Тише не бывает

Традиционного затишья на рынке московской офисной недвижимости не случилось

Виной тому грянувший банковский кризис, последствия которого инвесторы и девелоперы "расхлебывают" до сих пор, а также "трения" между московским и федеральным правительством, вылившиеся в "накат" со стороны Минприроды на самый знаковый для города проект "Москва-Сити". Но обо всем по порядку.

Банки - на рынке склянки

Как известно, банки до июня текущего года очень активно вкладывали деньги в московскую недвижимость, в том числе и офисную. У некоторых кредитных учреждений такие активы составляли до 20% от их общего числа.

Кризис вынудил многие банки продавать и эти активы, чтобы суметь выполнить свои обязательства (в первую очередь, это были кредиты, взятые ими на межбанковском рынке).

 

 

С начала июня по начало августа банки выставили на рынок 10 крупных офисных объектов (среди них были, например, и такие гиганты, как недостроенный офисный центр на Тульской площадью свыше 30 тыс. кв. метров). И хотя покупатели на такую недвижимость нашлись сразу, кредитным учреждениям, испытывавшим дефицит в "быстрых деньгах", приходилось отдавать бизнес-центры с дисконтом в 15-20 процентов.

Несомненно, такое поведение банков не могло не сказаться на рынке офисной недвижимости. Во-первых, ощущается приток новых инвесторов, благо, момент сегодня таков, что за относительно небольшие деньги можно "войти" в какой-нибудь новый проект. Во-вторых, и так не слишком растущий в количественном отношении рынок притормозил - арендные ставки не растут, цены продаж новых офисных помещений остались на том же уровне, что и полгода назад (при том, что этот сегмент стабильно рос в цене последние два года на 1-1,5% в месяц).

Несомненно, к осени офисный рынок успокоится, но к тому времени он уже не будет похож на прежний. Одно из значительных событий - покупка обанкротившегося "Гута-банка" Внешторгбанком (ВТБ). При этом ВТБ получил еще и часть активов группы "Гута", в том числе его подразделение "Гута-Эстейт". Последний известен как агрессивный игрок на рынке недвижимости, в том числе коммерческой. В частности, "Гута-Эстейт" вел проект "Золотой остров", в результате чего к 2008 г. на Болотном острове должен был появиться комплекс жилых домов и бизнес-центров. Инвестиции в этот проект оценивались в 1,5 млрд. долларов. Реализацией проекта "Золотой остров" займется ВТБ.

Ряд экономистов утверждают, что степень падения рынка или, напротив, его роста будет зависеть от политики ЦБ. В частности, если ЦБ не отпустит доллар, это подтолкнет рынок к незначительному, но все же росту.

Еще один вариант - воспользоваться нестабильностью рынка. На этой волне часть инвесторов начнет играть на понижение, задействуя ведущие СМИ (а эффективность такого "наката" показал пример "Альфа-банка", который чуть не обвалился всего из-за публикаций в деловых ежедневниках).

Своя ноша тянет

Неприятности поджидали офисный рынок и на другом фронте - назовем его условно "репутационном". Строительство комплекса "Москва-Сити" может быть прекращено, а уже существующие здания снесены. Об этом заявил исполняющий обязанности заместителя руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олег Митволь. Официальное объяснение причин угроз ведомства в адрес одного из любимых проектов московского мэра Юрия Лужкова таково: по информации Министерства природных ресурсов, "Москва-Сити" находится в сейсмоопасной зоне.

"Мы не можем говорить о наших решениях до тех пор, пока окончательно не станет ясна ситуация с государственной экологической экспертизой в отношении этого объекта, - сообщил г-н Митволь. - Допустим, если эта государственная экологическая экспертиза не проводилась, тогда в силу вступит ст. 222 Гражданского кодекса, и эти постройки могут быть снесены как незаконные".

Минприроды в России обычно ничего не угрожает запретить или отнять просто так - по собственной инициативе. Не секрет, что почти у каждого запрета на строительство объекта или отъема лицензии на разработку месторождения есть политическая подоплека.

