Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Падения ставок на московские офисы пока не предвидится

 

Падения ставок на московские офисы пока не предвидится

 

 

Московский рынок коммерческой недвижимости является самым емким на территории России. Это касается как суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости и их стоимости, так и общего финансового объема этого рынка.

Среди сегментов, составляющих рынок коммерческой недвижимости, офисный — самый большой. На протяжении последних двух лет все эксперты отмечали, что он находится в верхней точке своего развития, за которой, по законам жанра, должно последовать определенное падение стоимости аренды. Однако его все нет.

загрузка...

 

 

Более того, с начала 2005 года все слышнее рассуждения о том, что офисные ставки аренды далеки от стабилизации. К примеру, руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олег Мышкин считает, что «до конца года ставки аренды еще немного увеличатся. По нашим прогнозам, их рост составит около 10% для офисов класса А и примерно столько же — для класса В. Причем переход в расчетах единичных арендодателей и продавцов с доллара на евро не заложен в указанную цифру роста. Таким образом, в ближайшее время не стоит ждать стабилизации арендных ставок. Их увеличение будет продолжаться еще как минимум два года».

Бизнес-центров становится все больше и больше

По данным компании Blackwood, в первом полугодии общий объем предложения офисных помещений увеличился на 350 тыс. кв. м. Из них около 45% приходится на офисы класса А, соответственно, около 55% — на офисы класса В. Ожидается, что к концу года общее количество введенных в эксплуатацию новых офисных площадей достигнет 750–800 тыс. кв. м. Это позволит довести совокупный объем предложения офисных помещений в Москве до 4,5 млн кв. м.

Основные финансовые показатели на рынке офисной недвижимости в I полугодии 2005 г.

Показатель Офисы класса А
Себестоимость строительства $1000–1500 за 1 кв. м
Средняя ставка аренды $600–850 за кв. м
Средняя цена продажи Средняя цена продажи
Срок окупаемости при сдаче в аренду 4–6 лет
Доходность 12–15%

По данным компании Blackwood

Размер арендных ставок в Москве на офисные помещения в I полгуодии 2005 г.

Класс Средний уровень арендных ставок* Изменения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
А класс $600–850 выросла на 8–10%
В класс $420–550 выросла на 10–12%

* Cтавка включает эксплуатационные расходы, но не включает НДС По данным компании Blackwood

Средняя стоимость продаж офисных помещений в Москве в I полугодии 2005 г.

Класс Средний уровень цен продаж* Изменения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
А класс $3500–5000 выросли на 12–15%
В класс $420–550 выросли на 15%

* Цена продажи не включает НДС По данным компании Blackwood

Можно отметить интересную тенденцию: доля вводимых в строй центров класса А постоянно растет, причем это увеличение отнюдь не вызвано растущим спросом на более высококлассные офисы. Скорее это связано с тем, что себестоимость строительства деловых центров классов А и В практически одинакова, а вот ставки аренды разнятся приблизительно на 30%, поэтому девелоперам попросту выгоднее «дотягивать» с помощью различных технических и инженерных ухищрений свои объекты до более высокого уровня с целью извлечения максимальной прибыли.

Из числа введенных в строй в первом полугодии 2005 года объектов выделяются бизнес-центр Capital Plaza, расположенный в 1-м Лесном переулке, и Central City Tower на Овчинниковской набережной. Количество вакантных площадей на рынке по-прежнему остается крайне невысоким, что свидетельствует о недостаточном насыщении этого сегмента. Так, по данным аналитиков компании Blackwood, для класса А уровень вакантных площадей по-прежнему находится на отметке 3,5%, а для класса В составляет 6%.

Естественно, лидером инвестиционной активности в сфере офисного строительства продолжает оставаться Центральный административный округ. Самые престижные районы расположены в пределах Бульварного кольца, вокруг станций метро «Пушкинская» и «Цветной бульвар». Интересной особенностью первого полугодия 2005 года стало явное снижение интереса девелоперов к восточной части Садового кольца — районам станций метро «Курская», «Таганская» и «Китай-город». Количество заявленных проектов в этих местах постоянно уменьшается, кроме того, падают и арендные ставки в уже функционирующих бизнес-центрах.

А аренда в них все выше и выше

Как отмечают эксперты компании Swiss Realty, сохраняющийся высокий спрос на офисные помещения обусловливает дальнейший рост арендных ставок, но темпы его незначительно сократились. С начала 2005 года ставки аренды на оба класса помещений выросли в среднем на 2–4% и составляют на сегодняшний день $600–800 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов для офисов класса А и $450–550 за 1 кв. м в год — на офисы класса В.

При этом цены продаж помещений класса А практически не увеличиваются и остаются в пределах от $3 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м. А вот здания класса В растут в цене в среднем на 1% в месяц, на конец июня их продажная стоимость колебалась в пределах $2,5–3,5 тыс. за 1 кв. м. Аналитики компании Swiss Realty прогнозируют и дальнейший рост стоимости наиболее удачных зданий, построенных с учетом всех современных требований.

Впрочем, ряд аналитиков высказывают мнение, что зафиксированный рост арендных ставок вызван отнюдь не высоким спросом со стороны арендаторов, а увеличившейся стоимостью эксплуатационных расходов. С таким мнением сложно не согласиться, поскольку в абсолютном выражении эти два показателя — рост стоимости эксплуатационных расходов и рост арендных ставок — действительно практически идентичны.

Отметим две новые тенденции, связанные со спросом на офисном рынке Москвы. Во-первых, как отмечают специалисты компании Swiss Realty, в первом полугодии 2005 года было отмечено резкое возрастание дефицита офисов класса А небольшого метража (до 300 кв. м). При этом сильно увеличилась доля сделок, заключаемых на помещения площадью более 1 тыс. кв. м. Во-вторых, неудовлетворенный спрос на помещения класса В привел к снижению доли свободных офисов до 6–7%. При этом наибольшим спросом стали пользоваться помещения размером 100–300 кв. м, расположенные в районе третьего транспортного кольца.

