Домостроение как точная наука

Далеко не все покупатели земельных участков, мечтающие о своем поместье, отдают себе отчет, в какую сумму им обойдется строительство дома. Между тем набивший оскомину вопрос «Что нам стоит дом построить?» не теряет актуальности и сегодня. Ведь это только кажется, что эпоха недостроенных коттеджных «коробок», разбросанных по долинам и по взгорьям вокруг Петербурга, канула в лету. Постоянный рост цен на стройматериалы и работы заставляет многих будущих домовладельцев потуже затянуть пояса, а то и вовсе отложить планы создания родового гнезда в долгий ящик.

Популярных публикаций с советами по выбору архитектурных проектов и строительству дома сегодня просто пруд пруди.

 

 

Редкое глянцевое издание, даже далекое от рынка загородной недвижимости, удерживается от соблазна разместить на своих страницах яркие картинки красавцев коттеджей и описание прелестей жизни на природе. Исчерпывающую информацию о том, сколько сегодня стоят как готовые коттеджи на вторичном рынке, так и дома, строящиеся в коттеджных поселках, найти несложно. Но если владельцу земельного участка придет в голову выбрать проект и подрядную организацию самостоятельно, он, скорее всего, столкнется с таким потоком дезинформации, который может сбить с толку даже искушенного застройщика. Всему виной, конечно, конкуренция: разные строительные компании стремятся привлечь внимание потенциальных клиентов соблазнительными ценами, чтобы потом, когда жертва на крючке, начать вносить в первоначальную смету «дополнительные расходы». Но давайте вместе попробуем очистить факты от рекламной шелухи, чтобы каждый владелец участка смог верно оценить свои финансовые возможности.

С чего начинается смета

Итак, предположим, что все тяготы, связанные с выбором, приобретением и регистрацией земельного участка, позади, и перед вами стоит проблема поиска проекта и строительства загородного дома. Прежде чем определиться с проектом, необходимо произвести инженерно-геологические изыскания на участке, чтобы понять, какой дом можно поставить, а какой нельзя. Таким образом, первыми статьями в смете расходов будут бурение скважин для определения глубины залегания водоносного горизонта (порядка 1000 долларов) и топосъемка, стоимость которой зависит от особенностей участка. Если участок ровный или без ярко выраженного рельефа и при этом на нем нет большого количества деревьев, стоимость топосъемки в масштабе 1:200 (1 см на плане соответствует 2 м на местности) составит примерно 10 долларов за сотку. А при рельефном участке («со значительными перепадами высоты») либо заросшем деревьями и потому требующем так называемой «подеревной съемки» услуги топографов обойдутся уже примерно в 20 долларов за сотку.

Нельзя забывать также о подготовке стройплощадки и о благоустройстве: в зависимости от состояния, размеров участка и ожиданий инвестора расходы по этим статьям могут быть как незначительными, так и весьма существенными. Сюда входят, например, обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, сооружение временного ограждения строительства, а после его завершения – забора, ворот, калитки, приобретение мусорного бака, устройство тротуара и ступеней перед входом в дом, подъезда к гаражу (а если нет гаража, то места для стоянки автомобиля или автомобилей), террасы, газонов (выравнивание грунта, внесение удобрений), посадка кустов и деревьев, а также, возможно, спиливание старых деревьев. Кроме того, если участок находится в границах Петербурга (скажем, в Курортном районе), для уничтожения любого дерева на нем потребуется разрешение районного управления садово-паркового хозяйства (стоимость – до 500 долларов за каждое «особо ценное» дерево, но можно договориться и подешевле). Еще одна существенная статья расходов – инженерные сети (электричество, газопровод, канализация, водопровод). Здесь приводить какие-то средние цены абсурдно: все зависит от конкретных условий и потребностей застройщика. Скажем, некоторые владельцы участков собираются приобрести электроподстанцию стоимостью 40 тыс. долларов, а другие пределом мечтаний считают индивидуальный туалет-септик за 2000 долларов.

