Как продать коттедж?

Уже несколько лет загородная недвижимость пользуется повышенным спросом. Однако одни участки продаются очень быстро, а от других наделов продавцы не могут избавиться годами. Аналогичная ситуация наблюдается и с готовыми домами.

В настоящее время на рынке загородной недвижимости Московской области действуют свои приоритеты. Главные из них — это расстояние от МКАД и направление, по которому находится земельный участок или дом.

 

 

Наибольший интерес вызывают объекты, расположенные на расстоянии до 20 км от МКАД. Самая востребованная рынком недвижимость (по мере убывания спроса) находится на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Минском, Ярославском и Дмитровском шоссе. Значительно меньше желающих купить недвижимость на востоке и юго-востоке Московской области. По этой причине крупные столичные риэлторские компании практически не работают с недвижимостью, расположенной вдоль Щелковского и Горьковского шоссе.

Следующие важные составляющие — это удобство подъездных путей и наличие коммуникаций. В настоящее время большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости интересуются не просто дорогой к дому, а качеством ее покрытия и работой дворников. Как следствие, самый сказочный домик в глубине лесного массива вряд ли будет выгодно продан, если к нему ведет грунтовая дорога и в дождливый сезон проехать к участку можно разве что на тракторе. Вместе с тем существенные преимущества имеет участок, расположенный в пешеходной доступности от железнодорожной станции. Несмотря на то что сегодня большинство покупателей загородной недвижимости имеют собственные авто, спрос на участки вблизи железнодорожных веток не убывает.

Если несколько лет назад покупатель загородного дома вполне был бы удовлетворен наличием на участке воды и электричества, то сегодня он хочет иметь газовое снабжение и даже московский телефон. Поэтому участок с ограниченным набором коммуникаций и отсутствием перспективы их подвести (рядом не проходит газопровод и т. п.) обречен на длительный срок продажи или «смешные» деньги.

При условии равного расстояния от МКАД гораздо лучше продается недвижимость, расположенная в глубине лесного массива, чем вблизи оживленной дороги. Точно так же больше ценятся участки с лесными деревьями, нежели с кустарниками или пнями.

В последнее время большое внимание покупатели уделяют площади земельного надела, причем независимо от того, есть ли на нем готовый дом или строительство — дело будущего. По мнению риэлторов, очень сложно продать недвижимость на участке меньше 12 соток. Практически не продаются участки по 6 соток, если нет возможности прикупить соседний надел. Под коттеджное строительство, как правило, покупают участки площадью от 15–20 соток и больше, поэтому такие предложения расходятся быстрее других.

Так как загородная недвижимость довольно часто предназначается для отдыха, то ее покупатели предпочитают иметь поблизости водоем или речку. Наличие водной артерии вблизи дома — плюс, который весьма способствует продажам.

Документы для продажи

Вне зависимости от того, будет ли загородная недвижимость продаваться через риэлторскую компанию или нет, у продавца должен быть следующий пакет документов:
• паспорт;
• правоустанавливающие документы на земельный участок: акт, выданный государственным (районным) органом о передаче земли в собственность (свидетельство, выданное до вступления в силу указа № 1767 от 27.10.1993 г., имеет такую же силу), или договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• план земельного участка (чертеж границ) в трех экземплярах;
• акт о согласовании границ;
• акт о нормативной стоимости земельного участка;
• справка об отсутствии обременений;
• справка райкомзема об отсутствии других землепользователей на участке;
• справка об отсутствии задолженности по налоговым платежам;
• справка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе, и заверенная копия свидетельства регистрации этого товарищества (если участок относится к землям садоводческого товарищества);
• постановление о приеме дома в эксплуатацию;
• сводная ведомость оценки строений;
• технический паспорт БТИ;
• справка об отсутствии задолженности по оплате коммуникаций;
• если продавец состоит в браке, то справка от второго супруга о согласии на продажу;
• копия свидетельства о браке.
При продаже только земельного участка из перечня документов изымаются справки, непосредственно относящиеся к строению.
Особенность заключения договора купли-продажи
К основным этапам оформления сделки купли-продажи недвижимости относятся заключение договора и оформление перехода прав собственности. Договор купли-продажи заключается в письменной форме и может содержать кроме обязательных пунктов (предмет договора, его цена и пр.) дополнительные условия (порядок расчета, срок освобождения дома или участка и т. п.). Типовые образцы таких договоров есть и у нотариусов, и у риэлторов. Тем не менее нотариальное удостоверения договора не обязательно.

После подписания договора его нужно отнести в Московскую областную регистрационную палату. Там необходимо подать заявление о государственной регистрации перехода прав собственности, перечисленный выше пакет документов и справку об оплате пошлины (размер устанавливается органами местного самоуправления). Важно знать, что при подаче документов в областную регистрационную палату обязательно требуется присутствие как покупателя, так и продавца (или доверенных лиц). Свидетельство о регистрации выдается только в присутствии нового владельца.

Продавцу следует помнить, что он несет полную юридическую ответственность за достоверность информации, отраженной в плане земельного участка. Также продавец отвечает за правильность сведений об отсутствии каких-то обременений. К примеру, что на участок не наложено судебное взыскание (он не находится под залогом, на него не претендуют другие наследники и пр.).

Продавец должен предоставить полную информацию, касающуюся целевого назначения земельного участка, так как в конечном счете от этого зависят права и ограничения по его использованию. Например, на садовом участке разрешено сажать деревья, кустарники, но возвести дом там можно только для сезонного проживания (без регистрации). Еще большие ограничения касаются земель, предназначенных для ведения огородного хозяйства.

