Русская рулетка, или Покупка новостройки в кредит

Мечтам россиян о собственном жилье в ближайшие годы, очевидно, суждено оставаться лишь мечтами. Ипотека, жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы и другие способы относительно быстрого получения квартир существуют достаточно давно, но их эффективность вызывает серьезные сомнения у граждан. Какие проблемы стоят на пути к собственному домашнему очагу?

Если вы решили купить квартиру по ипотеке, уничтожить это желание в зародыше вам с удовольствием помогут сотрудники банка. Получение кредита начинается не с написания заявления или заполнения анкеты, как пишут в рекламе, а со сбора документов.

 

 

Комплект у каждого банка разный. Поскольку не все необходимые справки заемщик готов предоставить сразу, лучше подготовить их заранее.

Отдельный вопрос касается срока действия тех или иных документов. Иногда, по мнению банка, за время рассмотрения заявки та или иная справка перестает действовать. В этом случае от заемщика потребуют аналогичный документ с более поздней датой выдачи. Некоторые банки после этого заново рассматривают весь пакет.

Некоторые кредиторы включают в список требуемых бумаг еще и документы на приобретаемую квартиру в новостройке. Как потенциальный заемщик добудет их, сказать сложно. Получить нужные свидетельства у застройщика крайне сложно хотя бы потому, что возводимого дома юридически еще не существует, квартира не имеет номера, а ее точная площадь неизвестна. Да и какой резон застройщику или риэлтору выдавать документы по конкретной квартире (если они вообще есть) каждому желающему? Получается, что банк требует от клиента документы, которые тот не всегда в состоянии предоставить.

Отдельного упоминания заслуживает длительность рассмотрения заявки на получение кредита. Банки, как правило, декларируют одни сроки, но на деле все получается иначе. Причем клиент узнает об этом «в режиме реального времени» — когда документы уже сданы в банк. Поскольку большинство людей сначала находят квартиру своей мечты, а потом идут за кредитом, за время рассмотрения заявки квартира зачастую уходит к другому, более расторопному покупателю.

Но надежда умирает последней, и вот, о чудо, банк соглашается предоставить кредит. Сколько действует такое решение? Практически каждый банк ограничивает решение о выдаче займа какими-либо временными рамками (чаще всего три–четыре месяца). За этот срок заемщик должен не только найти подходящую квартиру, но и оформить все документы (как на объект, так и на кредит). Вам не удалось уложиться в отведенные сроки? Банк будет рассматривать заявку снова.

Можно сначала найти квартиру, а уже потом оформлять кредит. Но в этом случае проблем со сроками еще больше: любой риэлтор стремится реализовать объект побыстрее, причем продать не просто на бумаге, а заработать реальные деньги. Поэтому ждать, пока клиент получит взаймы нужную сумму, он не готов. А ведь некоторые банки предлагают своим клиентам пройти все проверки, получить одобрение на выдачу кредита, найти квартиру, заключить кредитный договор и договор купли-продажи, а только после этого получить деньги.

Понятно, что на практике момент заключения договора купли-продажи часто совпадает с моментом получения кредита. Но в случае малейшего сбоя в этой системе заемщик рискует лишиться квартиры и «попасть» на штраф за нарушение сроков оплаты по договору покупки квартиры.

Свои люди
Многие банки взаимодействуют с риэлторами, страховыми компаниями, застройщиками и оценщиками. В результате покупатель квартиры нередко становится жертвой «ненавязчивого» сервиса. Ему настойчиво рекомендуют купить квартиру именно у этого риэлтора или застраховать жизнь, здоровье и титул у конкретного страховщика. Никакие доводы не способны поколебать уверенность банка в своей правоте.

Еще один бич всех заемщиков — быстро меняющиеся или изначально скрываемые условия кредитования. Сегодня вам говорят одно, завтра — совершенно другое. Например, изучив предоставленные документы, кредитный комитет одобряет заявку. Когда заемщик приходит оформлять кредит, ему говорят, что банк дополнительно проверил документы и теперь не считает возможным выдать деньги, поскольку из трудовой книжки следует, что заемщик меняет работу в среднем раз в полтора года. Тот факт, что зарплата клиента за пять лет увеличилась почти в десять раз, никак не влияет на мнение банка. Как и то, что на момент принятия первого решения копия трудовой книжки находилась в банке, и уже тогда он располагал всей необходимой информацией.

По сравнению с этим изменение суммы кредита, сроков его предоставления или процентной ставки — просто мелочи, встречающиеся сплошь и рядом. Попробуйте выяснить, сколько в итоге будет стоить кредит. Если это удастся сделать с первой попытки, вам необычайно повезло. На глазах автора этих строк клиент пытал менеджера по ипотечным кредитам 40 мин, но так и не сумел добиться окончательного ответа. Сумма постоянно увеличивалась, поскольку менеджер хронически «забывала» о комиссии или каком-нибудь сборе банка.

Но самое неприятное заключается в том, что банки стараются составить договор таким образом, чтобы максимально развязать себе руки на будущее. Например, включить пункт, позволяющий менять ставку по кредиту самостоятельно в одностороннем порядке. Клиента известят о таких изменениях заблаговременно, но его несогласие с политикой банка ни к чему не приведет. Не нравится — возвращайте деньги сейчас.