В отдельных случаях потребуется также предусмотреть определенные траты (от 1000 долларов и больше) на дренажные работы, замену грунта и т. п. Но не пугайтесь! Во всей Ленинградской области вам вряд ли удастся найти в продаже хотя бы один участок, который потребует вложений по ВСЕМ перечисленным выше статьям. К тому же на рынке пока достаточно предложений участков, которые не принесут покупателям «букет» известных проблем.

Предположим, что все работы по обследованию и подготовке участка проведены, тогда следующий этап – выбор проекта. Первый вопрос, на который придется ответить: «Какой тип проекта вам по душе?» Остановив выбор на «эксклюзиве», в котором все будет соответствовать вашим запросам, готовьтесь выложить 25–70 долларов за квадратный метр (от 12–15 тыс. долларов за индивидуальный проект). Если вам подходит готовый проект, цена его будет – 500–700 долларов. Третий вариант – новинка на петербургском рынке – индивидуальные проекты металлокаркасных домов с облицовкой по цене типовых.

Прежде чем попытаться сравнить по стоимости строительства дома со стенами из разных материалов, необходимо принять во внимание два немаловажных момента.

Первый. Некоторые заказчики тешат себя иллюзией, что можно существенно сэкономить, взявшись за строительство «хозспособом». То есть сначала найти бригаду «подешевше» для возведения фундамента, потом подыскать строителей, которые поднимут кирпичные стены, еще кого-нибудь подрядить покрыть крышу, выполнить отделку, обеспечить инженерные системы и т. п. Как это ни прискорбно, подобный подход в большинстве случаев не только затягивает строительство, но и приводит к дополнительным расходам, вместо того чтобы сократить бюджет. В результате одни «умные головы» исправляют то, что наделали другие, работы ведутся из рук вон плохо, но при этом спросить не с кого… Помните известный монолог Аркадия Райкина: «Я спрашиваю, кто шил костюм? Выходят сто человек и говорят: «Мы!» Ребята, вы хорошо устроились!» Так и здесь: когда нет юридического лица, взявшего на себя роль генподрядчика, за отклонения от нормы и нарушения технологий не отвечает никто. Если вы согласны с этими доводами, придется потратить как минимум 10% сметной стоимости строительства на оплату услуг компании-генподрядчика, которая (по договору!) возьмет на себя управление строительством и ответственность за качество работ, выполненных субподрядными организациями. На первый взгляд речь идет о дополнительных расходах, но практика свидетельствует о том, что при таком раскладе общий бюджет строительства не только не увеличивается, но даже может сократиться – за счет отсутствия издержек на головотяпство. Вот почему мы приводим сметную стоимость строительства коттеджа с привлечением одной(!) генподряд-ной организации, отвечающей за координацию работ субподрядчиков в целях обеспечения комплексного управления проектом.

Игра в коробочку

И второй момент. Проблема правильной «ориентации» заказчика на рынке строительных услуг усугубляется тем, что одни подрядчики, говоря о стоимости «коробки», подразумевают расходы исключительно на стены, другие – на стены, фундамент и отдельные конструктивные элементы крыши, а третьи имеют в виду расчет по формуле: фундамент плюс стены с перекрытиями плюс вся кровля (включая черепицу). Чтобы сравнение было более или менее объективным, условимся рассчитывать цену «коробки» (а если точнее – капитальной конструкции без отделки и инженерных сетей) по последнему варианту. Что мы сравниваем? Это важно еще и потому, что, когда возведена капитальная конструкция, дом представляет собой вполне полноценный объект недвижимости, который можно доводить до ума сколь угодно долго (выбирая интерьерные решения, отделочные материалы, сантехнику, мебель и т. п.) без ущерба для ликвидности. Но если заказчик, сделавший ставку на «хозспособ», ограничился, к примеру, фундаментом и стенами, первая же зима может привести незавершенную конструкцию в негодность, и продажная цена участка с таким недодомом будет немногим отличаться от цены только земли.

