Как стать владельцем сооружения

Понятие "недвижимое имущество" определено в российском законодательстве недостаточно полно. Это вызвано, в частности, неоднозначностью критериев, которые предусмотрены для разделения имущества на движимое и недвижимое. Ошибки при отнесении отдельных видов имущества к движимому ведут к возникновению риска признания прав на него ненадлежаще оформленными, а сделок с ним - недействительными.

Определение недвижимых вещей дано в ст. 130 ГК, где все недвижимые вещи разделяются на: недвижимые по своей природе (земельные участки, недра); недвижимые в силу закона (здания, сооружения, предприятия); вещи, на которые распространяется режим недвижимости (суда, космические объекты).

 

 

Все вещи, не относящиеся к недвижимости, определяются в Гражданском кодексе как движимые. Особенность правового статуса недвижимости состоит в обязательной государственной регистрации прав на него, а также сделок с ним. Права на движимое имущество и сделки с ним не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, прямо указанных в законе (как, например, в отношении автотранспортных средств).

При приобретении и передаче прав на имущественные объекты необходимо правильно определить, относится ли данное имущество к недвижимому, поскольку это не всегда очевидно (например, для железных дорог, подземных коммуникаций, трубопроводов, автодорог).

Основные затруднения, возникающие в связи с юридической категоризацией данных объектов, вызваны тем, что отраслевые нормативные акты (например, Федеральный закон "О железнодорожном транспорте в РФ" от 10 января 2003 года), как правило, не содержат определения данных объектов как недвижимости, а применение критериев определения недвижимых вещей зачастую не позволяет дать однозначный ответ. Общая тенденция направлена на отнесение указанных объектов к категории сооружений, то есть инженерно-строительных объектов, используемых для осуществления процесса производства. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ сооружения относятся к недвижимым вещам, и на них в полном объеме распространяется режим недвижимости.

При этом Гражданский кодекс не содержит определения понятия "сооружение". Это понятие раскрывается только в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК-013-94, утвержденном постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359 (ОКОФ). Например, ОКОФ указывает: железнодорожные пути являются сооружением, включающим земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы; автомобильная дорога является сооружением, включающим в установленных границах земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров и т.д.

Поскольку данные объекты являются сооружениями, то есть объектами недвижимости, и права на них подлежат государственной регистрации, встает вопрос о том, может ли быть зарегистрировано право собственности, например, на железнодорожные рельсы или верхнее покрытие автодороги как на самостоятельное сооружение. Представляется, что нет. Ведь сооружение согласно ОКОФ представляет собой сложный объект, в котором все устройства составляют единое целое. При решении вопроса о необходимости осуществления государственной регистрации прав на определенное сооружение принципиальную роль играет соотношение главной вещи и принадлежности в смысле ст. 134 ГК РФ. Для решения данного вопроса необходимо определить, является ли объект самостоятельным или входит в состав сооружения (то есть сложной вещи) и подлежит функциональному использованию по общему назначению с иными объектами, составляющими сооружение. При этом рекомендуется учитывать, что в состав большинства сооружений входят разнородные вещи (как движимые, так и недвижимые), образующие единое целое и рассматриваемые как одна недвижимая вещь. Следовательно, права на компоненты сооружения как сложной вещи подлежат оформлению в рамках сооружения, а сделки, заключенные по поводу сооружения, распространяются согласно ст. 134 ГК РФ на все его составные части, если договором сделки не предусмотрено иное.

Для ясности приведем следующий пример: железнодорожные шпалы сами по себе являются оборудованием, то есть движимым имуществом, права на которое не подлежат государственной регистрации. Однако после осуществления их монтажа в составе железнодорожных путей они входят в состав этих путей как часть целой вещи, образуя сооружение, и подпадают под режим недвижимости. Следовательно, права на них и сделки с ними регистрируются в порядке, предусмотренном для недвижимого имущества, но не как на отдельные объекты, а как на целое сооружение.

Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...