Нет проблем? Создадим!
Банки — не единственные, кто с выгодой для себя усложняет жизнь потенциальным покупателям квартир. Так, многие частные лица предпочитают пользоваться услугами посредников, которые якобы готовы облегчить жизнь заемщиков. Но далеко не всегда общение с посредниками означает избавление от проблем.

Отношения между покупателем и посредником крайне редко фиксируются на бумаге, а если и оформляются, то на таких условиях, что покупателю проще найти банк и риэлтора самому. Многие посредники ограничивают свое сотрудничество с клиентом определенным количеством подбираемых вариантов ипотечных программ или квартир. Заказчику (покупателю) предоставляется несколько вариантов (три, пять и пр.), а все остальные подыскиваются за отдельную плату.

Получается, что покупатель раскошеливается на весьма солидную сумму за услуги, которые на деле не всегда осуществляются. Деятельность посредника отследить довольно сложно. Искал ли он на самом деле подходящие варианты или просто взял первый попавшийся, известно ему одному.

Очень часто под вывеской таких посреднических контор скрываются сомнительные организации. Их клиент — достаточно занятой, но не слишком богатый человек. У него еще не хватает денег на высокопрофессионального риэлтора, но уже нет времени, чтобы контролировать деятельность нанятой фирмы. Таким людям нередко предлагаются квартиры и программы, которые меньше всего им подходят.

Если сделка состоится, посредник получит еще и свои проценты. Но такие конторки живут именно за счет оплаты их услуг по подбору квартир. Если без посредника вам не обойтись, настаивайте на том, чтобы в договоре было отражено, какой именно объект недвижимости вас устроит.

Например, целесообразно составить приложение к договору, в котором будут указаны все требования к квартире: стоимость, метраж, расположение, планировка, возможность и условия ипотеки и пр. В этом случае посреднику придется искать предложения, соответствующие выдвинутым требованиям. В противном случае вы вправе заявить, что ни один из вариантов не соответствует заявленным требованиям, поэтому считать обязательства посредника исполненными нельзя. Соответственно, на получение вознаграждения в этом случае ему рассчитывать не приходится.

Мимо банка
Кроме банков существуют еще и кооперативы, которые помогают накопить на квартиру (ЖНК) или занимаются строительством сами (ЖСК). Основное, что обычно смущает граждан в таких организациях, особенно после скандалов с обманутыми дольщиками — это то, что деньги (пусть даже часть) надо отдать сразу, а квартиру получить можно лишь спустя некоторое время.

Имущество кооператива формируется в том числе и за счет паевых взносов его членов. Паевые взносы должны не только компенсировать расходы по покупке квартиры (или прав требований), но и затраты на страхование, содержание и ремонт жилья, погашение кредитов, взятых кооперативом, и т. д.

Примерная стоимость квартиры, которая приобретается через кооператив, уточняется с членом ЖНК изначально, впоследствии эта сумма корректируется в зависимости от расходов кооператива. Сам кооператив вправе выбирать, как именно решать жилищные проблемы своих членов. Он может вложить имеющиеся деньги в строительство, самостоятельно возвести дом или купить уже готовую квартиру. В зависимости от этого изменяется и цена недвижимости. Если кооператив решит вложить деньги своего участника в строительство, жилье обойдется ему дешевле, но риск потерять деньги увеличится вдвое: помимо ЖНК к деньгам получит доступ еще и неизвестная пайщику строительная компания.

Как только пайщик выплатил обусловленную договором сумму, формально он имеет право на жилье. Но не надо забывать, что кооператив приобретает квартиру (права требования) и оформляет ее сначала на себя. Это связано с тем, что далеко не все пайщики к моменту покупки квартиры вносят требуемую сумму полностью. После выплаты всей оговоренной стоимости квартира оформляется на пайщика. Это стоит денег и требует времени, а все расходы кооператива фактически оплачиваются его членами. Соответственно, расходы пайщиков будут увеличиваться все время, пока они состоят в ЖНК.

Справедливости ради отметим, что иногда дополнительные поборы сводятся к минимуму (только оплата регистрации прав на квартиру). Просто в таких случаях все расходы обычно заранее учтены в сумме, которую должен внести каждый отдельный пайщик.

Некоторые кооперативы работают по принципу «пирамид». Сначала деньги вносит одна группа пайщиков, затем вторая. На эту сумму покупаются квартиры для первой группы пайщиков. Потом появляется следующая группа пайщиков, которая дает деньги на квартиры для предыдущей и т. п. Для последней группы деньги находятся не всегда. Эти люди остаются без квартир и без денег, пополняя ряды обманутых дольщиков.

Купить квартиру сегодня — почти подвиг. Приобрести квартиру без проблем — несбыточная мечта. Сделать шаг навстречу мечте позволит сделать внимательное отношение к заключаемым договорам. Прежде чем подписывать какие-либо документы, неплохо уточнить, что собой представляет вторая сторона сделки.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU