Патриот чужих городов

Быть девелопером в Москве непросто, но престижно. Особенно если компания занимается в основном проектами в сфере элитного жилья. Рынок столичной недвижимости поделен не только на сегменты, но и на ниши, которые давно и прочно заняты. Мечта любого новичка — попасть в обойму, желание старожила — в ней удержаться. Но и в других городах жизнь строителей не всегда сладкая.

 

 

О том, как различается работа девелопера в столице и за ее пределами, в частности в российских регионах, рассуждает генеральный директор компании “Авгур Эстейт” Михаил Маликов.

— Сколько вы работаете в компании?

— Я работаю в “Авгур Эстейт” со 2 ноября 1993 г., практически со дня основания компании. Когда рынок недвижимости только формировался, я был частным маклером — подрабатывал у израильского посольства. Тогда же не было агентств недвижимости, газеты “Из рук в руки”… Люди уезжали за рубеж и хотели продать свои квартиры — уже можно было их приватизировать и продать за доллары. Свою первую квартиру я продал в феврале 1991 г.

— Сколько заработали?

— Заработал $850, нормально по тем временам. Я был студентом, и мне хватало. Когда окончил Московский институт управления, то пошел в работать в банк, но понял, что это не мое — скучно. И мой друг, который в свое время привел меня к израильскому посольству, пригласил меня в “Авгур”. Сначала я работал маклером, потом — начальником отдела, а в 1997 г. стал генеральным директором.

— И под вашим руководством “Авгур Эстейт” превратилась из агентства недвижимости в достаточно крупную девелоперскую компанию…

— В том, как мы развивались, есть определенная доля везения.

— Везение везением, но многое зависит от топ-менеджеров.

— Как раз к 1998-1999 гг. в “Авгуре” сформировалась боеспособная команда, все наши новые проекты сейчас идут по отработанной системе. Мы, конечно, не лидеры рынка, но я отношусь к этому философски. Мы работаем в своей нише — и успешно.

— А не хотите стать лидерами?

— Конечно, хотим. Для меня примерами успешных компаний на рынке являются ПИК, “Крост”, Mirax Group. Это лидеры, но чувство зависти к ним у меня отсутствует. Каждый ищет свою нишу. Главное — с каждым годом “Авгур Эстейт” растет, динамично развивается.

— Одним из приоритетных направлений своего развития компания декларирует освоение регионов. Вы чуть ли не первыми вошли в программу межрегионального сотрудничества Москвы. Почему было принято такое решение?

— Девелоперский бизнес имеет большой цикл. К примеру, в Москве от задумки дома до сдачи его госкомиссии проходит 5-6 лет, потому что и система согласований сложная, и сам дом строится долго, так же оформляются права собственности и т. д. Есть много идей, которые в Москве по той или иной причине мы не смогли осуществить, но в регионах у нас есть такая возможность.

— Какие идеи?

— Я всегда мечтал построить комплексный квартал. У меня были идеи, как это сделать хорошо. Так получилось, что эту мечту мы смогли осуществить в Белгороде, а сейчас и в Краснодаре.

— Выбор Краснодара понятен — он сейчас весьма популярен у инвесторов, но почему Белгород?

— Хотя я коренной москвич, я патриот Белгорода. Всегда, когда там оказываюсь, начинаю размышлять о роли личности в истории. Я говорю абсолютно серьезно: Белгороду повезло, у них в области совершенно уникальный человек является губернатором. Если бы таких людей, как Евгений Савченко, было у нас во власти побольше, я убежден, что Россия двигалась бы вперед гораздо быстрее, нежели сейчас.

В Белгороде создан настолько понятный инвестиционный климат, что за четыре года, что мы там работаем, я вижу, как он превратился в самый европейский регион России. В области развиваются многие отрасли, и главным образом строительство. Конечно, преимущественно там работают белгородские компании. Иногородним девелоперам сложнее. К примеру, квартиры в нашем первом доме в центре города начали покупать, только когда уже было построено шесть этажей. Продажи стояли из-за местного сарафанного радио, которое говорило: “Это москвичи, это афера, так быстро дома не строят, они сейчас соберут деньги и уедут в свою Москву, не будут доводить проект до конца”. Но в итоге нам все же поверили.

— А почем тогда продавали и какие цены на квартиры в ваших домах сейчас?

— Сейчас мы продаем квартиры в среднем по 23 000 руб. за 1 кв. м. Белгород — относительно небольшой город, поэтому компания, которая строит в год по 20 000-30 000 кв. м, является доминирующей. За то время, что мы там работаем, рынок вырос примерно на 40%. Мы позиционировали нашу продукцию как некий de luxe для Белгорода, многие застройщики на нас равняются, и рынок элитного жилья пошел вверх. Типовое жилье растет в цене более медленными темпами.

Когда мы заложили второй дом, сразу же продали 25 квартир. Люди увидели, как мы работаем, и лед недоверия был растоплен.

— Какова доходность региональных проектов?

— С московской она не сравнится. В Белгороде рентабельность проектов составляет 15-20%. В Москве жилье продается по нескольку тысяч долларов за 1 кв. м, а там мы сейчас продаем по $750-800 за 1 кв. м. Но мы в регионах строим много, это интересно, есть возможность экспериментировать, спорить с архитекторами.

— Об экспериментах можно говорить больше применительно к Краснодару. Тот формат, который вы предложили местному рынку, наверное, был для него шоком?

— Краснодар — невероятно богатый город с достаточно своеобразным местным менталитетом. Продвигать свои проекты здесь непросто. Как и в Белгороде, существует недоверие к приезжим. Отчасти я объясняю это тем, что мы еще новички на местном рынке, у нас нет завершенных проектов.

Еще одна причина недоверия местного населения к московским компаниям — это деятельность “Социальной инициативы”. Эта компания какое-то время работала на краснодарском рынке и заслужила недобрую славу, что отразилось на всех московских компаниях, работающих в регионе. Мы не стали исключением.

В Краснодаре “Авгур Эстейт” реализует проект строительства целого района. Уже разработан единый мастер-план по европейским стандартам: с большим парком, бизнес-центром, торгово-развлекательным центром, жильем различной классификации — и бизнес-класса, и экономкласса, с коттеджами и таун-хаусами.

— Такой мини-город в городе?

— Да. Это будет квартал регулярной застройки. С местными властями мы подошли к нему трепетно, подбирали красивые названия улиц, например ул. Роз, Каштановая аллея. В апреле мы открыли продажи в коттеджном поселке “Екатериновка”

— первой очереди строительства района.

— Почем продаете?

— Коттедж на земельном участке в 12 соток стоит примерно $1500 за 1 кв. м. По нашим расчетам, площадь идеального дома для Краснодара составляет около 300 кв. м. Хотя в нашем проекте есть коттеджи и по 270, и по 400 кв. м. Мы привлекли только московских архитекторов, хотели сделать “Екатериновку” некоей визитной карточкой нашей компании. Там много вещей, немножко диких для Краснодара.

— Диких? Почему?

— Например, в Краснодаре принято обносить дома 3-метровым забором. Это считается совершенно нормальным, даже если участок в 6 соток.

— В “Екатериновке” не будет 3-метровых заборов?

— Мы хотим сделать, как в Европе. У нас будет открытое пространство внутри поселка. Это определенный риск, но надо пробовать. Вокруг домов будут заборы, но по 1,2 и 1,3 м, кованые или из декоративного кустарника. А вот внешний забор будет, как полагается, 3-метровый.

— То есть приобщать краснодарцев к цивилизации вы будете в рамках одного отдельно взятого квартала?

— Мы строим 69 коттеджей. Я считаю, что столько европейских клиентов мы найдем. Среди потенциальных покупателей достаточно большой процент местных. Многие ездят по Европе, смотрят, и, хотя они выросли в Краснодаре, им нравится — вот на них и ориентируемся.

