Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги января 2006 года

Индекс стоимости жилья в январе 2006года: 1392$/кв. м. (+0,56% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +0,32% в месяц (повысился на 1.07%).

В январе на киевском рынке продолжалась стагнация цен.

 

 

Новогодние каникулы рынок недвижимости традиционно проспал, количество предложений в базе данных сократилось, многие квартиры были сняты с торгов. Подобный сценарий можно было бы назвать традиционным… Если бы не многочисленные звонки в агентство с вопросами о тенденциях и прогнозах, о продлении моратория на налог с доходов физлиц, о влиянии «газового скандала» и противостояния властей на рынок недвижимости…

Так что новогодние каникулы 2006 года были далеко не самыми радостными и умиротворенными. Не было у общества (да и у нас самих) ясности и убежденности в «радужных перспективах».

Во второй декаде рынок ожил. Начались просмотры, торги, оформление задатков. Участники рынка совместными усилиями разбирались с особенностями спешно принятых в конце 2005 года законодательных актов о налогообложении операций с недвижимостью. Поняв, что мораторий продлен, что предрекаемый на многих интернет-форумах обвал цен в очередной раз откладывается на неопределенный срок, на рынок стали возвращаться как продавцы, так и покупатели.

Еще больше оживился рынок в конце месяца. Стало реально чувствоваться давление отложенного спроса. Надежды покупателей на резкий слом тренда и смену бурного роста цен столь же бурным их снижением стали потихоньку уступать место иным соображениям. Ведь далеко не все могут ждать у моря погоды. Жизнь продолжается, проблемы с жильем решать нужно. Тем более что цены на аренду растут достаточно быстро. Да и на покупку жилья цены во многих сегментах рынка заметно растут (не смотря на общую их стагнацию).

Вот и возвращаются люди на рынок недвижимости. Одни потому, что жилищные проблемы давят; другие по-прежнему считают вложения в недвижимость самыми надежными (доверие к доллару заметно снижается во всем мире; особого доверия к гривне и депозитным счетам тоже сейчас, к сожалению, нет).

Что же касается неопределенностей с будущим трендом, то ведь далеко не для всех он настолько важен, чтобы подстраивать под него свои планы. Дело в том, что на рынке недвижимости Киева значительная часть сделок (возможно, до 70%) – это фактические обмены. Пакеты с деньгами хотя и переходят из рук в руки при оформлении сделок, но долго там, как правило, не задерживаются: через час (неделю, месяц, квартал…) вновь обмениваются на недвижимость. Другими словами, основным платежным средством при подобных сделках являются не деньги, а «квадратные метры» и престижность района. Деньги же являются дополнением к «квадратным метрам» при улучшении района и жилищных условий.

Эти особенности рынка недвижимости Киева практически не учитывают участники интернет-форумов, доказывающие, что цены для наших граждан неподъемны, а потому должны упасть.

Для граждан, обменивающих жильё, уровень цен не является таким уж определяющим; со своими двадцатью квадратными метрами жилья среднестатистический киевлянин вполне может быть полноценным участником рынка (независимо ни от уровня доходов, ни от цен).

Да и далеко не всегда возможно и/или целесообразно откладывать обмены, ожидая наилучших цен (люди делят наследство, заводят семьи, рожают детей, разводятся, съезжаются со стариками, расселяются из общей квартиры…). Всех жизненных ситуаций – не перечесть. Проблемы, связанные с оптимизацией обмена жилья, актуальны для очень многих при любых ценах и трендах.

Не секрет, что темпы (и даже тенденции) изменения цен на различные типы домов и квартир нередко отличаются. Отличаются они и по районам.

В своих исследованиях мы определили корреляции (зависимости) между ценами в отдельных сегментах рынка недвижимости Киева в разное время и в разных ситуациях. Анализ статистики показал следующее.
В периоды общегородского роста цен дорожает практически всё жильё. Конечно, исключения бывают (всё дорожает, а какие-то квартиры дешевеют). Но подобные случаи настолько эпизодичны, что ни в одном из сегментов рынка недвижимости не нарушают общих закономерностей.

Быстрее всего дорожает самое дешевое малометражное жильё. При общегородском росте цен именно дешевое жильё, включая старые панельные дома невысокого качества, а также ликвидные однокомнатные квартиры быстрее всего «вымываются» с рынка. А всё потому, что на покупку иного жилья у большинства покупателей просто не хватает средств.

Темпы роста цены на «дорогие» квартиры в периоды общегородского роста, как правило, ниже, чем на «дешевые». «Дорогие» квартиры менее ликвидны, ибо не так уж и много потенциальных покупателей в состоянии приобрести их.

В периоды общегородской стагнации цен «дорогое» жилье продолжает медленно дорожать; а вот цены в сегментах «дешевого» жилья проседают. Зачастую это вводит в заблуждение участников рынка, поскольку наблюдая лишь за одним сектором, они проецируют такую тенденцию на весь рынок. В реальности городской тренд в эти периоды достаточно стабилен.

Заметим, что сходные тенденции наблюдают и наши коллеги из аналитического центра IRN, проанализировавшие тенденции изменения цен в различных сегментах рынка недвижимости Москвы, как в периоды общегородского роста цен, так и их стагнации (www.irn.ru/articles/5925.html).

Ниже приведены графики статистики изменения цен наиболее массовых и характерных сегментов «дорогого» и «дешевого» киевского жилья. Для наглядности графики приведены попарно: сопоставляются стоимости квадратного метра в «дешевом» жилье и в «дорогом». В одном случае в качестве примера «дорогого» жилья были выбраны трехкомнатные квартиры, в качестве «дешевого» - однокомнатные. В другом - в качестве примера «дорого» жилья взяты просторные квартиры в современных кирпичных домах (по нашей классификации – «украинский кирпич»), а в качестве «дешевого» – тесные панельные хрущевки («старая панель»).