Серьезно увеличилось количество заявок на деловые центры в районах, прилегающих к МКАД. Все это позволяет сделать вывод о том, что процесс децентрализации офисных помещений, начавшийся в конце 2004 года, продолжился и в этом году.
Более того, он получил поддержку со стороны новых, в первую очередь российских арендаторов, готовых поступиться престижностью, связанной с размещением офиса в пределах Садового кольца. Они арендуют хорошее помещение (обладающее к тому же немаловажным достоинством — транспортной доступностью) на окраине Москвы по значительно более низким ставкам. Иностранные компании выбирают иной путь: оставляют головной офис в известном и престижном бизнес-центре в пределах Бульварного кольца, а остальные службы переводят в различного уровня бизнес-парки на окраинах Москвы.

Айдар Галеев
Руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Наиболее значимым итогом первого полугодия 2005 года можно считать увеличение спроса на коммерческую недвижимость и рост цен на нее. Это связано как с наличием неудовлетворенного спроса, так и с недостатком альтернативных инструментов инвестирования. На фоне снижения доходности жилых новостроек рынок коммерческой недвижимости стабильно развивается.

В наиболее интересном и привлекательном офисном секторе наблюдается увеличение числа предварительных договоров аренды, по офисам класса А и В зафиксирован рост арендных ставок на 5–10%. Растет спрос на покупку площадей — доля обращений с этой целью выросла с 15–20% общего числа клиентских запросов до 25–30%. При этом в большей степени (до 10–15%) подскочили цены на низкокачественную недвижимость. Практически исчезли из оборота площади ценой до $1 тыс. за 1 кв. м. Нижний уровень цен поднялся до отметки $1,1–1,2 тыс. за 1 кв. м.

Проекты по созданию бизнес-парков «Крылатские холмы», «Аврора», «ГринВуд», «Кантри Парк», Troy демонстрируют как интерес рынка к новым форматам бизнес-парков, так и тенденцию к децентрализации. Несмотря на то что сами проекты не вполне соответствуют классическим признакам бизнес-парков (малоэтажные здания, большие земельные участки, невысокие арендные ставки), они пользуются устойчивым спросом.

Проявляется тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. В течение полугодия в стадии активной реализации находился бизнес-центр Pollars компании Mirax Group, площади в котором (от 100 до 625 кв. м) предлагаются компаниям в долевую собственность. Началось возведение делового центра для малого бизнеса по Рязанскому просп., вл. 73 (площади от 38 до 70 кв. м), запланировано строительство Центра развития предпринимательства Юго-Западного округа (ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10) и Российско-немецкого дома для малого и среднего бизнеса (Ленинский просп., 119).


Наталья Мартынова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Падения ставок на московские офисы пока не предвидится":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Yahoo! показал рекордное падение

В минувшую среду акции интернет-компании Yahoo! упали на 22% после того, как компания объявила об отсрочке введения новой рекламной платформы своей поисковой машины. Аналитики считают, что проблема Yahoo! в том, что, хотя компания и увеличивает свои доходы, их динамика не дотягивает до результатов ее главного конкурента Google. Как сообщил аналитик исследовательской компании Piper Jaffray Сафа Рашчи, он понимает недовольство инвесторов: «

» Бизнес в Интернете - 1622 - читать


Дешевых ипотечных кредитов пока не предвидится

Банки не смогут снизить проценты по ипотечным кредитам, из-за того что они сегодня не способны сформировать залоговое покрытие под выпуск ипотечных облигаций. Вице-премьер Владимир Яковлев заявил на коллегии Госстроя о том, что благодаря закону «Об ипотечных ценных бумагах», принятому в середине ноября, банки получат возможность выдавать ипотечные кредиты по ставке ниже 10% годовых в рублях. Дело в том, что, хотя семей, желающих и способных взять ипотечный кредит, по словам ...

» Ипотека - 1276 - читать


Московские застройщики пока не спешат на берега Невы

Питерские компании спокойно отнеслись к победе в конкурсе на застройку " Новой Голландии" столичного девелопера Шалвы Чигиринского. На смену разговорам об экспансии на берега Невы, начавшимся в 2003 году в связи с выходом на рынок Санкт-Петербурга Московской инвестиционно-строительной компании (МИСК), пришло понимание того, что реализация крупных и амбициозных проектов без участия сторонних инвесторов невозможна, а массовое жилищное строительство, на котором специа ...

» Недвижимость регионов - 1395 - читать


Цены на московскую недвижимость поползли вверх активнее из-за падения доллара

По данным аналитического центра " Индикаторы рынка недвижимости", средний уровень стоимости квартир в Москве прибавил еще 0,5 процента и достиг на начало прошлой недели отметки 4202 доллара за квадратный метр. При этом аналитики отмечают, что такое поведение ценовых показателей столичной недвижимости неудивительно, если принять во внимание продолжающееся ослабление доллара, который упал уже ниже 24,5 рубля.

» Строительство жилья - 1721 - читать


Московские офисы обесцениваются

Эксперты ожидают падения ставок арендной платы на московские офисы из-за больших объемов строительства бизнес-центров. Ставки арендной платы на московские офисы в ближайшие годы будут снижаться. Такой прогноз был озвучен специалистами компании Jones Lang LaSalle в ходе международной выставки инвестиций в недвижимость МИПИМ, прошедшей в Каннах на прошлой неделе.

» Бизнес Недвижимость - 1192 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Падения ставок на московские офисы пока не предвидится

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru