Знакомые незнакомцы

«Долгая дорога в дюнах» привела наконец Прибалтийские государства в Европейский союз. В преддверии этого судьбоносного события рынок недвижимости стран Балтии переживал небывалую активность. Если позволить себе сделать обобщение по всем трем государствам, то в среднем в наиболее престижных местах, например, в центральной части Риги, Вильнюса и Таллина, в период с 2000 по 2004 гг. цены выросли на 120–150%. Однако финальный акт интеграции лавинообразного скачка цен в целом не вызвал.

 

 

И на это есть свои причины.

Отсутствие доверия к доллару и нестабильность на рынке ценных бумаг в последние годы привели к тому, что вложения в недвижимость стали максимально надежным способом сохранить и приумножить капитал. Все это сказалось на рынке недвижимости во всем мире и в Европе в частности – неуклонный рост стоимости квадратных метров привел к наличию совершенно небывалых расценок и умопомрачительных прибылей от инвестиций в недвижимость. Однако ныне рост цен приостановился, во многих государствах предложение значительно превышает спрос, и большая часть аналитиков предсказывает приближающийся период стагнации. И это в то время, когда в мире по-прежнему нет надежной валюты.

Итак, ажиотаж вокруг вступления Прибалтики в ЕС миновал, цены плавно растут только в определенных сегментах рынка недвижимости. Наиболее популярны у иностранцев курортные районы, старинные центры столиц. Наблюдавшийся спрос на дешевое типовое жилье со стороны самих прибалтийцев несколько поуменьшился. В качестве катализатора выступает уже другой фактор – введение в странах Балтии единой европейской валюты в 2007 г. Но пока это мало кого стимулирует: успешные инвесторы уже давно совершили свои сделки и ныне «почивают на лаврах», а все те, кто хотел получить жилье на Балтийском побережье для собственного удовольствия, уже постарались сделать это до 1 мая 2004 г. Покупательная же способность местного населения не может вырасти мгновенно. Ни для кого не секрет, что принятие Прибалтийских государств в Евросоюз состоялось скорее по геополитическим причинам, нежели по экономическим – уровень жизни населения Литвы, Латвии и Эстонии еще весьма далек от европейского. Пройдет еще несколько лет, прежде чем существенным рычагом влияния на риэлторский рынок станут интересы самих прибалтийцев.

Одним словом, рынок недвижимости на побережье Балтики ничем особенно не удивил нас за прошедшие полгода. Цены плавно растут. А законодательство в этой области уже давно приведено к европейскому стандарту. Каковы же примерные цены на квадратные метры в Прибалтике сегодня? Какой из сегментов риэлторского рынка максимально оживлен? Рассмотрим этот вопрос по отдельности для каждой страны.

Латвия

На Рижском взморье ветер остался свежим, невзирая на все перемены, происходящие на этой земле за последние годы. Именно взморье, курортные зоны Латвии, по-прежнему максимально популярны среди иностранцев. Особым спросом пользуются земельные участки. Еще год назад рынок земли в Юрмале находился в вялотекущем состоянии, характеризующемся относительно небольшим количеством сделок и стабильными ценами (в зоне дюн от Лиелупе до Дубулти цены на недвижимость составляли $80–100 за сотку). Накануне вступления Латвии в ЕС, в первой половине этого года, российские покупатели совершили несколько крупных сделок по приобретению эксклюзивных земельных участков. Цены по латвийским меркам были явно завышенными – около $150 за сотку – и подтолкнули к лавинообразному росту стоимости земли. Запущенный слух о предстоящей скупке российскими бизнесменами земли и домов вдоль дюн, спровоцировал ажиотажный спрос на участки не только у моря, но и практически по всей Юрмале, приведший к переходу цен на новый уровень. От Лиелупе до Дубулти в конце мая цены подскочили до уровня $150 за сотку, а в некоторых наиболее престижных местах до $200. В дюнной зоне Асари-Мелужи цены выросли на 30% за сотку – до $100–120, у реки – до $70–80.

Тем не менее подавляющая часть сделок по приобретению участков была совершена латвийскими покупателями. Иностранцы, приобретающие здесь жилье под дачи, предпочитают готовые постройки. Особенно популярна Юрмала. Пользуются спросом и квартиры в ухоженных домах в Булдури, Лиелупе, Дубулти.

В столице Латвии весь 2003 г. наблюдали ажиотаж на вторичном рынке типовых квартир. В результате цены достигли уровня в $550–650 за квадратный метр типового жилья на окраине города. Если в 2003 г. однокомнатную квартиру в Риге можно было купить за $8,5–14 тыс., то сейчас цены составляют $25 тыс. – почти как в Москве. Это привело к развитию интереса к строительству частных домов и коттеджей в окрестностях латвийской столицы. Кроме того, говоря о Риге, следует отметить активность в области приобретения участков для застройки многоэтажками.

Но лидером в области вложений все же является недвижимость в центральной части Риги, где цены существенно выросли за последние год-полтора. Жилье старого добротного фонда в центре Риги стоит из расчета $500–1200 за кв.м, однако предложений на рынке очень мало.

В целом же в Латвии, по утверждению местных риэлторов, цены на рынке жилья за прошлый год подросли на 30–40%. Сейчас период весеннего бурного роста цен миновал. Дома на побережье реально купить за $25–30 тыс., а квартиру в доме типового проекта времен Советского Союза где-нибудь в латвийской провинции можно приобрести за очень скромные деньги – $18–20 тыс.