Для сравнения и лучшего понимания тенденций приведен также график индекса стоимости киевской недвижимости.

При общегородском росте цен однокомнатные квартиры дорожали быстрее трехкомнатных, а «старая панель» быстрее чем «украинский кирпич». Особенно это заметно в период летнего ажиотажного спроса.

Общегородской рост цен продолжался до середины октября. Затем началась стагнация цен, которая привела к снижению цен на однокомнатные квартиры и «старую панель». А вот трехкомнатные квартиры и «украинский кирпич» продолжали дорожать.

Среди многочисленных причин перехода от рынка растущего к рынку стагнирующему особо следует выделить причины психологические. Покупатели, которые еще недавно сметали практически все квартиры, вдруг «прозрели». Поддались влиянию мощных PR-кампаний, направленных на слом тренда. При этом наиболее поддались паническим настроениям продавцы и потенциальные покупатели «дешёвого» (малогабаритного и низкокачественного) жилья. А поскольку этот сегмент спроса массовый, то воздействие на рынок было весьма сильным: большинство участников рынка заняли выжидательные позиции, количество сделок в октябре снизилось в несколько раз.

Продавцы и потенциальные покупатели более качественного и престижного жилья намного спокойнее отнеслись к публикациям относительно образовавшегося на киевском рынке жилой недвижимости ценового «пузыря» (который, якобы, вот-вот лопнет), а также к временному снижению спроса.

Судя по заявкам и статистическим материалам, многие участники рынка по-прежнему считают, что в долгосрочной перспективе вложения в качественное и престижное киевское жильё привлекательны как с точки зрения проживания, так и финансовой. Об этом же свидетельствует и непосредственное общение с потенциальными покупателями.
Как поведут себя цены в различных сегментах рынка недвижимости в условиях общегородского падения?

На наш взгляд, в условиях общегородского падения, во всех сегментах рынка жилой недвижимости цены будут падать, но с разными темпами. И, если отталкиваться от выводов о том, что любые изменения цен в первую очередь сказываются на «дешевом» жилье, то быстрее всего будет дешеветь малогабаритное жильё, а также ликвидные однокомнатные квартиры.

Темпы снижения цен в сегментах более дорогого (качественного, престижного) жилья в этом случае вряд ли будут высокими. На чем основаны подобные прогнозы?

Прежде всего на том, что по своим потребительским качествам «дорогое» жилье отвечает наиболее стабильному сектору спроса. Потенциальные покупатели такого жилья, как правило, имеют более стабильные и высокие доходы; запросы их также более высоки и стабильны. Это, что касается спроса.

Что же касается предложения, то владельцы «дорогого» жилья, как правило, более уверены в перспективности своих квартир.

В условиях неопределенности, а также при стремительном снижении цен, хозяева «дорогого» жилья скорее снимут его с торгов, чем будут торопиться.

Подводя итоги, можем констатировать, что прогнозы ряда аналитиков о том, что в 2006 году цены на дешевое устаревшее малогабаритное жильё снизятся на 10-15%, а на более качественное будут либо стабильными, либо подрастут на несколько процентов (см. «Бизнес» от 16.01.2006г.), фактически означает прогонозирование стагнации цен на весь год.
Жизнь покажет кто ближе к истине. Мы, прогнозирующие «естественный» (то есть, на уровне инфляции) рост, или аналитики, предполагающие стагнацию цен... А, возможно, апологеты идеи резкого снижения цен?

Но при любом тренде, опыт и мощные PR-кампании 2005 года, наверняка, скажутся на тенденциях не только ближайшего, но и отдаленного будущего.

Если наш прогноз о смене стагнации плавным ростом цен окажется верным, то возникает вопрос: какие квартиры будут при этом дорожать быстрее всего? Неужели вновь самые дешевые и низкокачественные?

А ведь, похоже, что именно они. И это несмотря на настойчивое вбивание (как в сознание, так и в подсознание) тезиса о том, что не могут такие квартиры стоить так дорого.

Что тут можно сказать…

Можно сослаться на опыт Москвы, где после продолжительной стагнации вновь начался интенсивный рост цен. При этом, как и на предыдущем витке подъема, быстрее всего дорожает «дешевое» панельное жильё и ликвидные однокомнатные квартиры.

А можно сослаться на результаты собственных исследований рынка недвижимости. Которые показывают, что нет сейчас в Киеве альтернативы малогабаритному «дешевому» жилью.

У большинства приезжих (да и у многих киевлян, расселяющихся из коммунальных квартир) просто не хватает средств на что-то более качественное и просторное. Ведь хотя квадратный метр в однокомнатной панельной хрущевке котируется (временами) чуть ли не на уровне «украинского кирпича», тем не менее, сама квартира тысяч на двадцать дешевле однокомнатной в новом доме. И именно этот аргумент для большинства потенциальных покупателей является решающим. И именно поэтому столь велик спрос на эти маленькие, устаревшие как морально, так и физически квартиры. Ведь современных малогабаритных квартир сейчас в Киеве почти не строят. Вот когда построят много малогабаритного жилья…

А также много дешевого жилья в пригородах и городах-спутниках… Вот тогда и снизится спрос (а с ним и цены) на панельные хрущевки.

В заключение прогноз цен на февраль

Полагаем, что в феврале цены на киевском рынке недвижимости будут в целом стабильными. Но при этом, наверняка, продолжится дифференциация тенденций и темпов изменения цен в различных секторах рынка.
Количество сделок, по нашему мнению, увеличится. Поскольку отложенный спрос давит на рынок недвижимости с каждым месяцем все сильнее.

www.domik.net
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...