Рынок зарубежной недвижимости. Развитие, итоги, перспективы

О главных событиях прошедшего года на рынке зарубежной недвижимости и перспективе его развития читателям журнала рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-недвижимость» кандидат исторических наук Юлия Титова.

Интерес россиян к зарубежной недвижимости заметно растет. Об этом говорит тот факт, что по итогам 2006 года число наших граждан, для которых приобретение жилья в других государствах актуально, увеличилось на 60 % по сравнению с прошлым годом. Необходимо отметить, что доля российских покупателей на рынке зарубежной недвижимости составляет порядка 5–6 %, однако суммы, потраченные ими на такие цели за последний год, оценивают в миллиардах евро, а количество перешедших в их собственность объектов достигает сотен тысяч.

Как следует из цифр, мировое сообщество все сильнее ощущает присутствие россиян в элитном сегменте зарубежной недвижимости.

 

 

Ни для кого не секрет, что наши олигархи задают тон во многих странах и активно содействуют росту цен на недвижимость в крупнейших столицах и на популярных курортах мира. Однако и для значительно менее состоятельных соотечественников рынок зарубежной недвижимости становится все более открытым и доступным.

В нынешнем году в сегменте элитных объектов лидировали традиционные направления: Великобритания (Лондон), Франция (Лазурный Берег), Италия (Лигурия, районы вблизи озер). Это объясняется консервативностью названного сектора рынка, поскольку то, что было престижным и дорогим пять лет назад, будет являться таковым и через десять лет. Как не дешевеют редкие и крупные бриллианты, так и недвижимость за рубежом VIP-класса только повышается в цене, пусть не очень быстро, но гарантированно. Приобретение такого жилья в Лондоне, на Лазурном Берегу, Лигурийском побережье или в районе озера Комо — имиджевая покупка, весьма дорогая, но безотказная визитная карточка, пропуск в мир богатых и знаменитых. Процедура сделки не самая простая из возможных. Кроме того, необходимо учитывать, что помимо достаточно высоких расходов на приобретение объекта затраты на его содержание также не маленькие. Как в Италии, так и во Франции, вне зависимости от того, сдают ли недвижимость в аренду или собственник использует ее в личных целях, владельцу требуется оплатить налог. Однако цифры с большим количеством нулей не останавливают наших соотечественников. Для сравнения: доля покупателей из России составляет около 5 % от общего числа иностранцев, которые приобрели недвижимость в Испании; на лондонском рынке этот показатель равен примерно 10 %. А вот доля наших сограждан, купивших жилье в Лондоне по цене от 10 млн. евро, достигает примерно 20 %. Средняя сумма, затраченная россиянами на приобретение объектов VIP-класса (Лондон, Лазурный Берег, престижные округа Парижа, Лигурия, Швейцария, исторический центр Рима, Флоренции), составляет где-то 3 млн евро. Причем жилье стоимостью до 1 млн евро (не самые дорогие апартаменты) покупали значительно реже, чем объекты по цене от 3 млн евро (частные дома).

В секторе недорогого жилья среди наших соотечественников пользуются спросом преимущественно три направления: Испания, Черногория и Болгария. По итогам 2006 года приобрели жилье в этих странах 60 % россиян, интересующихся зарубежной недвижимостью: в Испании — 21 %, Черногории — 20 %, Болгарии — 19 %. Как видим, разрыв между лидерами весьма незначительный. Но надо отметить, что демократичный сегмент рынка более мобилен, чем элитный сектор. Так, до 2006 года наблюдались иные приоритеты: в Черногории приобрели жилье 19 % покупателей из России, в Болгарии — 20 %.

Как и последние несколько лет, сегодня пальма первенства принадлежит Испании. Спрос россиян на недвижимость этого государства неизменно растет (за вторую половину 2006 года он повысился на 1 %, за весь прошедший год — на 2 %). И причин тому несколько. Здесь отличное соотношение цены недвижимости и ее качества; хорошие условия предоставления кредита; для собственников испанской недвижимости предусмотрены визовые льготы; традиционно превосходный морской климат и отличная транспортная доступность. Наиболее активно иностранцы приобретают новостройки в клубных комплексах с развитой инфраструктурой. За последний год изменился имидж Коста–Бравы — северного побережья Испании. Из зоны недорогого туризма оно превратилось в район престижного отдыха и клубных комплексов, усовершенствовалась инфраструктура региона, а эта местность стала демократичным продолжением Лазурного Берега. Стоимость недвижимости в Коста–Браве практически сравнялась со стоимостью жилья на Коста–дель–Соль. Недорогое жилье осталось лишь на Коста–Бланке (р-н Торревьехи), Коста–Альмерии и Коста–Калиде. Причем некоторые районы Коста–Бланки по престижности и ценам могут конкурировать с Коста–дель–Соль, например Алтея и Дения. Испанские застройщики предпочитают возводить апартаменты с одной и двумя спальнями и практически не строят студио. Апартаменты в хороших комплексах на сегодняшний день стоят от 100 тыс. евро, виллы — от 250 тыс. евро.

Второе государство, где наши соотечественники предпочитают приобретать относительно недорогое жилье, — Черногория. Популярность направления выросла за последние полгода на 4 %, а за год — на 11 %. Спрос на собственность в этой стране объясняется рядом объективных факторов — безвизовый режим, быстрое повышение цен на недвижимость, изумительная природа, простота адаптации для россиян, круглогодичная транспортная доступность. Отчасти «черногорский бум» вызван популяризацией государства в средствах массовой информации (даже действия последней серии бондианы происходят не где-то, а в Черногории). Но на самом деле многие потенциальные покупатели возвращаются из страны разочарованные, конечно, не самой Черногорией (жемчужина Адриатики покоряет всех), а рынком недвижимости. За последние два года цены выросли в два-три раза, а качество как самого жилья, так и инфраструктуры изменилось незначительно. К тому же множество объектов, предлагаемых на продажу местными агентствами и частными риелторами, имеет обременения (речь идет о нарушении градостроительных норм, отсутствии документов, подтверждающих право собственности, наличии неоплаченных налогов и т. д.). Законодательную базу Черногория автоматически унаследовала от Сербии после отделения от нее. Но в 2007 году будет разработано собственное законодательство и, соответственно, последуют поправки в нормативной базе. Все эти серьезные минусы очевидны для профессионалов рынка, но англичане, ирландцы, немцы и русские продолжают активно скупать недвижимость в Черногории, не обращая внимания на перечисленные «недостатки». Они аргументируют свои действия тем, что завтра жилье подорожает. Инвесторы, частные лица и крупные компании полагают, что не за горами превращение Монтенегро в Монте-Карло, и стимулируют развитие инфраструктуры, включающей казино и яхтенные порты. Большим спросом пользуются апартаменты в новостройках с бассейном, парковкой и видом на море. Покупателям начинают предлагать виллы в охраняемых закрытых поселках. Стоимость качественной новой или отреставрированной недвижимости в Черногории сегодня стартует от 2000 евро/кв. м. Но есть редкие исключения: на первичном рынке предлагают апартаменты в объектах без инфраструктуры по цене 1600–1900 евро/кв. м.

Недвижимость Болгарии не стала менее популярной у россиян за последние шесть месяцев, и количество покупок апартаментов на черноморском побережье даже превышает число сделок в отношении черногорской недвижимости. Интерес к приобретению жилья в Болгарии за второе полугодие вырос на 4 %, а в целом за 2006 год — на 6 %. Наши сограждане активно покупают апартаменты в комплексах на побережье, а также вкладывают средства в объекты, расположенные на бальнеологических курортах и в горах. Рост популярности недвижимости страны обусловлен грядущим вхождением Болгарии в Евросоюз, запланированным на 2007 год. В связи с этим ожидается дальнейшее подорожание жилья. Кроме того, соотношение цена—качество болгарской недвижимости на сегодняшний день не имеет аналогов. Так, качество апартаментов, расположенных на черноморском побережье страны, на порядок выше, чем качество подобных объектов, возведенных в Сочи и Ялте, а стоимость их в несколько раз меньше. Скажем, минимальные цены на жилье в сочинских новых комплексах, возведенных рядом с морем, достигают 3,5 тыс. евро/кв. м, а в Болгарии один «квадрат» аналогичной недвижимости обойдется в 900 евро/кв. м. На болгарских курортах инфраструктура более развита, чем на отечественных, а содержание апартаментов там стоит дешевле. Многие стремятся купить жилье в Сочи и аргументируют свои намерения тем, что там они будут отдыхать у моря и заниматься горнолыжным спортом. Но, к сожалению, в горнолыжный сезон купаться на море нельзя, а в купальный сезон невозможно кататься на лыжах. Поэтому, чтобы совместить эти занятия, стоит приобрести недвижимость в Болгарии. На деньги, которые надо отдать за квартиру в Сочи, лучше купить два апартамента: один — на побережье (на Солнечном Берегу или Золотых Песках), другой — в горах (например, в Банско) — и останутся еще деньги на перелеты. Кроме того, потенциальным покупателям полезно знать, что в стране очень много организаций, занимающихся управлением недвижимостью. Например, собственность можно сдать в аренду и получать доход от 4 до 10 % годовых.

