Домик рядом с Гайд-парком

Приобретение недвижимости в Лондоне - дело в первую очередь престижа. Сегодня покупатели дорогостоящих квартир, домов и таунхаусов в столице Великобритании помимо самой недвижимости приобретают и некое виртуальное членство в престижном мировом клубе миллионеров. Правда, плата за вход в этот клуб начинается с суммы с шестью нулями и измеряемой не в долларах, а в фунтах стерлингов. Впрочем, есть и более бюджетный вариант - приобрести недвижимость в пригородах Лондона. Это не только дешевле, но и приносит больший инвестиционный доход.

 

 

Первый взлет цен на недвижимость в Лондоне относится к 80-м гг. прошлого века. Неофициальное название этого периода - "арабский". Объяснения вряд ли нужны - достаточно вспомнить, к примеру, нашумевшую покупку Harrods семьей Аль-Файед. Многие аналитики связывали всплеск спроса со стороны иностранцев и с именем бывшей в то время премьер-министром Маргарет Тэтчер, деятельность которой на этом посту серьезно улучшила имидж Англии. Однако в конце 80-х - начале 90-х гг. цены на английскую недвижимость уже катились вниз - причина крылась в общемировом финансовом кризисе. Период с конца 90-х и примерно до 2003 г. характеризовался очередным резким скачком цен вверх. Судя по всему, в историю развития рынка недвижимости Англии этот период войдет под названием "русский". Поскольку, по мнению многих лондонских риэлторов, именно интерес покупателей из России к элитным объектам в центре Лондона надул очередной пузырь на рынке недвижимости.

Только для миллионеров

В целом за прошедшие 30 лет стоимость квартир и домов в наиболее престижных районах Лондона повысилась почти в семь раз. Как отмечает генеральный директор компании Kirsanova Realty Филипп Богданов, к этим районам, в порядке убывания престижности, относятся Belgravia, Mayfair, Knightsbridge, Chelsea и Kensington. Квартиры с одной спальней стартуют сегодня в этих районах как минимум от 900 000 фунтов. По словам партнера лондонской компании Knight Frank Ника Томлинсона, средняя стоимость предложения хорошей квартиры с двумя спальнями (по московским меркам трехкомнатная квартира площадью порядка 120 кв. м) в этих районах колеблется сегодня на уровне около $2,5 млн. Стоимость небольших домов в знаменитом викторианском стиле - от $15 млн, таунхаусы, в зависимости от площади, предлагаются по ценам от $5 млн.

По словам г-на Богданова, менее престижна и, соответственно, дешевле недвижимость в районах северного Лондона, в первую очередь Hampstead и Regents Park. Цены в этих районах приблизительно на 20-25% ниже, чем на аналогичные объекты в центральной части города. Есть свои изюминки и в южной части Лондона. Отнесем к ним в первую очередь Richmond и Kew Gardens. Однако говорить о ценообразовании в этих районах значительно труднее, поскольку при оценке жилья в этих престижных для англичан местах большое значение приобретают богатая история домов в этой части Лондона, считавшейся ранее самой аристократической, и вид из окон на находящийся поблизости ботанический сад.

Самый неоднозначный в инвестиционном плане лондонский район - это Docklands. Инвесторы и девелоперы, занимающиеся сегодня его масштабной застройкой, всеми силами стараются придать ему статус престижного. Подобный ход в первую очередь рассчитан на многочисленных иностранных покупателей, поскольку сами англичане признавать его элитным отказываются. Однако в случае удачного исхода рекламной и маркетинговой кампании постройки в Docklands могут через два-три года неплохо подрасти в цене: местные риэлторы обсуждают возможности 25-30%-ного прироста стоимости готовых к эксплуатации объектов за ближайшие три года. Употребляя, правда, при этом неопределенное may be.

Заметим также, что на стоимость элитного жилья, кроме престижности самого района, влияют и такие не вполне понятные нам факторы, как, например, близость метро. Один из наших соотечественников, владеющий недвижимостью в Лондоне, рассказывает, что "англичанам любого уровня благосостояния не "западло" ездить в метро, потому что это удобно, просто и общепринято. К тому же не надо забывать и про ограничения в движении личного автотранспорта по центру города. То обстоятельство, что квартира находится в 5-7 минутах ходьбы от метро, способно серьезно увеличить ее цену". Другой ценовой фактор, имеющий важнейшее значение для англичан при покупке престижной квартиры, - наличие собственного ключика от дверцы, ведущей в собственный парк (точнее - садик), расположенный рядом с домом. Парк этот расположен, как правило, внутри трех домов, стоящих буквой "П". Прогуливаться по нему, поскольку он находится в общедолевой собственности владельцев квартир, имеют право только сами собственники.

Говоря о жилой недвижимости в Лондоне, ее российские обладатели сетуют на крайнюю сложность проведения как внутренних ремонтных и перепланировочных работ, так и попыток привнесения каких-либо изменений в фасадную часть здания. Даже установка столь необходимой для любого россиянина тарелки спутникового телевидения сопряжена с необходимостью получения многочисленных разрешений. И далеко не факт, что разрешение в итоге будет дано, поскольку власти Лондона крайне щепетильно относятся к любым попыткам изменения фасадов зданий, находящихся в центральной части города.

По словам Ника Томлинсона, можно с уверенностью говорить о том, что любой из жилых объектов в престижных районах Лондона - очень ликвидный товар. Сроки экспозиции объектов, выставленных на продажу, в среднем не превышают двух месяцев, что, возможно, является одним из лучших мировых показателей, когда речь идет о стоимости, превышающей $1 млн.

Оценивая инвестиционную перспективность вложений в престижную лондонскую недвижимость, английские аналитики сходятся во мнении, что в ближайшие годы она не будет подвержена никаким серьезным колебаниям ни в сторону уменьшения, ни в сторону повышения ее стоимости. Как отмечают специалисты компании Kirsanova Realty, потенциально более интересным для инвесторов выглядит последний район вокруг Гайд-парка - Bayswater. Именно здесь довольно интенсивно ведется новое строительство и широко применяются варианты реконструкции старых гостиниц под жилые квартиры. Вложения в эти объекты способны принести до 20% годовых. С одним существенным "но": если сможете правильно оценить и просчитать инвестиционную привлекательность проекта. Англичане до сих пор переживают и обсуждают коммерческий крах проекта Millennium House, причем как его развлекательной, так и жилой части под названием Dome. Так, для повышения его привлекательности и стоимости инвестор даже проспонсировал строительство новой станции метро, затратив на это не менее $10 млн (точная сумма так и не стала достоянием гласности). Однако квартиры не продаются. А еще английские риэлторы дают крайние пессимистичные прогнозы по ценам на квартиры в домах на берегу Темзы ввиду постоянно ухудшающегося экологического состояния реки.

А можно и не в Лондон

Впрочем, космополитичная Великобритания готова предложить для своих новых обитателей и недвижимость по абсолютно иным ценам. По словам Филиппа Богданова, очень хорошие квартиры и таунхаусы в известных пригородах Лондона, находящихся в пределах часа езды от центра города (те же Оксфорд, Кембридж, Гринвич, Уимблдон) реально приобрести по ценам в районе 250 000-350 000 фунтов. Причем на эти районы приходятся и основные объемы продаж: на нынешний день они оптимальны по соотношению цена/качество как для постоянно работающих в Лондоне иностранцев, так и для проходящих обучение в известных английских университетах. Цены на дома с небольшим земельным участком порядка 3-4 соток колеблются в этих районах от 0,5 млн до 1,2 млн фунтов, такая покупка является достаточно качественным безрисковым вложением средств в недвижимость с потенциальным годовым приростом на ближайшие три-пять лет в районе 6-8% годовых.

Большую доходность может принести недвижимость в городах на севере Англии. Экономический и промышленный рост, характерный для северных районов Англии, вызывает дополнительный приток в эти области как местных инвесторов, расширяющих сферу своей деятельности, так и иностранцев. В результате в 2003 г. в Манчестере, Лидсе и более маленьких городах был зафиксирован повышенный спрос на аренду жилья во всех ценовых категориях, что потянуло за собой и цены на недвижимость. Английские риэлторы считают, что подобная ситуация имеет достаточно долгосрочную тенденцию, что позволяет им делать довольно уверенный вывод о возможности ежегодного 7-9%-ного прироста стоимости объектов недвижимости на севере Англии. При этом прогнозы риэлторов относительно роста стоимости недвижимости в Лондоне на этот год выглядят не столь оптимистично. Элитные квартиры в центре подорожают за год на 5,5-6%, недвижимое имущество различных типов в наиболее известных пригородах (Оксфорд, Кембридж, Брайтон, Гринвич) - не более чем на 7%. Ставки же аренды жилых помещений и вовсе останутся на своем прошлогоднем уровне, исключением могут стать опять же северные города. И это при том, что в Англии соотношение стоимости аренды и цены квартиры находится на одном из самых низких в Европе уровней: ежегодная арендная плата составляет лишь тринадцатую часть от рыночной стоимости недвижимости.