Капитальное строение для постоянного места жительства возможно только на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Необходимо информировать покупателя, если через участок проходят коммуникации федерального значения: газопровод, высоковольтный кабель, теплотрасса и пр., потому что в таких случаях территория может иметь серьезные ограничения по возведению на ней капитальных строений.

Продавец может делегировать свои права по продаже недвижимости другому лицу или риэлторской компании. Если по каким-то причинам хозяина не устраивают действия вторых лиц, он может отозвать доверенность. Несмотря на то что договор купли-продажи заключен, сделка все равно будет считаться недействительной.

Риэлторы с большой дороги

Мои бабушка и дедушка жили в собственном доме на Рублевском шоссе. Этот дом построил прадед, когда еще о «престижном» направлении и элитных поселках никто и не помышлял. В прошлом году дед умер, а бабушка решила дом продать и переехать жить ко мне. Она обратилась в известное риэлторское агентство, где ей пообещали организовать выгодную сделку.

Спустя неделю к бабушке пришли четверо молодых людей весьма характерной внешности. Назвавшись представителями риэлторской компании, они положили перед ней бумаги и потребовали их немедленно подписать. Причем за дом они были готовы немедленно выложить наличными $80 тыс. Когда 87–летняя женщина отказалась подписывать документы и брать деньги, незваные гости ушли, закрыв все двери, отключив телефон и пообещав вернуться завтра. Ночью разбуженные криками соседи вызвали «Скорую помощь» и бабушку увезли в больницу. Наутро к ней в палату пришли вчерашние визитеры вместе с нотариусом. После вежливых, но настойчивых переговоров документы были подписаны, а деньги — оставлены на ночном столике.
Получается, информация о сделках «уходит» из риэлторских агентств? Как же защитить себя?
Алексей, Москва

За ответом на этот вопрос мы обратились к специалистам ведущих риэлторских агентств.
Владимир Яценко, руководитель службы маркетинга, рекламы и PR корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:
— Гарантии при сделках с недвижимостью могут быть только одни: компания при переговорах с клиентом обязуется не допустить утечки информации и обеспечить полную конфиденциальность сделки. Гарантии реализуются посредством того, что все документы, касающиеся данной сделки, хранятся в сейфе у менеджера компании, который отвечает за сохранение конфиденциальности данной информации.
В нашем агентстве еще ни разу не было прецедентов утечки информации. Поскольку мы очень дорожим своей репутацией и делаем все, чтобы не допустить подобных вещей, у нас работает служба экономической безопасности, в задачи которой также входит обеспечение конфиденциальности сделки.
Кроме того, обучая персонал, мы разъясняем ему значимость сохранения конфиденциальности информации. Поэтому это также вопрос технологичности работы компании.

Андрей Жинган, руководитель пресс-службы компании МИАН:
— Наши агенты никогда не распространяются ни об одной сделке. Причем неважно, какой ценовой категории эта сделка. Более того, часто звонят из СМИ и интересуются, какие дома и где приобретают наши знаменитости. Естественно, мы никогда не называем ни адресов, ни телефонов наших клиентов.
Мы гарантируем полную конфиденциальность, поэтому возможность утечки сведена к минимуму. Я думаю, что никакими договорами нельзя защититься от разглашения конфиденциальной информации, так как тут все зависит от порядочности и сознательности людей. Речь, скорее, надо вести о формировании корпоративной культуры. Когда в нашей компании обучают агентов, эта тема всегда поднимается. Ничто так не обезопасит от возможных проблем со сделкой, как развитая корпоративная культура компании.

Светлана Матвеева, юрист компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— МИЭЛЬ-Недвижимость» берет на себя обязательства о неразглашении места и времени проведения сделки, а также ее условий. В случае если продавец приходит в компанию уже с покупателем, то информация о продаже объекта также не разглашается.
Когда продавец заключил договор на продажу объекта, агентство начинает рекламную кампанию по его продаже, чтобы продать его максимально выгодно для клиента. Однако в рекламу идут данные с описанием объекта. Что же касается информации о владельце, то она доступна только ограниченному числу специалистов компании, которые несут ответственность за сохранение конфиденциальности.

Елена Зезина, менеджер отдела по связям с общественностью компании Blackwood:
— Компания Blackwood гарантирует всем своим клиентам полную конфиденциальность как на этапе поиска покупателя или объекта, так и на этапе проведения сделки.
Соблюдение всех правил конфиденциальности — принцип компании. Гарантии конфиденциальности прописываются в договорах, которые заключаются с клиентами компании.
Все переговоры по поиску объекта или покупателя до момента оформления сделки ведутся от лица компании, имена клиентов не разглашаются. База данных компании надежно защищена. Доступ к ней имеют только брокеры, консультанты и менеджеры, работающие непосредственно с клиентами.

Элла Братилова, менеджер департамента элитных продаж агентства недвижимости Penny Lane Realty:
— Чтобы быть уверенным в том, что утечки информации не произойдет, нужно обращаться в агентства элитной недвижимости, которые специализируются на работе с vip-клиентами. Агентство должно иметь хорошую репутацию. А такая репутация зарабатывается годами. Поэтому желательно, чтобы агентство уже проработало на рынке порядка 7–10 лет.
Один из показателей высокого статуса агентства — это внешний вид его сотрудников. Важно, на какой машине приехал агент, как он одет. Кроме того, у агентства недвижимости должна быть своя развитая система безопасности и гарантии конфиденциальности, прописанные в договоре.

Людмила Чичерова Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...