Офисов по-прежнему не хватает

Минувшим летом на столичном рынке офисной недвижимости не было обычного застоя. Июль и август были отмечены заметной деловой активностью, которая еще усилилась в сентябре. Дефицит по-прежнему заметен во всех сегментах офисного рынка, но вскоре ситуация может измениться: аналитики прогнозируют стремительный рост предложения благодаря вводу в эксплуатацию ММДЦ “Москва-Сити” и ряда других проектов, что может затормозить рост арендных ставок или даже привести к их падению уже в будущем году.

Спрос на офисы в столице остается высоким. По данным компании Vesco Realty, в III квартале этого года уровень вакантных площадей класса А составил в столице лишь 3,7%, класса В — 5,2%.

 

 

По данным Noble Gibbons/CB Richard Ellis, эти показатели составляют соответственно 4% и 10%, по данным Stiles & Riabokobylko — 5,6% и 4,6%.

В последние годы в Москве строятся крупные офисные объекты, дающие рынку большие объемы площадей, но некоторые долго сдаются в аренду — по 2-3 квартала. Если в первом полугодии введено в строй 380 000 кв. м в классах А и В, то в III квартале — только 135 000 кв. м, поэтому объем сделок на рынке ниже, чем в начале года, и спрос остается неудовлетворенным. Как говорит Дмитрий Черный, ведущий аналитик компании Knight Frank, хотя разрыв между спросом и предложением начал сокращаться, все равно — стоит появиться новому зданию, как оно “мгновенно поглощается рынком”.

К вводу сейчас готовится много масштабных объектов, таких как первая фаза “Москва-Сити” (800 000 кв. м) и технопарк для малого бизнеса в Нагатинской пойме, на бывшей территории ЗИЛа (1 млн кв. м). В связи с этим ведущие консультанты ожидают, что предложение достигнет уровня, который стабилизирует цены. “Simens возводит здание на Ленинградском проспекте общей площадью 40 000 кв. м для своей штаб-квартиры. Это свидетельствует о возросшем уровне доверия зарубежных компаний к российскому рынку”, — отмечает Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International. Vesco Realty называет заметным объектом офисный центр на 1-й Брестской улице (девелопер Capital Group), центр “Красная роза” на улице Тимура Фрунзе, 11, а также считает значительной сделку покупки прав на офисно-торговый комплекс “Берлин Хаус” швейцарской группой MCTrustco. Крупными сделками, повлиявшими на рынок офисов класса А, специалисты Jones Lang LaSalle считают наем 8000 кв. м в здании на Дербеневской набережной, 7, компанией “Мобильные ТелеСистемы”, а “Седьмым континентом” — 10 000 кв. м на Летниковской улице, 16.

По данным Vesco Realty, объем предложения за последние девять месяцев вырос на 12-15%. В январе он составлял 3,1 млн кв. м, а к концу года дойдет до 3,7 млн кв. м. “В ближайшее время не стоит ожидать увеличения арендных ставок, — комментирует Николай Смирнов, директор департамента коммерческой недвижимости Vesco Realty, — и возможно их падение в 2005 г. на 4-5% ввиду высоких темпов роста предложения”.

Однако у части аналитиков возможность падения арендных ставок вызывает сомнения. “Объемы нового строительства и реконструкции в 2005 г. оцениваются в 500 000 кв. м, — говорит Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. — Мы ожидаем бурного освоения новых территорий. При этом повысится спрос на покупку помещений, что может привести к дальнейшему росту цен продажи. Ставки аренды сохранятся на прежнем уровне. Объекты в центре будут пользоваться наибольшим спросом, что может привести к незначительному росту цен”.

Среди заметных тенденций — появление такого нового типа офисных объектов, как бизнес-парки: малоэтажных офисных комплексов, состоящих из разных по площади зданий и расположенных вблизи основных автомагистралей (например, “Крылатские Холмы”, технопарк на территории ЗИЛа, “Дербеневский”), которые, на взгляд консультантов, выгодны низким процентом потери свободных площадей для девелоперов и развитой инфраструктурой для арендаторов. Увеличивается количество офисных проектов категорий А и В+, реализуемых за пределами центра. Подходящими для офисов считаются территории поблизости от основных автомагистралей и Третьего кольца. Новыми районами деловой активности могут стать северо-запад и юго-запад столицы. Но Центральный округ и Замоскворечье по-прежнему лидируют по концентрации помещений класса А. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, в центре наиболее велико предложение офисов, в районе станций метро “Белорусская” и “Таганская”, и практически нет свободных в районах “Кропоткинской” и “Тверской”. Появилась альтернатива дешевым офисам категории С — это здания класса В, сдающиеся в отдаленных районах по ставкам, сравнимым с классом С, считает Ирина Герасимова из Noble Gibbons / CB Richard Ellis. Специалисты также отмечают общий качественный рост помещений класса В.

Заметный рост арендных ставок в III квартале в сегментах А и В наблюдался, по словам Николая Смирнова из Vesco Realty, в районе вокруг “Белорусской”. Вообще же в городе, по мнению многих участников рынка, ставки аренды в течение года существенно не изменялись. На офисы класса А они колеблются в пределах $570-750 за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), в классе В составляют $350-650, в классе С — до $350. Как сказали в Knight Frank, стало частым явлением приобретение в собственность офисов от 200 до 1000 кв. м и доля сделок купли-продажи на рынке увеличилась по сравнению с арендой. Стоимость 1 кв. м площади без учета НДС в офисах класса А составляет сейчас $2500-5000, в классе В — $1700-3300, в классе С — до $1500.

Специалисты Jones Lang LaSalle считают, что московский офисный рынок развивается весьма активно. Уже подводятся предварительные итоги года — общий объем сделок аренды и купли-продажи может составить 800 000-850 000 кв. м, тогда как в 2003 г. он достиг лишь 650 000 кв. м. По этому показателю год назад Москва заняла 3-е место в Европе после Парижа (1,708 млн кв. м) и Брюсселя (712 000 кв. м), в Лондоне было зафиксированы сделки с 567 000 кв. м.

Марина Ховратович Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...