— А какой объем инвестиций в этот проект? Вам удалось привлечь кредитные деньги Сбербанка?

— В мае мы завершаем переговоры со Сбербанком. По проекту у нас всего 600 000 кв. м: 300 000 кв. м — жилье, 60 000 кв. м — торгово-развлекательные объекты. “Екатериновку” мы финансируем сами, потом подключается Сбербанк и финансирует весь проект до конца. Понимание у нас есть, но переговоры несколько затянулись. Не секрет, что 214-ФЗ [“Об участии в долевом строительстве…”] несколько повлиял на рынок, в том числе и на банковскую деятельность [в сфере недвижимости]. Только мы начали изучать новую схему финансирования, которую предложил Сбербанк, как выходят поправки к закону.

— Кто знает, сколько времени они будут приниматься, в каком виде будут приняты и насколько концептуально все поменяется в законе…

— Главным для нас, как для застройщиков, в поправках станет то, что банк больше не будет нести солидарную ответственность с дольщиками. Предлагаемые поправки не ограничивают права частных инвесторов, напротив, создают условия, позволяющие строительному бизнесу развиваться более быстрыми темпами. Я считаю, что закону требуются поправки, и чем скорее это произойдет, тем лучше. С их принятием ситуация на рынке недвижимости стабилизируется.

— Вы сейчас строите на свои деньги и кредиты, а жилье будете продавать уже готовое?

— Да. Общий объем инвестиций в “Екатериновку” составит около $20 млн. Пока мы финансируем проект сами, надеюсь, с конца мая будем привлекать деньги Сбербанка. Весь проект — если считать, что [при расчетах] мы закладываем минимум $500 за 1 кв. м, и там дорогие [инженерные] сети, — будет стоить $250-300 млн.

— А сети вы сами прокладываете? Какие еще обременения у проекта?

— Обременения тяжелые. К примеру, мы сейчас делаем 4-километровый канализационный коллектор. Его смета — 1,5 млрд руб. Этот коллектор тянет нам всю рентабельность в пропасть, но мы пришли с этой проблемой в администрацию Краснодарского края, сказали, что это общегородская задача, нашли понимание. Мы показали бизнес-план и объяснили, что не может одинокий застройщик тащить городские проблемы. Также презентовали наши расчеты в Росстрое, когда там обсуждался общенациональный проект “Доступное жилье”.

— Сложно представить, что ваш краснодарский проект имеет отношение к “Доступному жилью”.

— В Росстрое его восприняли позитивно. В отличие от многих регионов, которые с расчетом на финансирование презентовали 1-2 дома, мы представили целый квартал, большой объем жилья — это нужно для города. В течение мая наш проект будет рассматриваться, я надеюсь, что к нему будут подключены федеральные средства. Если нет, мы найдем другой путь, я уверен, что из-за отсутствия коллектора мы стройку не остановим. Будем с краевой администрацией разговаривать — они тоже заинтересованы в этом.

— То есть сейчас говорить о планируемой доходности краснодарского проекта рановато?

— Да. Коллектор — это почти $60 млн, какая здесь может быть доходность? Если он будет проложен за счет федеральных денег, тогда это доходный проект, если нет, тогда убыточный. А проект интересный, но еще более интересный проект по племзаводу “Коммунарка” [в Подмосковье].

— О “Коммунарке” вы почти ничего не рассказываете. Почему?

— Вместе с Собинбанком мы купили землю, основали управляющую компанию “Комстрой”, которая в ближайшее время организует презентацию проекта, где сможет ответить на все интересующие вопросы. Сейчас завершен тендер среди архитекторов, определена компания, которая разрабатывает мастер-план. Главная идея проекта — развитие калужского направления Подмосковья.

— Проект для подмосковного рынка масштабнейший.

