Международный ипотечный клуб в поисках диалога

Нормативная база рынка недвижимости создана. Нравится она нам или нет, но кардинальных изменений в ней уже не будет. Хотя разумные коррективы, продиктованные практикой, возможны. С таким заявлением выступил на очередном заседании Международного ипотечного клуба (МИК) его новый президент Александр Коган. И, как депутат Госдумы от фракции «Единая Россия», предложил членам клуба принять участие в законотворческой деятельности.

 

 

Свое выступление, которое вице-президент и неизменная ведущая МИК Ирина Радченко назвала пленарным докладом, Александр Коган начал довольно традиционно — с анализа рынка. А вот закончил — неожиданно.

Некоторые характеристики рынка жилья

Анализируя состояние и перспективы рынка жилья, А. Коган обратил внимание на существующий дисбаланс между спросом и предложением. Пользуясь дефицитом жилья, продавцы повышают цены на квадратные метры. В среднем по стране за последний год недвижимость подорожала на 25%, а в некоторых местах, например в Оренбургской и Смоленской областях, в Екатеринбурге, — более чем на 30%.

Инвестиционная привлекательность недвижимости стала настолько заметной, что, по мнению А. Когана, появилась возможность говорить о произошедшей переоценке ценностей в обществе. Если верить некоторым специалистам, сегодня до половины всех сделок на рынке жилья — инвестиционные покупки.

«Валютам люди доверять перестали, рынок ценных бумаг в Российской Федерации еще не активен, поэтому граждане вкладывают сбережения в недвижимость», — заключает А. Коган. Тем более что повышение доходов населения (почти в два раза за последние три года) позволяет это делать. Но статистика — вещь лукавая. Если разобраться, ростом благосостояния могут похвастаться не все граждане, а лишь незначительная их часть, вершина доходной пирамиды. И перераспределение идет именно там. Всем прочим по‑прежнему не стоит даже мечтать о нормальной квартире. На них и рассчитаны государственные целевые программы обеспечения доступным жильем.

Программы‑то есть, а жилья — нет. Новостроек все еще мало, и объем строительства не позволяет удовлетворить потребность ни в доступных, ни в комфортных квартирах. А если учесть естественное уменьшение жилищного фонда за счет его ветшания и разрушения, то дефицит становится еще более очевидным. При этом, по словам А. Когана, внятной политики обновления и реконструкции нет. Хотя федеральная целевая программа «Жилище» принята, сетевые графики финансирования ее подпрограмм срываются. А если нет денег, нет и результата.

Отчего растут цены?

В 2003 году рост цен составил около 50%, в 2006-м — около 40. При этом 2004-й выпал из общей тенденции. Такого увеличения цен, как в предыдущем и последующем годах, в 2004‑м не было. По мнению А. Когана, рыночные показатели оказались зависимыми от высказываний высокопоставленных политиков. «Если помните, в 2004 году появился большой пакет жилищных законов. При этом людям объясняли, что как только законы будут приняты, ипотека станет доступной, а цены снизятся. Но законы вступили в силу, а изменений не произошло. Поэтому подорожание в 2005‑м было абсолютно очевидно», — заключает Коган.

До конца текущего года цены еще повысятся. Одна из причин — инфляция. А. Коган считает, что ее рост в 2006 году будет выше, чем в 2003‑м. К концу года ожидается большой выброс средств на рынок недвижимости, связанный с началом финансирования многих федеральных программ, объединенных в ФЦП «Жилище». С конца сентября до начала декабря в регионы поступят десятки миллиардов рублей. Определенные категории граждан получат жилищные сертификаты. Вряд ли за этот короткий период появится столько жилья, что можно будет удовлетворить резко возросший платежеспособный спрос. А значит, не удастся и сбить цены.

Недостаток предложения мешает и развитию ипотеки. До 20% ипотечных сделок сегодня не заканчивается положительно. Часто люди не могут подыскать квартиру или договориться о цене.

Переходя к выводам, А. Коган подчеркнул, что ситуация на рынке недвижимости непростая, но необходимые условия созданы и теперь надо просто активнее работать. К более плотной совместной деятельности, в том числе на ниве законотворчества, он и пригласил предпринимателей.

Спасение утопающих — дело рук самих утопающих

Интрига выступления президента МИК состояла в том, что он предложил образовать на базе клуба экспертно-консультативный совет, который станет работать над поправками к действующему жилищному законодательству.
Участники рынка часто сетуют, что вступающие в силу законы не учитывают реального положения вещей, не помогают, а порой и препятствуют цивилизованному развитию бизнеса. Профессионалов нечасто привлекают к разработке законов, отсюда и результат.