Напомним, что строительство Московского международного делового центра "Москва-Сити" ведется на Краснопресненской набережной, на территории общей площадью около 100 га. Из них 60 га подлежат новой застройке. На этой площади должно быть создано 2,5 млн. кв. м офисных, гостиничных, торговых и рекреационных площадей, в том числе планируется возведение 116-этажной башни "Россия" (строительство 648-метровой башни, по самым скромным подсчетам, оценивается в 3 млрд. долларов).

Управляющей компанией по созданию и развитию проекта "Москва-Сити" выступает открытое акционерное общество "Сити", созданное при поддержке Правительства Москвы в 1992 г. специально для строительства и эксплуатации этого комплекса. Оно действует на основании соответствующих договоров, подписанных с Правительством Москвы. ОАО "Сити" выполняет функции заказчика по всему проекту и является арендатором земли. В управление ОАО "Сити" должны попасть объекты общей стоимостью 10 млрд. долларов.

Естественно, ОАО "Сити" категорически отвергло озвученные претензии Минприроды. Тем более что на уровне официальных документов они пока так и не были заявлены. "Мы этих материалов не видели, к нам никто с проверками не приходил. Для того чтобы оценить ситуацию, нам надо увидеть результаты этих исследований", - заявил вице-президент по строительству ОАО "Сити" Александр Серегин.

До сих пор никаких претензий к объектам "Москва-Сити" чиновники Минприроды публично не высказывали.

Сухие цифры

Между тем, продолжала ощущаться инерционная сила рынка офисной недвижимости.

Так, по данным Swiss Realty Group, аренда помещений за первые 7 месяцев 2004 г. возросла не более чем на 1% на офисы класса А и В (что можно признать статистической погрешностью). В среднем ставки аренды сегодня составляют 600 и 490 долларов за 1 кв. м в год, соответственно.

Но вот выросла стоимость эксплуатации - на 4-5 процентов. Это произошло за счет удорожания коммунальных услуг, повышения заработной платы обслуживающего персонала - до 110-120 долларов за 1 кв. м помещений в год. Основное влияние на увеличение стоимости аренды оказывала девальвация доллара по отношению к рублю, которая за первые 7 месяцев года составила около 6% (подавляющая часть договоров с арендаторами выражена в долларах). Если принимать в расчет этот факт, то оказывается, что в неизменных ценах арендные ставки по сравнению со вторым полугодием 2003 г. даже упали в цене.

За первые 7 месяцев года было сдано около 350 тыс. кв.м новых офисных помещений классов А и В (это примерно 70% от общего объема строительства в 2003 году). По итогам года объем нового строительства приблизится к 550 тыс. кв. метров. Эта цифра превысит показатели прошлого года (420 тыс. кв. м), но, вспоминая прогнозы начала года, согласно которым к концу 2004 г. должно было быть введено около 700 тыс. кв. м, можно признать, что для участников рынка итоги будут не слишком утешительными.

Уже сегодня понятно, что к концу года как ставки аренды, так и цены продаж офисных помещений классов А и В вырастут не более чем на 2-3%, что не превышает темпов удорожания курса рубля по отношению к доллару.

А вот инвестиционная привлекательность офисного рынка на фоне не слишком утешительных прогнозов по другим показателям будет расти.

На рынке, даже несмотря на "выброс" банками как готовых, так и недостроенных объектов, не много выставленных на продажу инвестиционно привлекательных продуктов. Российские инвесторы - сырьевые компании обладают избыточной ликвидностью, для них не принципиален процент доходности, будет это 12 или 16 процентов. А все потому, что в России практически нет других таких эффективных инструментов сохранения капитала, как недвижимость.

Наши инвесторы в основном выбирают проекты, когда те находятся на стадии строительства - в этом случае доходность может составить 17-18 процентов. Иностранцам интересны "консервативные" проекты - уже действующие бизнес-центры, гарантирующие доходность в 12,5-13 процентов. Например, фонду Fleming, по собственным расчетам, их инвестиционное приобретение - бизнес-центр "Гоголевский, 11" - принесет доходность 13,5 процента. Однако за счет улучшения управления объектом они надеются увеличить прибыльность до 20 процентов.

Но не стоит забывать, что инвестиции в офисные центры делаются и в расчете на рост цен на такую недвижимость. Потому совокупная доходность проектов может составлять 30%, если учитывать ежегодное удорожание такой недвижимости на 10-13 процентов.

Лев Бецалель Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...