Не секрет, что наибольшим спросом у частных застройщиков уже не одно десятилетие пользуются кирпичные дома. В последнее время вровень с ними идут и газобетонные коттеджи. Однако, отдавая должное кирпичу и газобетону, надо понимать, что эти материалы не только самые популярные, но и самые дорогие. Учитывая, что в чистом виде ни один материал стен сегодня не используется (если газобетон, то с облицовкой кирпичом, если кирпич, то с утеплителем), можно «записать» такие дома в одну ценовую категорию – 500–600 долларов за квадратный метр (еще раз подчеркнем, что здесь и далее цена коробки складывается из стоимости экскавации грунта, закладки фундамента, строительства коробки с перекрытиями, устройства кровли и расходов на все необходимые материалы).

Следующие в ценовом ряду – дома с металлическим каркасом, различными наполнителями и облицовкой преимущественно из кирпича (примерно 400 долларов за квадратный метр). Такие каркасные дома быстро возводятся, довольно легкие и не требуют массивного фундамента, что в значительной степени снижает стоимость их строительства. Кроме того, металл позволяет придавать конструкции любую форму, не ограничивая фантазии архитектора. Использование в конструкции оцинкованной стали увеличивает срок ее (конструкции) эксплуатации. А еще эта каркасная технология позволяет значительно снизить стоимость работ по индивидуальному проектированию коттеджа.

На особом месте деревянные дома (из профилированного или клееного бруса, обычного и оцилиндрованного бревна). Тесанное вручную бревно – самое дорогое (около 800 долларов), калиброванное – самое дешевое (от 350 долларов). При этом в каждой категории можно найти примеры продукции, скажем так, наиболее престижных производителей, по цене выходящей за рамки стандартного диапазона (к примеру, дома из калиброванного бруса одной широко известной финской фирмы обойдутся заказчику в 800–900/кв. м). И наконец, наименее затратное (если оставить за рамками щитовые домики) – строительство коттеджей канадского типа с использованием деревянного каркаса из бруса – от 300 долларов за «квадрат».

Сроки строительства кирпичной коробки коттеджа – от трех до шести месяцев, строительства кирпичной коробки «под ключ» – от шести месяцев до одного года. При возведении коттеджа по каркасной технологии сроки сокращаются как минимум в два раза. Небольшой деревянный дом непосредственно на строительной площадке можно поставить за несколько месяцев.

Если брать все затраты, за исключением стоимости проекта и участка, что называется «на круг» (подготовка участка, наружные и внутренние инженерные сети, строительные материалы и работы, капитальная конструкция, отделочные работы по классу «дешево и сердито», минимальные ландшафтные работы и все согласования), о стоимости меньше 1000 долларов/кв. м не стоит и мечтать. И это при том, что будут выбраны самые экономичные строительные технологии и материалы – от труб и кабелей до кафельной плитки и обоев. Таким образом, сравнительно скромный каркасный дом площадью 100 кв. м обойдется не менее чем в 100 тыс. долларов. Кирпичный – чуть дороже. А все, что намного дешевле, строится либо «хозспособом», либо… даже трудно предположить как.

Экономить, конечно, можно на всем, но даже в условиях самой жесткой экономии старайтесь придерживаться двух принципов. Первый – никогда не растягивайте цикл строительства «коробки» на несколько сезонов, если не хотите загубить еще не построенный дом «на корню». И второй – если жизнь заставит сократить бюджет строительства, урезайте расходы за счет внутренней отделки, а не за счет капитальных работ и инженерии. Белорусскую плитку в ванной со временем можно без проблем заменить на испанскую. А вот некачественный отделочный кирпич заставит кусать локти много лет.

Павел ЧЕРНЯКОВ

Источник: Загородное обозрение