Москва и Лондон - много общего

Как это ни странно, ситуация на рынках недвижимости российской и английской столиц действительно имеет много общего. Как явствует из доклада, подготовленного для британского Министерства финансов накануне оглашения нового государственного бюджета на год, в Британии сегодня наблюдается жилищный кризис. Стране не хватает десятков тысяч домов, недостаток бюджетных вложений и старение нации приводят к тому, что цены растут и молодые британцы сегодня практически не могут купить себе нового жилья. Это определяется целым рядом факторов. Так, постоянно растет разрыв между среднегодовой зарплатой и ценой покупаемого жилья, что затрудняет получение жилищных кредитов: если пять лет назад банки, как правило, выдавали кредит в размере 2,5-3 годовых зарплат, то сегодня не хватает и четырех. При этом постоянно падают темпы жилищного строительства. К примеру, в 2001 г. в Англии было построено всего 175 000 новых домов, что является самым низким объемом строительства за всю послевоенную историю страны. В целом английские эксперты оценивают темпы жилищного строительства как самые низкие с 20-х гг. прошлого века. Чтобы удовлетворить потребность в новом жилье, необходимо дополнительно строить от 70 000 до 120 000 новых домов. И это помимо 23 000 квартир, которые должны предоставить самым "нуждающимся" англичанам местные отделы соцобеспечения, для чего правительству придется выделить 1,6 млрд фунтов. Однако местные советы с крайней неохотой выделяют землю под новое строительство: к планам по расширению жилищных зон за счет земли на окраинах они относятся с осуждением, считая их безответственным наступлением на природу. Немалую проблему для британских властей представляет и наплыв дешевой рабочей силы из стран Восточной Европы: сегодня на английских стройках работает порядка 100 000 иностранцев, в основном выходцы из Польши, Литвы, Румынии, Болгарии и Украины. Причем подавляющее большинство из них нанялись на работу нелегально. О существовании подобного черного рынка рабочей силы в строительстве знают все: и полиция, и налоговики, и подрядчики. Однако власти не в силах что-либо изменить, а всех остальных нынешнее положение вполне устраивает.

Немного о скучном, но важном

Речь идет о юридических аспектах приобретения недвижимости в Англии. Местное законодательство не ограничивает возможности приобретения любых объектов недвижимости иностранцами: нерезиденты обладают теми же правами при приобретении жилья, что и сами британцы. Более того, иностранные покупатели английской недвижимости освобождаются от уплаты налога на наследство и налога на прирост капитала, который для местных жителей составляет 40%. Плюс к этому для нерезидентов, приобретающих недвижимость в Англии, размер ипотечного кредита может составлять до 85% от общей стоимости объекта.

Однако при покупке жилой недвижимости в Великобритании представитель иностранного государства оплачивает НДС, составляющий 7,8% от стоимости сделки (напомним, что ни о каком занижении стоимости сделки и отката за это определенной части суммы "налом" разговаривать с англичанами не стоит). Второй платеж при совершении сделки - разовая госпошлина за регистрацию недвижимости в Палате жилой собственности, независимо от стоимости сделки составляющая порядка $1000. Примерно 4% от стоимости объекта недвижимости стоят в Англии услуги риэлтора. Плюс услуги адвоката за оформление купчей и проверку чистоты сделки, оплата которых колеблется от 3% до 5% от стоимости объекта. Все необходимые документы для проведения сделки подготавливаются и регистрируются максимум в течение месяца. Ежегодный налог на недвижимость в Англии составляет 1,5% от стоимости жилья.

Посещать принадлежащую на правах собственности недвижимость и проживать в ней придется по обычной гостевой визе. В отличие от положения в ряде других государств, имеющаяся в собственности недвижимость не дает иностранцам права на получение английского гражданства либо оформление постоянного вида на жительство - для этого необходимо ведение реального бизнеса на территории Великобритании. Что может в ближайшее время стать достаточно актуальным для россиян, уже приобретших недвижимость в Англии, но пока еще считающих, что им выгоднее вести бизнес в России.

Каждый пятнадцатый дом куплен россиянином

Англичане с чувством плохо скрываемой зависти признают удачность и перспективность приобретения российским бизнесменом Романом Абрамовичем лондонского футбольного клуба "Челси". Ведь заодно с клубом российский олигарх получил права на немаленький кусочек земли в одноименном районе Лондона. При этом г-н Абрамович не забыл приобрести и квартиру для личного пользования стоимостью порядка 5 млн фунтов в Knightsbridge. А в начале 2004 г. лондонские таблоиды активно комментировали сверхвыгодное приобретение Борисом Березовским дома за 10 млн фунтов в Belgravia. Специалисты английского агентства Knight Frank приводят в своих исследованиях достаточно интересные цифры, свидетельствующие о повышенном интересе и других, менее известных российских бизнесменов к недвижимости в Лондоне. По их данным, каждый 15-й дом, проданный в Лондоне в прошлом году, был куплен нашими соотечественниками.

Лондонские "хрущобы"

В Лондоне, как и любом другом мегаполисе мира, есть не только элитные кварталы. Есть и свои "спальные" районы (аналоги московских районов станций метро "Петровско-Разумовская" или "Домодедовская") для обыкновенных трудяг средней руки, расположенные в пределах часа езды от центра города, застроенные в основном 9-12 этажными кондоминиумами, цены на квартиры (одна-две спальни) в которых начинаются от 150 000 фунтов. Как правило, это места вблизи железнодорожных веток. Есть и свои районы, подобные московским Текстильщикам и Капотне, в которых проживают беднейшие слои населения и располагаются социальные дома для неимущих граждан - в основном это жилье в промзонах. Если у кого-то возникает желание приобрести недвижимость в подобном районе, то стоимость вопроса колеблется вокруг цифры в 50 000 фунтов. Единственное, что до сих пор не пришло в голову лондонским муниципальным властям ( в отличие от московских), так это строить жилые микрорайоны на полях аэрации.

Михаил Морозов Русский фокус
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...