Застройщики меняют профиль

В ходе укрупнения петербургского строительного рынка мелкие компании вынуждены перейти из застройщиков в подрядчики.

На строительном рынке Петербурга происходит своего рода отраслевая глобализация – проекты становятся более масштабными, на рынок выходят крупные столичные игроки. В результате небольшие компании вынуждены уходить из сегмента девелопмента. Многие не ищут счастья на стороне, но переориентируются на подрядные услуги и поставки. Сейчас в этом сегменте спрос превышает предложение и продолжает нарастать.

 

 

Глобальные проекты – любимая фишка городской администрации. При губернаторе Владимире Яковлеве многие мелкие подрядные и даже ремонтные фирмы успели перейти в новое качество – стали застройщиками. Однако распространение практики продажи прав на застройку огромных земельных участков вкупе с их дороговизной и полной необеспеченностью инженерией не позволяет мелким компаниям и даже значительному числу средних удерживаться в роли застройщиков. Работать над глобальными проектами могут только крупные предприятия. «Теперь в работе большие земельные участки, которые не потянуть мелким фирмам. Они постепенно „вымываются“ с рынка», – говорит Борис Пугачев, исполнительный директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой».

Земельные участки под будущее строительство сегодня активно скупают крупные компании главным образом из других регионов, в основном – столичные. Петербургских компаний среди них немного. По мнению Дмитрия Николаева, исполнительного директора СК «Падамс», сегодня девелопментом могут заниматься лишь те, кто давно приобрел земельные участки. Впрочем, как утверждает Сергей Смирнов, руководитель отдела маркетинга и рекламы Группы компаний «Прок», в Петербурге еще остается достаточный резерв – небольшие пятна, пригодные для средних компаний. Он полагает, что в ближайшие три-пять лет крупные игроки не смогут полностью выдавить с рынка средние фирмы: «Уходят те, кто был ненадежен. Причины ухода из девелопмента – отсутствие грамотного управления, планирования, материальной базы строительства, которая позволяет хотя бы часть работ выполнить самостоятельно».

«Средние и мелкие компании весь цикл работ пытались делать сами – и строить, и продавать. Теперь надо уходить в подряд. Рынку сегодня нужны компании, специализирующиеся на подрядных работах», – говорит Борис Пугачев. Наиболее востребованные виды подряда – возведение монолитно-кирпичных стен, а также поставки. Однако перешедшие на подряд девелоперы теряют прибыль.

Большие риски малых
По словам Сергея Смирнова, рентабельность строительного бизнеса в целом по рынку оценивается в 5−15%. По данным «Союзпетростроя», обычная рентабельность компании-застройщика составляет 25−30%. Дмитрий Николаев считает, что прибыльность подрядных работ в разы меньше, чем девелоперских. На подряде можно максимально заработать 10−12%.

В то же время девелоперы и рискуют больше подрядчиков. Основной риск – остановка работ на объекте. Причин множество: требования контролирующих органов, несвоевременное финансирование участниками строительства, задержка поставок, нарушение сроков выполнения работ со стороны подрядчиков и субподрядчиков. Но по крайней мере часть своих рисков девелопер может нивелировать. Например, штрафовать партнеров или компенсировать неритмичное финансирование с помощью кредитных средств. Подрядным компаниям тоже никто не запрещает брать кредиты. Однако, прибегнув к заемным средствам, подрядчик может проиграть тендер, поскольку кредит увеличивает стоимость работ. Подрядчики сегодня, тем не менее, вынуждены брать короткие кредиты. Но все чаще приходится вкладывать собственные средства, говорит Дмитрий Николаев.

В соответствии с принятой на строительном рынке схемой расчетов оплата происходит поэтапно. Например, заказчик авансирует 50% будущего объема работы, остальные 50% – после завершения объекта. То есть подрядчик должен выполнять примерно половину работ за свой счет. Если весь объем разбит на несколько частей, заказчик рассчитывается с подрядчиком после выполнения каждого этапа. Такая схема предполагает обязательное вложение собственных средств подрядчика лишь на начальном этапе, так что авансирование работ может составлять небольшую часть от общих затрат, например 10−15%. Но для подрядной компании и это – риск.

Есть у подрядчика есть и другие риски, например – связанные с поставками стройматериалов. Цены на них постоянно растут – вслед за компаниями-застройщиками увеличивают расценки остальные участники процесса. Благодаря этому растет себестоимость строительства. Как правило, удорожание материалов случается в мае, накануне активизации строительства, связанной с наступлением теплого периода. Один из рисков подрядчиков и поставщиков – отсутствие точных прогнозов роста цен на исходные материалы, что приводит к непрогнозируемым расходам. Больше всего от этого страдают мелкие компании.

«Рынок стройматериалов не насыщен, нет товарных запасов», – утверждает Дмитрий Николаев. Поэтому при возникновении дефицита того или иного вида стройматериалов поставщики могут сорвать сроки отгрузки. У тех подрядчиков, которые закупают большие объемы продукции, риски не такие высокие. По словам Петра Моринова, директора по продажам компании «УРСА Евразия», если материалов будет не хватать, раньше других их получат подрядчики, которые «зарекомендовали себя как стабильные». Кроме того, при большом объеме поставок производители дают скидки на свою продукцию. А мелкие компании при возникновении дефицита вынуждены «вставать в очередь». И совсем плохо им приходится, когда происходят сбои у производителей, что, к сожалению, бывает не так уж редко. Как рассказал Дмитрий Николаев, в прошлом году в Подмосковье на время закрылся один из заводов по производству утеплителей. Дефицит возник такой, что цены на этот материал выросли втрое. Подобные риски также не поддаются прогнозам.

При срыве сроков поставок и, соответственно, сроков выполнения работ прибыль вообще может сойти на нет. По словам Бориса Пугачева, в «Союзпетрострое» также известно об откатах, которые подрядчики вынуждены платить устроителям тендеров. Это ведет к дополнительным расходам и удорожанию строительства.

«Да, можно заработать на спокойном рынке, когда заказчик платит регулярно, – комментирует Николаев. – Но потери подрядчиков бывают существенными».

Дефицит на семь лет
В Петербурге растут объемы строительства. Жилье прибавляется медленно, крупные проекты квартальной застройки пока существуют только на бумаге. Однако объем заказов на строительные работы увеличивается благодаря активному строительству зданий нежилого назначения. По словам Дмитрия Николаева, сегодня строится много логистических объектов, промышленных предприятий, проектов реконструкции зданий для нежилого использования. Соответственно росту объемов строительства растут и объемы подрядов.

Спрос в отрасли носит сезонный характер, поскольку летом строительство активизируется. Но и в стабильный период он оказывается неудовлетворенным. Основная причина – нарастающий дефицит стройматериалов, причем, по словам Сергея Смирнова, почти всех видов. Чаще всего он обостряется в горячий сезон, но нередко и в другие периоды, из-за плохо налаженной системы перевозки или отсутствия складов для хранения.

По данным «УРСА Евразия», уже сейчас наблюдается дефицит практически всех видов теплоизоляционных материалов, а спрос в этом сегменте, по прогнозам, будет еще и расти. Во-первых, это связано с технологическим прогрессом. Пока что уровень потребления теплоизоляционных материалов на российском и европейском рынках несопоставим, однако по мере распространения в России современных строительных технологий спрос на такие материалы будет расти. Кроме того, ужесточаются требования по теплосбережению, что заставляет застройщиков активнее использовать утеплители при возведении ограждающих конструкций. По данным компании «УРСА Евразия», в последние годы спрос на утеплители рос на 15% ежегодно, так что к 2010 году общая потребность в теплоизоляции возрастет до 24−32 млн кубометров, в том числе жилищное строительство потребует 18−20 млн кубометров.

По словам Петра Моринова, спрос может замедлиться, если на рынке стройматериалов увеличатся объемы предложения в разных сегментах. Но это возможно лишь с организацией новых производств, сооружением новых предприятий. Однако в ближайшие семь лет насыщения рынка ожидать не стоит.

Кто на новенького
По данным ITM Group, пару лет назад, когда строительный процесс несколько замедлился, а компании-застройщики испытывали нехватку оборотных средств, некоторые подрядные компании сменили направление работы и переключились с корпоративных клиентов на частных. «Частные заказы приносят больше средств, но их сложнее получать, – комментирует Сергей Смирнов. – Корпоративные клиенты обеспечивают постоянную загрузку мощностей, но меньшую прибыль. А для подрядных и субподрядных компаний иногда важнее загрузить мощности, чем получить большую прибыль».