— Общая территория, на которой будет осуществлен план развития, составляет около 4500 га. В тендере приняли участие ведущие мировые компании, работающие в Китае и Америке, например John Thompson & Partners, мастерская Альберта Шпеера. В ходе совместной работы с этими компаниями мы почерпнули для себя много нового и интересного. Например, оказывается, что последний город, который в России строился по генеральному плану, был Тольятти — перерыв в разработке городского мастер-плана у нас 40 лет! Проект требует миллиардных инвестиций, по его финансированию ведутся переговоры со Сбербанком.

— На самом деле концепция “большого пригорода”, формат “мини-города” сейчас активно обсуждается. К примеру, корпорация “Знак” объявила о планируемом освоении нескольких сотен гектаров в Подмосковье по такому же принципу. На ваш взгляд, почему стал продвигаться такой формат? Деньги некуда девать или нужно осваивать купленные большие земельные наделы?

— Это естественное развитие. Даже такие крупные города, как Москва, не резиновые. Земельные площадки в городе — это не урожай, который появляется каждый год. Стоимость по освоению площадки в центре уже зашкаливает. Вывод промышленных предприятий дорог, отселение жителей из центра также высокобюджетное. А есть компании, которые накопили опыт, средства и хотят развиваться, и для них вполне естественно, что они осуществляют экспансию туда, где они могут двигаться вперед. Подмосковье для столичных компаний гораздо более понятно, чем Белгород или Краснодар.

— Калужское направление вообще-то традиционно считается не слишком престижным.

— Я не согласен. В советские времена дачи министров СССР были на Рублевке, а дачи министров РСФСР — на Калужском шоссе. Традиционно это экологически чистое и престижное направление. Там много достойных стародачных мест, много речек — Пахра, Десна, пруды, озера, колоссальные леса. Это, на мой взгляд, перспективное направление. Я вижу только плюсы. Само шоссе достаточно хорошо сделано, нет таких пробок, как у Балашихи на въезде в Москву, можно выехать на Киевское шоссе.

— Вы уже что-то делаете с землями?

— Сейчас мы разрабатываем мастер-план. Этим занимается компания URS Maxwan, предлагающая нам варианты развития. В ноябре эта работа по контракту будет закончена. Я уверен, что это будет интересный и современный проект, который поднимет стоимость земли.

— Вы работаете на рынке элитной недвижимости. Почему вы выбрали эту нишу?

— Так получается. Как говорят англичане, что важно для дома — место, место и еще раз место. Я поддерживаю этот принцип. Все площадки, которые нам удалось получить как частной компании, не имеющей административного ресурса, мы приобрели на вторичном рынке.

— А почему в конкурсах не участвуете?

— Мы принимаем участие в конкурсах. Перед тем как принять решение о покупке той или иной строительной площадки, мы
составляем бизнес-план, показатели которого становятся для нас определяющими в рентабельности проекта. К сожалению, из-за высокой стоимости строительных площадок нам часто приходится отказываться от приобретения
площадок на аукционах.

— На вторичке лучше покупать?

— Вторичка для нас — один из способов получить площадку под строительство. Мы идем в проекты, нас приглашают. У нас большой опыт работы в Хамовниках, мы с удовольствием там строим. А так как большинство наших проектов в Центральном округе, строить там жилье экономкласса нерыночно.

— Что происходит в последнее время на элитном рынке?

— Дефицит квартир. Резко выросло качество домов, элитная ниша, на мой взгляд, несколько расширилась, перестала быть
клубной. Я никогда не верил в этот клубный формат — человеку все равно, сколько в доме квартир, если дом построен хорошо, если у него нет проблем с гаражом, детскими площадками, охраной. Мы сейчас строим комплекс “Смоленская застава” — я считаю, что это на 100% элитный дом, хотя он и большой. Великолепный проект, престижное место, строит западная компания.

— А сколько будет стоить этот великолепный проект?

— Мы оцениваем объем инвестиций в проект примерно в $70 млн. Могу рассказать его историю. С 2001 г. совместно с Министерством обороны России мы занимаемся реализацией этого проекта в рамках правительственной программы “О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.” (постановление № 604 от 20.08.1992). В январе 2004 г. мне сообщают о некоем документе, подписанном [Михаилом] Касьяновым. 23 января он, будучи премьер-министром, выпустил постановление, по которому эта площадка от Министерства обороны передается совершенно другому федеральному ведомству. А на следующий день из новостей мы узнаем о том, что 24 января Касьянов ушел в отставку. “Авгур Эстейт” остается с таким наследством, как это его постановление. Возможно в мировой практике, к примеру, что Тони Блэр тоже перераспределяет строительные площадки в центре Лондона? Но в нашем случае это постановление отбросило проект на два года — мы отменяли его до ноября 2005 г. Было семь обращений министра обороны Сергея Иванова к уже новому премьеру Михаилу Фрадкову, Юрий Лужков написал горячее письмо в нашу поддержку.

— А сам проект что собой представляет?

— Там будет 73 000 кв. м общей площади, около 36 000 кв. м — квартиры, остальное — офисы, два уровня гаражей, уютный двор и т. д. Это современная работа, которая хорошо впишется в окружающую застройку.

— Почем будете продавать квартиры в “Смоленской заставе”?

— Честно скажу: пока не знаю. Я читаю сейчас издания по недвижимости и вижу, как растут цены на жилье в Москве. Вот когда будут готовы все документы, тогда мы цену зафиксируем. Пока [делать] это — сизифов труд.

— Чем вы объясняете такой рост цен?

— Нет жилья. В элитном секторе жилья нет. Это факт. Как и то, что площадок в Москве остается все меньше и меньше. Жить в центре столицы почетно, народ у нас богатеет, огромное количество людей из регионов приезжают, покупают квартиры — для них все, что за Садовым кольцом, такая же деревня, откуда они приехали. Вывод промышленных предприятий замедлился. Плюс проблемы с отселением — я разговаривал с моим коллегой, застройщиком в центре, так он в свой бизнес-план закладывает стоимость 1 кв. м по $6000 — жители домов, подлежащих сносу, предъявляют такие требования застройщику, что он вынужден закладывать огромные суммы на их отселение. Представляете, как это отражается на конечной стоимости нового жилья?

— Застройщики любят жаловаться на то, как сложно в Москве строить, но все равно строят. Значит, выгодно?

— Конечно, выгодно. Иначе не строили бы, заставить ведь никого нельзя.

— А какова доходность столичных проектов?

— Не космическая. В пределах 15-20%.

— Тогда зачем в Москве строить, надо идти в регионы и строить там спокойно, получая такую же прибыль.

— Строить в Москве престижно. У нас есть новые проекты, мы представим их в конце года — это и новые жилые комплексы, и крупные офисные центры. У нас будут два проекта на Юго-Западе, в районе ст. м. “Университет”, такого же уровня, что и “Камелот”. И бизнес-центр на Валовой в рамках реконструкции Хлебозавода № 1. Мы рассматриваем земельные участки, которые предлагаются на вторичном рынке, — если что-то купим, то начнем новый интересный проект.

— Вы не планируете более плотно заняться коммерческой недвижимостью?

— Мы ею занимаемся, это перспективный рынок. Не потому, что он более понятный, — строителям все равно, что строить, что жилой дом, что офисы, — мы дифференцируем риски. Рынок коммерческой недвижимости развивается медленнее, и дефицит офисных помещений в Москве останется долго. Мы даже от Будапешта еще на порядок отстаем по насыщению города офисными помещениями. А от таких европейских столиц, как Париж, Берлин и Лондон, нас отделяет просто пропасть. Поэтому этот рынок перспективный, но опять же — все зависит от места. Если где-то выгодно построить жилой дом, значит, надо строить жилой дом.
Наталья Самарина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...