Недавно сформированный в рамках фракции «Единая Россия» экспертно-аналитический центр готов взаимодействовать с бизнес‑сообществом, работать над законодательными инициативами по национальному проекту «Доступное жилье», разрабатывать поправки и вносить их в Госдуму. Уже создан пакет первоочередных документов, нуждающихся в поправках. Их рассмотрят в Думе в сентябре. Так что времени для внесения конструктивных предложений осталось не так много.
«Я предлагаю предпринимателям поучаствовать в законотворческой деятельности. Предложение одобрено фракцией «Единая Россия». К нам готово подключиться Правительство РФ и консультационный центр Госдумы. Мы сможем влиять на принятие законов, развивать строительный рынок. А самое главное — сможем начать больше строить и развивать стройиндустрию», — завершил свое выступление А. Коган.

Не царское это дело…

Сказать, что присутствующие живо откликнулись на предложение «порулить», предоставляемое правящей партией, нельзя. Слишком свежи впечатления от тщетности попыток донести разумные предложения до наших законодателей. Однако ряд соображений все‑таки был высказан.

Чиновничьими методами действовать не стоит. С этим единодушно согласились все участники заседания, обсуждая прозвучавшее некоторое время назад с высоких трибун предложение ввести налог на вторую недвижимость, чтобы воспрепятствовать спекуляции квартирами. «Так мы все равно не сможем обеспечить граждан доступным жильем. Потому что рынок недвижимости даже с налогом останется инвестиционно привлекательным. И граждане, покупающие квартиры с целью перепродажи, обойдут тех, кому просто нужно где‑то жить. Надо больше строить», — сказал Коган.

А вот снижение облагаемого налогом срока владения квартирой при ее продаже, по мнению профессионалов, должно привести к выходу на рынок дополнительных объемов недвижимости. Напомним, что сейчас по закону при реализации квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, ее владелец обязан уплатить налог. Чтобы этого избежать, многие договоры оформляют с условной суммой продажи недвижимости в 999 тыс. руб.

Законы должны писать профессионалы — таким был смысл выступления Александра Синельникова, председателя правления «Фора-банка». Попытки осуществлять процесс законотворчества методом народной стройки ни к чему хорошему не приводят. Есть печальный опыт закона об ипотеке: как только он вышел, его решили улучшить, внеся в него дополнения. «К чему это привело? Ипотека не стала доступнее, жилье стало еще более недоступным. Мы ошиблись в одном — доверили создание законов людям, которые занимались не своим делом. Вот когда писали закон о кооперации, наняли специалистов и получили качественный продукт», — высказал свое мнение А. Синельников.

Предложение главы «Фора-банка» А. Коган назвал вполне заслуживающим внимания. Риелторы и строители могут организовать фонд, который станет финансировать работу профессиональных юристов, разбирающихся в тонкостях законотворчества. «Это самый простой путь, по которому мы можем пойти, — согласился А. Коган. — Выиграют все участники рынка. И пример для подражания есть — ассоциация страховщиков. Результаты ее работы впечатляют. Сегодня выходят законы, о которых два года назад можно было только мечтать, например об обязательном гражданском страховании эксплуатации опасных объектов».

И снова о 214‑м…

Судьба Федерального закона об участии в долевом строительстве печальна. Его не приняли ни банкиры, ни строители, ни страховщики. Вот уже год как он существует лишь на бумаге. Поправки не смогут изменить его кардинально. Застройщики намерены и дальше обходить закон, прибегая к вексельным и другим схемам продажи квартир.

Что мешает строительным компаниям взять 214-ФЗ на вооружение? По словам генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, жесткие сроки строительства, предписываемые законом, легко сорвать, если в том заинтересованы конкуренты. В итоге застройщик выплачивает штрафы и разоряется. То есть вместо того чтобы оптимизировать отношения участников рынка, закон ведет к его монополизации. Есть и другие подводные камни, вынуждающие искать окольные пути. Один из них — привлечение средств граждан на начальных этапах строительства. 214-ФЗ это запрещает. Но Сбербанк предложил схему, позволяющую работать вне рамок закона. Дольщик приносит свои деньги не застройщику, а в банк, где открывает специальный беспроцентный вклад на приобретение квартиры. Банк берет на себя финансирование застройщика, предоставляя ему кредит под 5% комиссионных.

Схема вроде бы хорошая, но возникает вопрос: что делать с законом? Александр Коган убежден, что все обходные схемы, даже подобные той, что предложена Сбербанком, не защищают дольщика. Поэтому в новой редакции 214-ФЗ будет дано определение, запрещающее использовать любые формы отношений с гражданами, кроме долевого участия. «Если не пресечь то, что сегодня происходит, появятся обманутые вкладчики или владельцы векселей. Регламентировать отношения с потребителем должны только законы, нравится это кому‑то или нет. В Китае за нарушения договора строго наказывают. Наши законы либеральнее, но это тоже законы. Их надо выполнять».

Татьяна Погорельцева Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...