Стоит ли инвестировать в Нижний Новгород?

Темпы роста цен на недвижимость в Нижнем Новгороде в прошлом году мало чем отличались от московских, но с одной поправкой – отставание составляло 2-3 месяца. Рост продолжается до сих пор, а средняя цена «квадрата» в новостройках $1,6 тыс., и это повод задуматься об инвестициях в данном регионе.

Город как он есть
Нижний Новгород много веков называют «карманом России», да и звания третьей столицы он удостаивается довольно часто. Город занимает пятое место в России по уровню экономического развития и численности населения – после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Новосибирска. Население 1,823 млн человек.

 

 

Площадь 41 тыс. га. Год основания – 1221, расположен на 439 км восточнее Москвы: одна ночь в поезде, а при желании на машине можно добраться за 6 часов. Есть метрополитен. Время московское.

Прекрасное местоположение на слиянии рек Оки и Волги обеспечило Нижнему в свое время позицию крупного политического и экономического центра Северо-Восточной Руси. Индустриальные мощности – Горьковский автомобильный завод, Завод фрезерных станков, Сормовский судостроительный, который выпускает паровозы, вагоны, речные и морские суда, мощные дизели, а также множество предприятий строительной индустрии.

Объем инвестиций в развитие и модернизацию производств по выпуску строительных материалов в Нижегородской области в 2006 году превысил 1 млрд руб. В городе 26 высших учебных заведений, несколько институтов Российской Академии наук, около 100 НИИ и проектно-конструкторских бюро, ведущих разработки в области радиофизики, химии, радиоэлектроники и др.

Город разделен рекой на две части – нагорную и заречную – и состоит из восьми районов. Нагорная часть города включает в себя Нижегородский, Советский и Приокский районы. Канавинский, Ленинский, Московский, Сормовский и Автозаводский районы составляют заречную часть.

Рынок недвижимости
Думается, не зря именно в этот город уехал работать председателем правительства Нижегородской области бывший заместитель Юрия Лужкова Валерий Шанцев. Город и до этого развивался очень активно, а приход капиталов и технологий из столицы позволил ускорить развитие в области строительства. В городе стала проще процедура согласования, что весьма привлекательно для инвесторов. С целью привлечения крупных застройщиков-инвесторов в прошлом году ужесточили и местное законодательство. Если раньше компании могли начинать финансирование строительства еще на стадии расселения ветхого фонда, то сейчас – только после получения разрешения на строительство. Такая ситуация не позволяет на ранних этапах привлекать средства дольщиков. И стройку под силу потянуть лишь крупным девелоперам, которые этим преимуществом с удовольствием пользуются. Благодаря этому в Нижний Новгород пришли крупнейшие московские строительные компании, которые взялись за освоение самой дорогой, так называемой «верхней» части города, где стоимость квадратного метра гораздо выше цен в остальных районах. Кроме того, именно здесь сконцентрирована большая часть офисов и административных зданий.

Эксперты уверены, что к концу 2007 года средняя цена квадратного метра в Нижнем достигнет отметки в $3 тыс. Параллельно весьма активно развивается сектор коммерческой недвижимости, причем некоторые объекты признаны лучшими на федеральном уровне, с точки зрения как архитектуры, так и инвестиционной успешности (к примеру, ТЦ «Этажи»). По данным консалтинговой группы «Финсмарт», рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода развивается типично для регионального города, наибольшая активность наблюдается в торговом сегменте, однако рынок офисной недвижимости также демонстрирует уверенный рост (70,9% за 2006 год).

Впрочем, есть и еще местные особенности. Например, мэрия Нижнего решила ликвидировать большинство киосков и мини-маркетов, дабы освободить место под строительство. Это вынудило мелких предпринимателей скупать первые этажи уже имеющихся зданий. Такая массовая закупка привела к росту цен на жилье почти на 25%. И говорят, что это еще не предел.

Очень похоже, что мэрия города сознательно создавала в свое время ажиотаж на рынке жилья. В результате спрос значительно превысил предложение, и цены уверенно пошли вверх. Но даже с изменениями в местном законодательстве ситуация для покупателей вряд ли резко улучшится.

В последние месяцы прошедшего года, несмотря на то что на рынок Нижнего вышли и начали активную застройку воротилы строительного бизнеса, цены росли на 1% в день, фактически повторяя московскую ситуацию в апреле-мае. Причем не только на первичном рынке, в гонку включился и вторичный рынок. Например, стоимость однокомнатной «хрущевки» на окраине города давно перевалила за $40 тыс., а цена трехкомнатной малогабаритки – за $100 тыс.

Сравним для примера нынешние цены на двухкомнатные квартиры в районах, близких к центру города. Двухкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м на первом этаже так называемой панельной «брежневки» – $75 тыс. «Двушка» на первом этаже пятиэтажной «хрущевки» в хорошем состоянии, да еще и с возможностью отдельного входа обойдется в $85 тыс. А вот двухкомнатная новостройка в кирпичной девятиэтажке общей площадью около 100 кв. м без отделки будет стоить уже $200 тыс.

Однако есть один серьезный плюс при покупке новостройки по сравнению с Московским регионом. Практически все строители работают по 214-му закону и заключают с покупателем договор долевого инвестирования. И практически все новостройки можно купить по ипотеке.

Ипотека по-нижегородски

По данным «Финсмарта», в 2006 году ипотечные сделки в Нижнем Новгороде составили 7% от общего количества сделок купли-продажи жилой недвижимости, что почти в 2,5 раза превышает данные 2005 года. Среднестатистический портрет заемщика – это нижегородская семья с совокупным доходом чуть более 15 тыс. рублей и с запрашиваемым кредитом в 625 тыс. руб. При этом ежемесячный платеж будет составлять 7135 руб. Ипотечные кредиты предоставляются под 11-15% годовых, в зависимости от условий кредитования. Обеспечением кредита может быть поручительство.

Более того, эксперты ожидают в следующем году серьезного «рывка» благодаря внедрению ипотечного жилищного кредитования на первичном рынке жилья, заявила директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. А министр строительства региона Валерий Англичанинов сообщил, что в 2007 году планируется увеличить объемы строительства жилья на 25%, выйдя на уровень строительства 1 млн кв. м в год, а в 2009 году «взять» планку 2 млн кв. м в год. Но в любом случае такой объем строительства не позволит ликвидировать дефицит жилья, который накопился за последние 10 лет не слишком активного строительства.

Юлия Палеха, Мария Иванова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...