Четвертое место по запрашиваемости среди россиян занимает Чехия. На ее долю приходится около 9 % от общего спроса, что на 2 % выше показателей прошлого года. Наибольший интерес потенциальные покупатели проявляют к приобретению новостроек в Праге. Причина в том, что в ближайшее время в связи с принятием единого для Европы налога (сегодня в Чехии он составляет 5 %, в Евросоюзе — 19 %) стоимость жилья на первичном рынке должна подняться не менее чем на 15 %. Покупка недвижимости в Чехии осуществляется на юридическое лицо, создать которое — дело несложное и недорогое. Наличие чешской фирмы и недвижимости в Чехии дает право на получение многократной визы (на один год), затем вид на жительство (ВНЖ, его выдают два раза на два года), а по истечении пятилетнего срока — на постоянное место жительства (ПМЖ). В конце 2007 года Чехия войдет в зону шенгенского соглашения, таким образом, собственнику чешской недвижимости и членам его семьи предоставится отличный шанс получить европейскую резиденцию (ПМЖ), которая отличается от гражданства отсутствием права выбирать и быть избранным в органы власти и необходимости служить в армии. Стоимость квартир в новостройках Праги в основном превышает 1500 евро/кв. м.

Кипр сохраняет свои позиции по сравнению с прошлым годом. На долю солнечного острова приходится 8 % от общего спроса, а поскольку число россиян, приобретающих недвижимость за рубежом, растет, то их становится больше и на Кипре. Покупатели ценят исключительные климатические условия острова, а также возможность круглогодичного пребывания на нем (покупка недвижимости, подтвержденная наличием средств к существованию, дает право на получение ВНЖ). Цены на кипрскую недвижимость сопоставимы со стоимостью жилья в Испании, условия предоставления кредита (его выдают на сумму до 70 % от стоимости приобретаемого объекта на срок 10–15 лет под 4–4,5 % годовых) тоже сходные. К преимуществам Кипра относят систему налогообложения (расходы на покупку и содержание недвижимости здесь ниже, чем в Испании) и простоту адаптации россиян на острове. Недостатком можно считать «стоимость» жизни (поскольку цены указывают в кипрских фунтах, а курс фунта выше, чем курс евро, ужин в ресторане или продукты в магазине обойдутся несколько дороже, чем в Испании). Наибольшим спросом у россиян пользуются новые апартаменты, таунхаусы и виллы. Цены на недвижимость зависят от района, квадратный метр жилья (недалеко от моря в комплексе с хорошей инфраструктурой) стоит от 2000 евро.

Подводя итоги уходящего года, следует отметить еще несколько важных моментов. Знаковым событием для рынка зарубежной недвижимости стало вступление в силу нового закона летом 2006 года, разрешающего банковские переводы за рубеж. Россиянам, как и раньше, позволено переводить без декларации суммы до 5000 долл. США, а при ее наличии сумма перевода не ограничена. Таким образом, имея на руках предварительный договор купли-продажи на русском языке (или нотариально заверенный перевод текста документа) и легальные денежные средства, россиянин, собираясь приобрести недвижимость за рубежом, может не пытаться искать обходные пути для расчетов. Правда, для многих это законодательное изменение не стало столь радостным. Недоверие к будущему страны все еще стимулирует многих сограждан, с одной стороны, не афишировать покупку жилья за границей, с другой — далеко не большинство наших соотечественников имеют белые доходы, позволяющие провести сделку легально. Тем не менее такой момент очень важен, поскольку в основе законодательной инициативы правительства лежит тот факт, что иностранные инвестиции на сегодняшний день превалируют над вывозом капитала из страны, что говорит о стабильности российской экономики и ее привлекательности для зарубежных инвесторов. Устойчивое экономическое положение нашего государства способствует улучшению материального положения его населения и увеличению числа потенциальных покупателей зарубежной недвижимости.

Следует отметить, что изменения, происходящие на отечественном рынке жилья, влияют на интерес покупателей к приобретению собственности за границей. В конце 2006 года на рынке недвижимости московского и некоторых других российских регионов произошел спад. Если в течение девяти месяцев уходящего года на одну продаваемую столичную квартиру, можно сказать, образовывалась очередь из 5–20 потенциальных покупателей (в зависимости от привлекательности объекта и его цены), то в последнем квартале ситуация резко изменилась. Частные инвесторы практически ушли с московского рынка, остались лишь покупатели, заинтересованные в улучшении жилищных условий, что сильно снизило ажиотаж вокруг квартир, выставляемых на продажу. Эти события активизировали массу людей, заинтересованных в инвестициях в недвижимость: они переключились с сегмента городского жилья на загородное и зарубежное.

Тенденцией последнего месяца является падение курса доллара. Ввиду того что многие рядовые россияне имеют сбережения именно в этой валюте, платежеспособность населения несколько снизилась, поскольку цены на отечественную недвижимость стали называть в основном в рублях, а на рынке зарубежной недвижимости их принято называть в евро. Таким образом, при сохранении цены на конкретный объект недвижимости, тот, кто приобрел его несколько месяцев назад, уберег себя от падения курса доллара (например, купив апартаменты в Испании за 150 тыс. евро, человек потратил около 190 тыс. долл. США; сегодня та же сделка обойдется в 200 тыс. долл. США, то есть падение курса доллара принесло дивиденды в размере 5 %). Естественно, игра на курсе валют — мало предсказуемое дело, однако это в очередной раз подтверждает слова о надежности и привлекательности инвестиций в зарубежную недвижимость.

В заключение хочется сказать несколько слов о перспективах рынка зарубежной недвижимости в наступающем году. В 2007 году сохранится тенденция к увеличению спроса на жилье за границей. Мы прогнозируем рост аудитории потенциально заинтересованных клиентов на 100 %. Некоторые журналисты и аналитики сопоставляют названное явление с ростом цен на недвижимость в России, однако специалисты корпорации «БЕСТ-недвижимость» эту точку зрения не разделяют. По их мнению, увеличение потребности в приобретении жилья за пределами страны связано с тем, что на сегодняшний момент лишь малая доля россиян имеет представление о возможностях и привлекательности вложений в зарубежную недвижимость. Рост своей целевой аудитории специалисты корпорации объясняют увеличением количества платежеспособного населения в нашей стране и улучшением информированности этой категории россиян.

Наиболее популярные направления будут продолжать развиваться, и спрос увеличится как со стороны иностранцев в целом, так и со стороны россиян в частности. Ожидается плавный рост цен в государствах со стабильной экономикой, не исключены ажиотажные всплески на рынках развивающихся стран. Инвесторам, ищущим в зарубежной недвижимости альтернативу нестабильному отечественному рынку, стоит рассматривать устоявшиеся и предсказуемые варианты капиталовложений. Пусть доходность от них не столь высока, как на развивающихся рынках, однако капитал сохранить удастся.

Поиск рискованных направлений с возможностью большой отдачи от кратковременных капиталовложений не в традициях российских покупателей. Имея за плечами большой опыт разочарований, связанный с неурядицами в становлении отечественной экономики и возникновением ряда финансовых пирамид, где потеряли деньги многие наши сограждане, они ведут себя, как правило, осмотрительно. Так, некоторые западные специалисты задаются вопросом о привлекательности инвестиций в албанскую недвижимость для российских покупателей, проводя аналогии с черногорскими объектами. Черногория граничит с Албанией, где также имеются прекрасные пляжи, чистое море и живописные горные склоны. Прогноз специалистов «БЕСТ-недвижимости» в данном случае отрицательный.

Для наших соотечественников благополучное и стабильное состояние экономики другого государства является одним из самых важных факторов для принятия решения о покупке там жилья.

Среди известных направлений, потенциал которых не исчерпан, — Португалия, где в перспективе возможно выравнивание цен с испанскими, а также Германия. Она преодолела экономический кризис, вызванный объединением страны, при этом цены на немецкую недвижимость ниже, чем на многие европейские аналоги.

Если же речь идет именно о риске и попытках инвестировать с целью получения максимальной прибыли, без учета имеющихся возможностей провала, стоит рассматривать развивающиеся страны Азии, Африки и Латинской Америки.

Например, некоторые специалисты считают перспективными вложения в Бейруте, Марокко, Доминиканской Республике и Коста-Рике. Эти страны способны дать быструю и хорошую прибыль, но гарантий безопасности значительно меньше, имеется большая вероятность банковских кризисов, риск политических и экономических потрясений, влияющих на рынок недвижимости.
Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...