Земельный рынок: сюжеты и размышления

В последние годы в российском законодательстве введен ряд принципиальных норм, направленных на развитие частной собственности на земельные участки под приватизированными предприятиями, под находящимися в частной собственности зданиями, строениями, сооружениями. Тем не менее, специалисты уверяют, что цивилизованного земельного рынка у нас как не было, так и нет. Кроме того, до сих пор идут серьезные споры о том, по какой цене предприятия реально должны выкупать землю. Каковы прогнозы? Насколько сегодняшние реалии соответствуют законам?

 

 

С этими вопросами мы обратились к Андрею ХАХАЛИНУ, руководителю направления "Реформы в сфере недвижимости" Фонда "Институт экономики города" (ИЭГ).

Пользователи становятся собственниками

В начале перестройки песня Гребенщикова про полковника Васина звучала, как гимн: "Пора вернуть эту землю себе..." Не прошло и пятнадцати лет, как такая перспектива решения вечного российского "земельного вопроса" может обрести юридические основания. Передача земли в частную собственность и развитие рынка земли - это стержневой элемент всех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурной перестройки экономики. Основным содержанием этого процесса являются: вовлечение земельных участков в экономический оборот, в том числе активное использование конкурентных процедур предоставления земельных участков и прав их использования; содействие гражданскому обороту земли с целью наиболее эффективного ее использования; содействие выявлению рыночной цены на объекты недвижимости, включая земельные участки; создание простой и понятной административной системы обслуживания участников рынка недвижимости.

Основной задачей всех разработанных законов было формирование единого объекта недвижимости, то есть земля и расположенные на ней строения должны быть единым объектом, и управлять этим объектом должен один хозяин, деятельность которого ограничена, в частности, исключительно правилами зонирования. Напомним, что до реформы земля предприятиям не принадлежала, а была дана им в бессрочное пользование. Что это реально означало? Пользоваться бессрочно можно, а владеть и распоряжаться - нельзя. Мировых аналогов эта система не имела. Всем очевидно, что то, что худо-бедно "работало" при советской власти, сегодня превратилось в мощный тормоз развития российской экономики. То, что к единому объекту мы, в итоге, придем - для всех очевидно. Весь цивилизованный мир так и живет, и деваться нам просто некуда. Вопрос: в какие сроки, какой ценой и с какими потерями?

Стоит ли овчинка выделки?

То, что предприятиям выгодно иметь землю в собственности - также очевидно. Но: по какой цене? Конфликты начались задолго до принятия Земельного кодекса. Конфликты эти были неизбежны, ибо каждая социальная группа, каждое ведомство имели свои интересы и были готовы их активно отстаивать. Позиция российских предпринимателей (РСПП) была однозначна: "Мы свое предприятие приватизировали, и земля должна быть отдана нам бесплатно", что якобы подразумевалось изначально. Минимущества встало в противоположную позицию: "Выкупайте, господа, землю на здоровье, но: по рыночной цене". Естественно, и та, и другая сторона имела в руках наш основной закон - Конституцию, грамотно выискивала существующие в ней "аргументы", противоречия (а они, безусловно, есть) и потрясала сией Конституцией при каждом удобном и неудобном случае.

Наиболее грамотно повело себя Минэкономразвития, которое сразу пошло по пути разумных компромиссов. С одной стороны, земля - это основная наша ценность, и нигде в мире бесплатно она не раздается. С другой стороны, для уже приватизированных предприятий продажа занимаемых ими участков на свободном рынке недопустима, ибо предприятие на этой земле уже существует, и на тележке его не вывезешь.

Еще существенный момент: все мы помним, как происходила приватизация - ни о каком рынке здесь и речи не было. Где свободный рынок сегодня не только допустим, но и крайне необходим? Первое - если речь идет о свободных земельных участках. Второе - когда Российская Федерация или субъект Федерации выставляет на продажу ненужное ему предприятие и выставляет его вместе с землей (последнее подчеркнем особо, ибо здесь владелец земли и предприятия един). В этом случае - безусловно, аукцион: кто больше даст. Что касается уже приватизированных предприятий, то на данный момент позиции института и Минэкономразвития совпадают. Это - система коэффициентов, различных для разных регионов.

Почему законы пробуксовывают? Основные причины - несовершенство самих законов. Причина здесь не в низкой квалификации российских законодателей, а в очень сложной внутриполитической обстановке. Законы приходится пробивать и проталкивать. Возьмем тот же Земельный кодекс: сколько времени этот основополагающий документ проходил через Госдуму? В итоге, он прошел только в октябре 2001 года с большинством всего в три голоса.

Бери, пока дают. Глядишь - пронесет

А теперь пойдем по сюжетам: Сюжет первый. Озаглавить его можно было бы известным и всегда актуальным афоризмом Карамзина: "Строгость законов Российских смягчается необязательностью их исполнения". Простейший пример. Прогуляйтесь на пароходике по Москве-реке, скажем, на север: Вы увидите построенные прямо на берегу бесчисленные дорогие коттеджи и закрытые пляжи. Как это соотносится с действующим законодательством? А никак не соотносится. Зонирование здесь давным-давно проведено, и четко прописано, что речь идет не просто о водоохранных зонах, а о зонах в прибрежных защитных полосах (а в этом секторе законы существенно строже). Короче, частные коттеджи строить здесь запрещено категорически.

Закон в этом отношении сформулирован совершенно однозначно. И, тем не менее, коттеджи как стояли, так и стоят, и их владельцы имеют на руках официальные бумаги, подписанные конкретными чиновниками конкретных ведомств. Правда, при попытке прояснить ситуацию частенько выясняется, что уже нет не только чиновника, выдавшего разрешения, но, порой, и самого ведомства. Но бумаги-то есть: Конечно, на сегодняшний день этот процесс приостановлен, но непонятно, что делать с тем, что уже построено: сносить или легализовать? Скорее всего, пойдут по второму пути, и пресловутые российские взятки сыграют здесь роль далеко не последнюю: Но это объективные российские реалии, и не принимать их во внимание - по меньшей мере, неразумно.

Разграничим - продадим

Сюжет второй. Яркий пример Москвы как субъекта Российской Федерации. На столь высоком уровне совсем не считаться с федеральным законодательством не удается. Но любой закон можно извратить, затянуть, замытарить, что и было с блеском продемонстрировано. Напомним очевидную аксиому: в последние десятилетия разрабатывались совершенно различные параллельные пласты законодательства. Был принят Земельный кодекс, о котором мы уже говорили, но практически одновременно был принят Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю", в соответствии с которым с начала 2002 года происходит процесс разграничения государственных земель на земли, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Была предложена схема, по которой эти земли должны быть разграничены.

По оценкам экспертов, срок разграничения по этой схеме составит минимум лет 20-50. Московское правительство с самого начала честно заявило, что оно не заинтересовано в выкупе московской земли предприятиями, и привело достаточно веские аргументы в защиту своей позиции. И вот здесь Земельный кодекс получил особую трактовку. Москва применила его исключительно к тем предприятиям, которые еще не были приватизированы. Более того, московское правительство заявило, что пока мы не проведем разграничение собственности, никому и ничего выкупать оно не даст.

Безусловно, это нарушение российского законодательства, ибо собственник приватизированного предприятия абсолютно не должен знать, кому эта земля принадлежит и кому он должен платить за нее деньги. Это абсолютно не его дело. С этим должны разбираться соответствующие органы, от которых он зависеть не должен. Более того, существует бюджетное законодательство. Еще до знаменитой приватизации все предприятия были четко расписаны: были предприятия, принадлежащие Российской Федерации и были предприятия, принадлежащие субъектам Федерации. И наше бюджетное законодательство совершенно четко знает, в какой именно бюджет должны пойти деньги от выкупа земли под каждым конкретным предприятием. Но Москва здесь обвела Минэкономразвития вокруг пальца по рецепту незабвенного Ходжи Насреддина: "За двадцать лет кто-нибудь да сдохнет: или я, или эмир, или ишак. А пока я бесплатно получил скотину". В России не то, что за 20-50, а и за пятьдесять лет могут поменяться не только законы, но и все устройство, и весь аппарат государственного управления, и весь социальный строй. Так что с неприятными реалиями, идеями и политиками бороться необязательно - их можно просто переждать.

М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...