Куда ведут мечты градостроителей?

Практика жилищного строительства в России порой меняется так стремительно, что вначале мы не успеваем это заметить, а потом — воспринимаем как должное. Так уже было. Вот пример из нашей недавней истории. В октябре 1955 года вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по борьбе с излишествами в проектировании и строительстве», положившее конец архитектуре сталинского периода и начало массовому крупнопанельному домостроению. Оно в корне изменило представление об эстетике жилой среды поколений россиян.

 

 

В последующие десятилетия города начали стремительно разрастаться, окружаясь типовыми спальными районами. Возможно, что продуваемая всеми ветрами пятиэтажная «хрущевка», которая в этом году отмечает полувековой юбилей, была прототипом сегодняшнего «доступного и комфортного» каркасного дома. Коттеджи и таунхаусы в период тотальной стандартизации и «борьбы с излишествами» не строили. Поэтому сабурбию приходится начинать с нуля, не имея ровным счетом никакого опыта. Но административных механизмов для поворота строительного комплекса в сторону малоэтажного строительства явно недостаточно.

Уже в рыночный период в Петербурге дважды предпринимались законодательные попытки переломить идеологию строительства в пользу «малоэтажки». Первый раз — при первом мэре города, второй — при первом губернаторе. Но, по всей видимости, времена, когда директивами и постановлениями можно было что-либо изменить, ушли безвозвратно.

Одиннадцать лет назад подпись Анатолия Собчака легла на Постановление «О комплексной схеме размещения зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге» (№ 25 от 10.11.94). Разработчиком был институт «ЛенНИИгенплан», заказчиком — Комитет по градостроительству и архитектуре. Сей документ не называл конкретных сроков освоения «зеленого пояса», но отводил под «малоэтажный Петербург» 2715 га. Особое внимание в нем было уделено любимым прежним городской главой Сестрорецкому и Зеленогорскому районам, которые тогда еще не были объединены в престижный Курортный. В преамбуле было честно сказано, что жизнь в коттеджном поселке по карману только гражданам «с повышенными доходами» и «на ближайший период малоэтажное жилищное строительство станет одним из компонентов решения жилищной проблемы, но в силу прежде всего экономических причин не станет основным и массовым видом строительства». Так и получилось.

В конце 2001 года, то есть ровно «пятилетку» назад, Владимир Яковлев подписал Постановление «О размещении зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге» (№ 69 от 17.12.2001) с приложением — концепцией, в которой описывались эти зоны, назывались конкретные сроки освоения и метражи будущего жилья. Разработчик программы — ЗАО «Петербургский НИПИград», заказчик — Комитет по строительству. В концепции предполагалось, что в ближайшем будущем в административных границах Петербурга (речь даже не идет о смежном субъекте — Ленинградской области!) будет построено ни много ни мало 5,5 млн кв. м коттеджей и таунхаусов. Под индивидуальным малоэтажным жилищем подразумевались дом или квартира с прилегающим земельным участком, а район малоэтажной застройки предполагал строения не выше трех этажей. Также были обозначены два типа жилых зон: «коттеджная застройка, формируемая отдельно стоящими домами площадью около 300 кв. м на участке площадью 0,12 га», и «высокоплотная застройка домами типа «таунхаус» площадью около 120 кв. м с придомовым участком площадью 0,03 га».

Самое интересное: в качестве «ближайшего будущего» в документе фигурировал 2005 год. Иными словами, львиную долю этих самых 5,5 млн кв. м собирались ввести в эксплуатацию до сегодняшнего дня, то есть каждый год в северной столице должны были сдаваться около миллиона коттеджных метров — практически столько же, сколько и обычного жилья в многоэтажных домах. География обозначенного градостроителями «зеленого пояса» простиралась от Зеленогорска до Колпина и от Кронштадтских колоний Ломоносовского района до деревни Мурино.

Правда, «поясом» все это назвать трудно. Массовое жилищное строительство второй половины прошлого века (уточним: три четверти из 100 млн кв. м петербургского жилья построено именно в этот период) отодвинуло воображаемые пригородные поселки к окраинным промзонам и локализовало их вокруг городов-спутников. В частности, в Пушкинском районе предполагалась к освоению территория 180,6 га, в Павловском — 141 га, в Петродворцовом — 50 и в Ломоносовском — 34 га. Но самый большой приток состоятельных новоселов ожидался в Курортном и Приморском районах (соответственно 353 и 188,8 га).

Несмотря на утопичность документа, в нем предпринята попытка произвести «инвентаризацию» городских земель, пригодных для малоэтажного строительства, и обозначить границы петербургского «зеленого пояса». В частности, в качестве приемлемого времени на дорогу от частного домовладения до центра города, принято 45–60 минут езды на автомобиле и 60–90 — на общественном транспорте (при условии, что дом расположен не далее чем в 600–800 м от ближайшей остановки или железнодорожной станции). Земель, пригодных для коттеджного строительства, тогда насчитали 1186,8 га. Главная причина того, что сказке не суждено стать былью, — не консервативная психология горожан, а просто городское хозяйство и стройкомплекс, освоивший массовое монолитно-кирпичное строительство, оказались к повороту событий не готовыми, но отсутствие логичных механизмов передачи земель под застройку поставило крест на программе. Участки предполагалось передавать застройщикам на тех же инвестиционных условиях, что и земли под строительство городского жилья. Однако в этом случае экономическая логика требует, чтобы поселки росли не вширь, а вверх.

Малоэтажка: рост вверх

Типичный пример: деревенька Коломяги, чудом уцелевшая в эпоху массового строительства, в 1989 году рассматривалась как первый малоэтажный район. Но уже в те годы расселение обитателей почерневших деревянных домов в городские квартиры застопорилось из-за недостатка бюджетного финансирования. В рыночные времена жители Коломяг, успевшие прописать в своих домах множество родственников, повели с потенциальными инвесторами изнуряющие торги, в результате которых «цена вопроса» так выросла, что отдельно стоящие коттеджи стали непомерно дорогим удовольствием. В конце прошлого века в Коломягах появилось несколько интересных кварталов из сблокированных коттеджей, реализуются и новые проекты, однако у любой строительной организации, получающей землю на инвестиционных условиях, возникает соблазн увеличить продаваемые площади за счет большей этажности. Поэтому городские районы, традиционно рассматривавшиеся несколько лет назад как зоны малоэтажного жилья, «подрастают», а вместо коттеджей типа «таунхаус» появляются предложения о приобретении квартир в пяти- и семиэтажных домах. Для того чтобы стать домовладельцем в мегаполисе, надо быть либо состоятельным инвестором, либо иметь немалый административный ресурс.

Сразу же за границами растущего вверх Петербурга начинается Ленинградская область. Риэлтеры отмечают растущий едва ли не в геометрической прогрессии спрос на участки близ городской черты. Объемы предложения многогектарных массивов, выставляемых на продажу, могут создать впечатление, что дефицита нет, но это не так. В частности, земли поселений, которые долгие годы предоставлялись льготным категориям граждан, приватизировались и перепродавались, давно распределены и застроены. Основным товаром сегодня являются участки, относящиеся к категории земель сельхозназначения, оборот которых стал возможным после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (от 27.01.2003). Большая часть земель в Ленобласти имеет статус земель сельскохозназначения, а процедура их перевода из категории в категорию долгое время считалась уравнением со многими неизвестными, порой не имеющим решения. Один из вариантов, позволяющих начать строительство на сельскохозяйственных землях, — создание садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП). Коллизии законодательства привели к тому, что два-три года назад состоятельные петербуржцы стали объединяться в садоводства и дачные партнерства. Но не для того, чтобы поставить сарай для огородного инвентаря, а дабы получить от 0,3 до 0,5 га для строительства усадьбы близ Константиновского дворца в Стрельне.

Инвестиционные акценты

В последние три года цены на петербургскую недвижимость, включая загородную, неизменно росли. Ликвидный участок с домом под снос мог повыситься в цене в несколько раз. В частности, в 2001–2002 годах казалось, что $5000–8000 тыс. за сотку — почти немыслимый предел для престижного Курортного района, но на северном побережье Финского залива были зафиксированы цены сделок, доходящие и до $25–30 тыс. за сотку. Южные пригороды хоть и отстают от северных по абсолютным значениям, зато опережают их по динамике. Инвесторы заговорили о земельном буме. Ажиотаж усиливается и данными социологов, которые утверждают, что чуть ли не половина горожан мечтают перебраться в пригороды. И хоть подобные цифры не всегда убедительны, ибо не позволяют отличить мечты от планов, они часто берутся за основу в новых девелоперских проектах.

Три года бурного развития рынка коммерческой недвижимости показали, что плохо продуманная концепция торгового или делового центра может привести к отличному от ожидаемого результату. С рынка стали уходить инвесторы-непрофессионалы, строительные компании стремятся диверсифицировать риски, внедряясь в новые для них сегменты. Одно из следствий их активности — рост цен на участки. Предприниматель, который приобрел земельный надел, неизменно сталкивается с кругом вопросов из серии «Что делать?»: что строить и строить ли вообще, а может быть продать или сначала нарезать на более мелкие участки; хватит ли мощности и, наконец, что он будет с этого иметь. Попытки решить «земельный вопрос» вызвали шквал обращений к оценщикам и аналитикам. Однако оказалось, что информация для долгосрочных прогнозов — в явном дефиците.

Сколько коттеджей нужно петербуржцам?

Жилье, которое строится на пригородных территориях, должно быть востребовано рынком. Между тем по мере роста предложения все больше выявляются ограниченность и расслоение спроса. Но в пиковый момент, когда на городском квартирном рынке — ажиотаж, а однокомнатная хрущевка стоит столько же, сколько несколько лет назад приличный коттедж, просчеты и ошибки девелоперов не столь заметны.

На рынке двух сопредельных субъектов Федерации представлено около 70 поселков, находящихся в разной стадии строительства. Много это или мало? Второй вопрос — какой коттедж будет востребован: уменьшенная копия Зимнего дворца или подобие той же хрущевки, но со своим участком? По словам некоторых аналитиков, в Петербурге не хватает элитного жилья. Другие предполагают, что если по Ленобласти пойдет труба с газом, то вокруг нее на многие километры развернется строительство кварталов сборных типовых коттеджей из «сэндвич-панелей». Поверхностные взгляды часто рождают ошибочные выводы.На рынке загородного строительства средние цифры, полученные в результате обработок нерепрезентативной выборки, теряют всякий смысл в силу уникальности каждого предполагаемого к застройке участка. Но обо всем этом — в следующих публикациях каталога «ВСЕ коттеджные поселки».

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru