Форматы офисной недвижимости

Сегодня рынок предложения в Москве формируется за счет нескольких типов офисных зданий. Условно их можно обозначить как офисные центры, бизнес-парки и особняки, так как участниками рынка пока не разработана жесткая общепринятая классификация понятий "бизнес-центр", "бизнес-парк" и "особняк". Кроме того, в Москве успешно работают три бизнес-центра, которые предлагают своим постояльцам в аренду готовые к заселению помещения, в которых есть не только стены и потолок, но также мебель, оргтехника и, при необходимости, высококвалифицированный секретарь. За рубежом исторически концепция бизнес-центров была востребована небольшими фирмами из сферы услуг, финансовой сферы или консалтинга - теми компаниями, для которых покупка земли и строительство объектов для собственных нужд было бы неэффективно или же недоступно. Возможность легкой смены места размещения бизнеса добавляла дополнительные конкурентные преимущества.

 

 

Таким образом, бизнес-центр стал формой "отеля" для компании.

В России бизнес-отель предназначен в основном для начинающих компаний или недавно появившихся на российском рынке представительств иностранных фирм. Ставки аренды здесь высоки, а сроки коротки (от 3 месяцев до года).

По словам Юлии Никуличевой, начальника отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, на открытом рынке присутствует не более 10-15% зданий, предназначенных для аренды или покупки одной компанией, из чего можно сделать вывод, что львиная доля в формировании рынка офисной недвижимости в столице принадлежит офисным центрам.

Офисный центр

В российских условиях концепция офисного центра актуальна по несколько иным причинам. В начале 1990-х гг. крупные иностранные компании, пришедшие на российский рынок, хотя и имели финансовые возможности для строительства офисных зданий, однако сложности с землей, невозможность ее приобретения в собственность, бюрократические препоны, а главное, неуверенность в будущей судьбе своего бизнеса в России делали для них основным источником офисных площадей приемлемого уровня качества именно офисные центры. Похожим образом и для большинства российских компаний арендовать площади в офисном центре - единственная возможность обеспечить себя помещением для ведения коммерческой деятельности.

Одно из важнейших преимуществ для арендатора офисного центра высокого класса заключается в том, что объект находится под управлением эксплуатирующей компании. Она берет на себя организацию многих важных для обеспечения деятельности компании процессов, включая процесс эксплуатации здания (уборка территории и площадей общего пользования, обслуживание инженерных систем и пр.). Так, офисные центры, как правило, обслуживаются провайдерами качественных телекоммуникационных услуг, арендаторы пользуются общей системой охраны здания, кафетерием для сотрудников. Таким образом, арендуя площади в офисном центре, арендаторы получают в свое распоряжение не только помещения, но и возможность пользования пакетом услуг. Очевидно, что отсутствие на объекте управляющей компании приводит к дополнительным издержкам для компании-арендатора.

Бизнес-парки

Первоначально бизнес-парки возникли в Великобритании в 1970-х гг. Компании получили возможность арендовать площади в комплексах зданий, оснащенных единой системой современных коммуникаций и всей необходимой инфраструктурой. Первые бизнес-парки располагались преимущественно за чертой города, в экологически чистых районах, но недалеко от транспортных магистралей. Бизнес-парки традиционно размещались на большой территории, а офисные здания в них отличались небольшой этажностью. Важное преимущество загородного расположения - меньшая стоимость земли, а значит, и возможность предложения площадей высокого качества по более низким арендным ставкам, чем аналогичные площади в традиционных деловых районах.

Таким образом, концепция бизнес-парка предполагает создание бизнес-сообщества в окружении комфортной природной среды. Арендаторами чаще всего выступают технологические компании, бизнес которых (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т.д.) не требует пребывания в престижном центре города. В некоторых странах существует понятие "технопарк", то есть бизнес-парк, ориентированный на технологические компании.

