Выбираем жилье за $ 300 тысяч. 4:1 в пользу Подмосковья

Несмотря на стагнацию рынка, жилье остается дорогим товаром. Сегодня в Москве за трехкомнатную квартиру площадью 60-70 кв. м. в старом панельном доме могут попросить около $300 тыс. Может, подумать о Подмосковье, где на эту сумму есть выбор вариантов от квартиры до коттеджа.

 

 

Действительно, достоинства описанной нами квартиры заключаются в ее столичном статусе и более-менее короткой дороге до работы (хотя это и не факт). Недостатков же хоть отбавляй – устаревшие планировки, изношенные коммуникации, капитального ремонта не было лет двадцать пять, проблема с парковочными местами для машин. За пределами столицы подобная квартира быстро теряет свою ценность.

В то же время, на первичном рынке Подмосковья практически за ту же сумму (в пределах $300 тыс.) можно выбрать новое жилье, отвечающее современным стандартам качества.

1. Квартира в многоэтажной новостройке
Самый дешевый сегмент подмосковной недвижимости квартиры в многоэтажных домах, строящихся в подмосковных городах на разной удаленности от МКАД. Что касается вторичного рынка Подмосковья, то после долгих поисков, выбрать подходящую квартиру, конечно, можно, но надо учитывать, что выбор на «вторичке» в области небольшой. В основном потому, что в подмосковных городах качество жилья в старых домах оставляет желать лучшего. Подмосковные города в советские времена застраивались, в основном, типовыми панельными домами, которые основательно с тех пор обветшали. Искать стоит квартиры в сравнительно новых зданиях, но такое приобретение обойдется дороже. Поэтому уделим внимание подмосковным новостройкам, представляющих собой современные дома с комфортными квартирами по демократичным ценам, - особенно если эти цены сравнивать с московскими.

Примеры стоимости квадратного метра в подмосковных новостройках (удаленность – от 10 км. от МКАД):

Город	Название ЖК и адрес дома	Направление	Удаленность от Москвы (км)	Тип жилья	Цена за кв. м. /$
Апрелевка	«Апрелевский» ул. Горького д.1	Киевское шоссе	25	монолит-кирпич	1440
Железнодорожный	Мкр. Ольгино к. 58	Энтузиастов, Носовихинское шоссе	12	монолит-кирпич	1460
Ивантеевка	«Виктория» Кв-л 9, Толмачева – Новая Слобода, к.2	Ярославское шоссе	16	монолит-панель	1385
Подольск	«Ренессанс» Красногвардейский б-р. Вл. 33 аб	Варшавское, Старосимферопольское шоссе.	12	монолит-кирпич	1175
Подольск	ул. Свердлова, д. 30 и д. 32.	Варшавское, Старосимферопольское шоссе	12	Монолит-кирпич	1730
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU

Из нашей таблицы видно, что трехкомнатная квартира общей площадью 90 кв. м. в представленных новостройках, удаленных от Москвы на расстояние более 10 км., обойдется покупателю в сумму от $125 тыс. до $ 156 тыс.

Оценим плюсы и минусы приобретения.
Плюсы: мы приобрели новое жилье по цене в два раза меньше столичного. Сэкономленные деньги можно пустить на хороший ремонт и покупку автомобиля.

Минусы: долгая дорога на работу либо по забитым трассам, либо в электричке и автобусе. Это общая проблема для всех, без исключений, подмосковных жителей. Кроме того, содержание квартиры встанет ощутимо дороже (если сравнивать со старым московским жильем), так как квартиры покупаются в коммерческом секторе, где сразу создаются ТСЖ.

2. Загородные жилые комплексы.
Это новое направление в загородном строительстве. Как правило, загородный жилой комплекс (ЗЖК) представляет собой несколько домов разной этажности, построенных в одном архитектурном стиле. Они имеют необходимые объекты инфраструктуры, свою огороженную территорию с охраняемыми КПП и удобные паркинги.

Примеры стоимости квартир в ЗЖК/$

Название ЗЖК	Направление	Удаленность от Москвы (км)	1-комнатная	2-комнатная	3-комнатная	4-комнатная
Vitro Village	Калужское	38	122 тыс.	210 тыс.
Берег (к.3,5,7,11)	Ленинградское	8	121 тыс.	174 тыс.	238 тыс.
Бунгало « Club - Kurovo »	Дмитровское	47	63 тыс.
Жемчужина	Минское	55		111 тыс.	143 тыс.	191 тыс.
Заречье	Сколовское	2	175 тыс.	235 тыс.
Павлово-2	Новорижское	8	105 тыс.	155 тыс.	214 тыс.
Резиденция Горки -10	Рублево-Успенское	22	84 тыс.	148 тыс.	218 тыс.
Рублевское предместье (1-2 оч.)	Новорижское	8	176 тыс.	268 тыс.
Северная слобода-2	Дмитровское	2		217 тыс.	292 тыс.
Семь звезд (1 оч.)	Горьковское	13	90 тыс.	111 тыс.	169 тыс.	227 тыс.
Сенеж	Ленинградское	45	152 тыс.	185 тыс.	284 тыс.
Эдем	Куркинское	7		164 тыс.	220 тыс.
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU

Как мы видим из таблицы, стоимость квартир в подмосковных ЗЖК, зависит от «раскрученности» направления, удаленности от МКАД и транспортной доступности.

Получается, что однокомнатную квартиру в ряде ЗЖК можно купить от $63 тыс. до $178 тыс.; двухкомнатная квартира обойдется (если не брать в расчет «Рублевское предместье», которое несколько завышено по цене) от $111 тыс. до $235 тыс.; трехкомнатное жилье будет стоить от $143 тыс. до $284 тыс. Напоминаем, что мы ориентируемся на то, что у нас на покупку жилья есть $ 300 тыс., и, соответственно, четыре комнаты, в пределах оговоренной суммы, предлагаются только в двух ЗЖК по $190 тыс. и $227 тыс.

Оценим плюсы и минусы приобретения
Плюсы: по приемлемой цене мы приобрели жилье хорошего уровня, так как средняя площадь квартир в ЗЖК больше, чем средняя площадь квартир бизнес-класса Москвы. Кроме того, наша новая загородная квартира дает замечательные ощущения жизни на природе с городским комфортом. Закрытая охраняемая территория позволяет спокойно выпустить детей на детскую площадку, нет проблем с парковкой автомобиля.

Минусы: общий недостаток загородного жилья – длинная дорога в столицу на работу. Продолжает также возрастать нагрузка по содержанию жилья: добавляются платежи за охрану, да еще надо обустраивать детскую площадку и двор. Часть услуг может предоставляться на территории комплекса (например, магазин или аптека), но до школ, садиков, и прочих объектов необходимой для нормальной жизни инфраструктуры придется добираться.

3. Таунхаусы
Таунхаус или «сблокированный» дом, это следующий за ЗЖК по стоимости формат загородной недвижимости. По сути, таунхаус представляет собой нечто среднее между городской квартирой и загородным коттеджем. Как правило, это двухэтажный длинный дом с несколькими изолированными домовладениями, каждое из которых имеет отдельный вход и земельный участок, обычно, от 1 до 4 соток. Квартиры в таунхаусах обычно двухуровневые, к тому же полуподвал можно посчитать самостоятельным этажом, где располагаются хозяйственные помещения и просторная кухня-столовая.

В этом году число строящихся таунхаусов увеличилось более чем на 50%, что свидетельствует о переходе этого жилья из категории «на ценителя» в массовую продажу, хотя о полной демократичности таунхаусов говорить рано. Средняя площадь домовладения в таунхаусе составляет около 250 кв. м., то есть они заметно больше квартир. При этом классические таунхаусы строятся не дальше 15-20 км. от МКАД.

Однако в ценовом разрезе до $300 тыс. потенциальному покупателю, скорее всего, придется рассчитывать на площадь 100-150 кв. м., и удаленность 35-45 км. от МКАД так как среднее предложение на первичном рынке таунхусов составляет сегодня около $650 тыс. Но почти по всем направлениям за умеренную цену, можно найти вполне интересные предложения.Стоимость 1 кв.м. в таунхаусах (удаленность от МКАД от 35 км.)

Цена кв. м./$	Число поселков таунхаусов на рынке
751 - 1050	2
1051-1350	3
1351-1650	14
1651-1950	10
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU

Оценим плюсы и минусы приобретения
Плюсы: таунхаус еще ближе к природе: у каждого владельца появляется кусочек земли, где можно устроить патио, поставить качели, разбить газоны и даже попытаться развести небольшой сад – кому как нравится. Таунхаусы строятся в специализированных поселках, поэтому можно без страха выпустить на прогулку детей. Простор для домашних животных, что очень ценят любители живности.

Минусы: Уже известные нам недостатки: дорога в город, отдаленность инфраструктуры. Содержание жилья становится все более ощутимым для семейного бюджета. Жители загородных поселков платят так называемые «эксплуатационные расходы», то есть, на свои деньги содержат коммуникации – водопроводные, канализационные, газовые трубы, которые проложены по территории. Естественно, коммуникации требуют обслуживания, которое и ложится на плечи жильцов. Наконец, жители таунхаусов зачастую с удивлением обнаруживают, что у них имеются соседи, которые живут бурной жизнью: поздно приезжают, громко разговаривают, не вовремя веселятся и обожают фейерверки, их собаки все время лают, а кошки могут залезть к вам на кухню. Так что предстоит сживаться с соседями, с которыми, кстати, нужно еще решать массу проблем, касающихся обустройства территории (делать общую детскую площадку, класть «полицейских», воевать с управляющей компанией, возможно, создавать ТСЖ).

4. Коттеджи
Сегодня коттеджные дома в организованных поселках самые дорогие объекты загородного рынка недвижимости. Средняя цена предложения в первичном сегменте составляет более $1 млн. Такая абсолютная стоимость обусловлена большими площадями домов (в среднем около 350 кв. м.) и земельными участками, как правило, по 15-20 соток.

В то же время у этих объектов наблюдается самый высокий ценовой разброс. Предложение колеблется примерно от $250 тыс. до $10 млн. (не считая самых дешевых и самых дорогих объектов). Относительно дешевым коттедж получится, если он возводится по отлаженной технологии, например, быстро монтируется из сэндвич-панелей (они состоят из стружечных плит и утеплителя). Дополнительную экономию дает небольшой участок земли в 4-6 соток (есть и такие предложения на рынке). Наконец, как и во всех других новостройках, в новых коттеджах придется делать очень солидный ремонт. А так как коттеджи продаются без отделки, то отсюда и дешевизна.

Поэтому на сумму в $300 тыс. вполне может подобрать что-нибудь подходящее, но надо сразу учитывать, что речь идет о нижнем ценовом сегменте. Между тем в 20% из более чем 200 строящихся коттеджных поселков есть подходящие варианты.

Стоимость 1 кв. м . в коттеджах (цена до $300 тыс, удаленность от МКАД от 35 км.)

Цена кв. м. / $	Число поселков на рынке
до 750	2
751-1050	7
1051-1350	11
1351-1650	22
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU

Более подробно имеет смысл остановиться на последнем ценовом сегменте ($1351-$1650). Для примера мы взяли Дмитровское направление, которое активно развивается. Суммы в $300 тыс. нам хватит, если покупать коттеджи в следующих поселках данной ценовой категории: «Домик в лесу» (35 км. от Москвы ), «Морозово Хаус» (40 км.), Сурмино-2 (41 км.), «Дюна» (42 км.), «Према Лайф» (45 км.).

Оценим плюсы и минусы приобретения
Плюсы: Это полноценный собственный дом на природе, где вы сами себе хозяин. Придомовая территория увеличивается, есть простор для профессиональных ландшафтных архитекторов и любителей. Можно ощутить все прелести загородной жизни: тишина, здоровый воздух, лес, водоем.

Минусы: Недостатки, которые мы перечислили выше для покупателей таунхаусов, актуальны и для будущих хозяев собственных домов. Коммунальные и эксплуатационные расходы увеличиваются еще больше. $ 1000 в месяц за содержание дома – это еще по-божески. Что интересно, соседи из вашей жизни окончательно так никуда и не исчезли, вы продолжаете чувствовать их присутствие даже на некотором небольшом расстоянии: они все также любят фейерверки, веселые ночные посиделки, совершенно не сидят на месте – их автомобили постоянно снуют туда-сюда мимо вашего дома.

Подводя итоги
Еще раз подчеркнем, что большинство этих объектов успешно конкурируют с московским бизнес-классом. В Москве на эти деньги ($300 тысяч) квартиры такого уровня приобрести невозможно, выбор ограничивается эконом-классом низкого уровня в старых панельных домах. А если вы стремитесь к лучшему, вы готовы принять загородную жизнь такой, какая она есть, и даже постараться ее улучшить, имеет смысл выбрать свой вариант из ассортимента, предлагаемого подмосковным рынком недвижимости.

Артем Блюденов IRN.RU
Статья о недвижимости получена: IRN.RU