Поскольку рынок подрядных услуг растет, на него не только возвращаются компании, ушедшие в свое время в застройщики, но также появляются совершенно новые, иногда даже не знакомые со спецификой строительной отрасли. Такие компании при входе на рынок испытывают весь комплекс связанных с этим проблем. «Возвращенцам» несколько проще.

Порог входа на рынок различается в зависимости от вида подрядных услуг. Для одних видов требуются большие расходы на материально-техническую базу, для других – значительно меньшие. Для вхождения на рынок, полагает Сергей Смирнов, важны три составляющих – техническая база, кадры и менеджмент. Сегодня во главе многих компаний-новичков стоят опытные руководители, в прошлом работавшие в крупных подрядных или строительных фирмах. С персоналом дело обстоит сложнее. По словам Дмитрия Николаева, иметь собственный штат рабочих – дорогое удовольствие. Средняя «легальная» зарплата специалистов на стройке составляет 25−30 тыс. рублей. При этом она растет – постепенно, по мере легализации иммигрантов.

Вход – свободный
Глобализация, как утверждает Петр Моринов, заметна даже на рынке генподрядных услуг, однако на подряде пока еще работает много мелких фирм: «Думаю, это временное явление. Строительный бум провоцирует выход на этот рынок всех кому не лень. Как правило, ничего хорошего из этой „массовки“ не получается. В ближайшее время они уйдут». Тем не менее сегодня, по словам руководителя одной подрядной фирмы, «появляется много контор, которые нанимают узбеков – и пошло-поехало».

Рынок услуг, полагают специалисты, уже сложился. Следовательно, должен наступить этап конкуренции. По словам Дмитрия Николаева, рынок сегодня практически насыщен, однако качество работ во многих случаях оставляет желать лучшего. При этом качество далеко не всегда востребовано заказчиками. «В сегменте дорогого жилья конкурируют качеством, в массовом – ценой и скоростью исполнения заказа», – поясняет Петр Моринов.

«Если подрядчик решает конкурировать по качеству работ, участвуя в тендере, он называет расценки более высокие, чем у всех остальных, – рассказывает Дмитрий Николаев. – Но нередко заказчик выбирает низкую цену, а о качестве узнает потом. „Падамс“, например, когда проводит тендеры на субподрядные работы, сразу отсекает самую высокую и самую низкую цены. Остаются средние предложения, из них и выбирается оптимальное. Хотя жадность инвесторов иногда берет верх над разумом». Как водится, жадным приходится платить дважды: сначала – выигравшему в ходе тендера подрядчику за некачественные работы, потом – новой компании, которую приглашают для исправления ляпов.

Венец конкурентной борьбы – демпинг – также присутствует на рынке. По словам Сергея Смирнова, существуют разные причины для демпинга. Во-первых, низкие расценки предлагают компании, которые даже не пытаются скрыть, что качество их работ будет низким. Во-вторых, компания может обладать уникальными технологиями, которые позволяют значительно удешевить процесс. В-третьих, это способ выхода на рынок – ценовая война с конкурентами и вытеснение их с рынка. «Мы ищем такие лазейки – новые технологии, которые могут удешевить строительство, – говорит Смирнов. – Но пока на горизонте глобального технологического прорыва не наблюдается». Таким образом, демпинг сегодня – главным образом способ вхождения в рынок.

Конкуренция мешает качеству
Специалисты утверждают, что конкуренция на рынке подрядных услуг будет расти и впредь. Однако снизить расценки или обеспечить высокое качество работ она не способна.

Снижение цен невозможно из-за роста всех прочих составляющих, в первую очередь – удорожания стройматериалов. «Цены на жилье сегодня меняются дифференцированно: дорогое дорожает, дешевое дешевеет, – говорит Петр Моринов. – Если все жилье станет дешеветь, участники рынка вынуждены будут хотя бы остановить цены на существующем уровне или не увеличивать удельный вес подрядных работ в структуре себестоимости». Но, по мнению Дмитрия Николаева, даже этого произойти не может: расценки на подрядные работы будут увеличиваться в первую очередь из-за удорожания стройматериалов.

Если объемы строительства продолжат расти сегодняшними темпами, спрос на подрядные услуги также вырастет. В этих условиях, полагает Сергей Смирнов, заказчики не будут обращать внимание на качество: «Вопрос в том, что будет расти быстрее – спрос или качество». Кроме того, нельзя исключить глобализацию рынка подрядных услуг вслед за девелоперским сегментом. Но это лишь предположение, практического подтверждения которому пока нет.

Елена Зубова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU