 250 тыс. Около 75% всех предлагаемых к продаже загородных объектов требуют ремонта: худшем случае капитального (дома 60-х годов прошлого века). Аренда в зонах отдыха регионального значения составляет порядка
8-20 с человека в сутки.

Россияне в основном становятся покупателями городских квартир, реже - вилл в пригороде. Цены на загородное жилье для отдыха в зависимости от региона и отделки составляют от 4,5 тыс. до 400 тыс. евро. Самый дешевый вариант - это обычный "перепрофилированный" сельский дом где-нибудь в Моравии, окрестностях Брно. Самый дорогой - огромный коттедж близ популярной зоны активного отдыха или туристической мекки вроде города Чески Крумлов. Такой дом может быть переоборудован в многокомнатный пансион для туристов и приносить владельцу от 5-10 до 100 в день с человека.

Республика Чехия стала членом Евросоюза и гораздо дальше России продвинулась в вопросах собственности на землю. Например, вернула некогда национализированные земли их бывшим владельцам. Многие дачи в ходе реституции оказались на принадлежащей совершенно другим лицам земле. Некоторые из наследников впоследствии позволили дачникам выкупить участки под домами, другие же не хотят расставаться с обретенной собственностью, но по закону не могут удалить дачников со своих земельных участков. Подобный юридический статус земельных участков снижает цены на такие дачи.

Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...