Отметим, что сама концепция бизнес-парка дает арендаторам возможность индивидуализации. Они могут занять отдельное здание, разместить на нем свой логотип, оформить общие площади в корпоративном стиле, что невозможно в здании, где расположены офисы различных компаний и ни у одного арендатора не может быть преимущественных прав на порядок пользования общими площадями и оформление фасада.

Существенным отличием двух из трех московских объектов, заявленных как бизнес-парк, от зарубежных аналогов является их расположение в черте города, причем преимущественно в центральной его части, а также сравнительно высокая этажность офисных зданий. Очевидно, что вторая особенность следует из первой: земля в городе дорога, что требует строительства значительного объема площадей для обеспечения достаточного потока доходов, в конечном счете определяющего инвестиционную привлекательность проекта. Причиной же первой особенности является неуверенность девелоперов в готовности рынка поглотить значительное количество площадей, расположенных далеко от центральной части города.

В совокупности обе "особенности" не позволяют нам рассматривать эти объекты как классические примеры бизнес-парков. Пионером новой идеологии строительства деловых центров в столице может стать бизнес-парк "Крылатские холмы", строительство которого началось в октябре 2003 г. Девелопер объекта, компания CMI-developments, планирует ввод в эксплуатацию первой фазы к концу 2004 г. Вторая фаза должна быть готова к концу 2005 г. Всего на территории 8 га будет построено 4 здания общей площадью 58 тыс. кв. м, с поэтажными планами 2-2,5 тыс. кв. м. Общая стоимость строительства составит 85 млн долл.

Достоинством данного объекта является его месторасположение - вдоль Гребного канала, по соседству с Серебряным Бором. Бизнес-парк будет располагаться на большом по площади зеленом участке за пределами Третьего кольца с хорошей транспортной доступностью и низкой плотностью застройки. К недостаткам можно отнести высокую этажность зданий, которая по объективным причинам не позволяет одной компании арендовать целое здание.

В данном районе достаточно развита городская инфраструктура, поэтому девелоперы не делали акцент на большом количестве дополнительных сервисов для арендаторов. В проекте предусмотрено размещение на территории бизнес-парка двух ресторанов самообслуживания, спортивного зала, мини-маркета, нотариальной конторы и офисов туристических компаний.

Особняки

Особняком считается небольшое здание общей площадью от 600 до 5000 кв. м, высота которого не превышает 5 этажей. Особняк должен располагаться в историческом центре города и быть выполнен в архитектурных традициях прошлых столетий.

Число предложений на так называемом открытом рынке сильно разнится в зависимости от компании.

Рынок особняков очень мал и специфичен. По сути это рынок "покупателя и продавца". По оценкам компании "МиК-Риэлт", за год на рынке появляется не более 4-6 новых объектов. Количество площадок, которые могут быть использованы для строительства особняков, в центре Москвы ограничено, и с каждым годом их становится все меньше. Однако это не означает, что на рынке не будут появляться новые объекты. "Довольно большой ресурс для развития данного сегмента рынка сейчас находится в ведомстве московского правительства, - говорит Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group. - Но в соответствии с программой реконструкции старых зданий, принятой городскими властями, государственные организации, занимающие площади в особняках, постепенно будут переводиться в другие объекты, например в тот же "Сити". Освободившиеся площади выйдут на рынок коммерческой недвижимости".

Другой источник появления на рынке новых привлекательных объектов называют в компании GVA Sawyer: "Как известно, в центре много зданий бывших детских садов, которые уже не функционируют. Сегодня их активно перепрофилируют под офисные помещения, - рассказывает Вера Сецкая, вице-президент компании. - Для того чтобы превратить бывший детский сад в офисный особняк, иногда достаточно установить лишь новое инженерное оборудование и декорировать фасад. У этих объектов довольно большая прилегающая территория, удобная открытая планировка помещений, поэтому они являются лакомым кусочком для девелоперов".

РБК
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...