Согласно латвийским законам иностранец как физическое лицо может только арендовать землю (если на ней нет построек). Однако иностранным инвесторам разрешается аренда земель на срок до 99 лет.

Кроме того, иностранные юридические лица, зарегистрированные в Латвии, могут покупать землю в городах и сельской местности в том случае, если страна их происхождения – Чехия, Канада, Эстония, Германия, Турция, Литва, США, Испания, Греция, Италия, то есть входит в перечень государств, с которыми у Латвии заключен договор о взаимном продвижении и защите инвестиций. России в этом списке нет. Право на покупку земли также имеют производственные предприятия, зарегистрированные в Латвии, если больше половины уставного капитала принадлежит латвийским гражданам.

В целом обстановка на латвийском рынке довольно благоприятна. Здесь менее всего бюрократических препон для иностранцев. Однако несмотря на это обстоятельство и нежные чувства, которые многие питают к Юрмале, самая дорогая прибалтийская недвижимость находится не здесь.

Литва

Вхождение Литвы в ЕС, вне всякого сомнения, изменило рынок. И хотя прогнозируемого повышения цен (в два раза) не произошло, динамика роста была ощутимой – стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в периферийных городках страны возросла на 5–10%.

Существенно подорожала недвижимость в литовской столице – обычная однокомнатная квартира в спальных районах Вильнюса стоит примерно столько же, сколько в прошлом году стоила двухкомнатная – около $30–40 тыс. При этом цены в столице на 40% выше по сравнению с ценами в других районах Литвы.

Дороговизна столичного жилья заставила жителей Вильнюса присматриваться к домам в окрестностях города. Земельные участки вокруг столицы (отдаленность 3–7 км от центра города) как объект инвестиций на сегодняшний день стали гораздо привлекательнее, чем 2–3 года назад.

Особой популярностью пользуются те территории, где хорошо развита транспортная инфраструктура, а следовательно, есть возможность быстро добраться до центра столицы. За город устремляются не только жители столицы.

В Каунасе и Клайпеде существует заметный дефицит свободных участков под застройку. Продажа земельных наделов, пожалуй, самый оживленный сегмент литовского риэлторского рынка. Массово скупаются участки возле озер, рек, в исторических местах, невзирая на то, что цены там выше на 15–25%. Цена за представительный дом (более 500 кв.м) в районе с хорошей инфраструктурой может достигать $400 тыс.

Самой же дорогой покупкой может стать роскошный дом в районе Клайпеды или Паланги, цена которого приближается к $1 млн. Здесь русских покупателей практически нет – столь крупные покупки наши соотечественники предпочитают делать в других государствах. Возможно, оттого что Литва – не «подарок» в отношении оформления сделок. При стоимости объекта свыше 300 тыс. Lt (приблизительный курс: $1 равен 3,5 Lt), власти могут попросить покупателя предъявить справку о том, что такие средства действительно находятся на его банковском счете. Кроме того, бюрократические проволочки могут продлиться до 2-х месяцев – в этом Литва очень похожа на Эстонию.

Эстония

Провести сравнение состояния рынка недвижимости Эстонии с другими прибалтийскими странами можно только по принципу «найдите пять отличий». Потому что их почти нет. Следует отметить, что в Эстонии по-прежнему наблюдается оживление на рынке офисных помещений, тогда как в Риге интерес к ним упал вместе с ценой, которая понизилась в среднем на 3%. В то же время, нет в Эстонии мест, которые можно было бы сравнить с Юрмалой или Палангой, которые по развитости инфраструктуры далеко ушагали от эстонских курортов. Все самые дорогие объекты расположены в Таллине. Всем прочим же категориям эстонского жилья до Таллина еще очень далеко, примерно как всей Прибалтике в целом далеко до ситуации с жильем в Европе.

Что по осени считают

Вступление Прибалтики в ЕС произошло в мае. Ныне на дворе глубокая осень. И, хотя подводить итоги влияния интеграции еще очень рано, кое-каких «цыплят» уже можно посчитать.

Лавинообразного повышения цен сразу после вступления Прибалтики в Евросоюз не произошло. Какое-то время, с марта по июнь, наблюдался ажиотаж. Но скорее он был следствием разогрева публики: известно ведь, что лучший способ подстегнуть спрос – это спрогнозировать аховый подъем цен. Тем более что повод и придумывать было не нужно – изменение статуса государства, вхождение в европейскую зону. Наблюдаемые в ближайшем будущем перемены в сторону удорожания тоже лишь косвенно будут связаны с произошедшим событием. Например, цена на жилье возрастает не потому, что земли Латвии, Литвы и Эстонии стали более привлекательны для иностранцев, а за счет общей инфляции в новоиспеченных союзных государствах. Кроме того, в странах будут вынуждены увеличить зарплату строителям – иначе они, имея нынче большие возможности, уедут на заработки в другие страны ЕС. А еще по понятным причинам возрастут пошлины на ввозимые строительные материалы и т.д. и т.п.

С другой стороны, во многих сегментах рынка предложение сегодня значительно превышает спрос. Рост покупок жилья местным населением, происходивший за счет системы ипотечного кредитования, постепенно себя исчерпывает. А значит, цены в некоторых сегментах должны снизиться.

Впрочем, все будет зависеть от развития в Прибалтике деловой активности и экономики в целом.

Наталья Иванова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...