Промышленная недвижимость демонстрирует высокую доходность

Тема промышленной и складской недвижимости в связи с экономическим ростом последних лет занимает и девелоперов, и инвесторов, и производственников. На конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, развитие, инвестиции», которая пройдет в Санкт-Петербурге с 3 по 5 октября, этой теме будет посвящена отдельная секция. О ее проблематике рассказывает ведущий секции директор по развитию менеджмента компании «ПСБ» Николай Вечер.

— Какие тенденции сегодня характерны для рынка промышленной и складской недвижимости?

— Промышленные и складские помещения являются наиболее востребованным видом недвижимости, по крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге.

 

 

Общая площадь производственной недвижимости по Санкт-Петербургу составляет 13 млн. кв. м или 23% нежилого фонда, складской — 8,5%, или около 5 млн. кв. м ( В Москве по данным компании «Stiles&Riabocobylko» общая площадь складов 1,6 млн кв. м).

Сегодня строятся как новые склады и производственные объекты, так и перепрофилируются старые. На первую половину нынешнего года спрос на производственные помещения в Петербурге превышал предложение по аренде в 3 раза, а по купле-продаже в 5 раз. Доля заявок на покупку и аренду составляла 31% и 29% соответственно ( второе место после торговой недвижимости).

— Насколько старые производственные площади отвечают интересам сегодняшних производителей?

— Они отвечают запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Современные производственные объекты предполагают один уровень расположения технологических линий и подъездные пути. Такие объекты строятся на свободных пятнах, в новых промзонах, напримеир, «Пулково». В большинстве же случаев у нас пока идут по пути перепрофилирования.

— Последнее время среди девелоперов, занимающихся промышленной недвижимостью, в ходу понятие «технопарк». Что входит в это понятие, насколько заявляемые проекты соответствуют его классическому западному пониманию?

— Создание «технопарка» в западном понимании предполагает два подхода. Во-первых, может иметься свободная земля, «грин-филд». Фирма девелопер выкупает или берет участок свободной земли, осуществляет инфраструктурную подготовку, разбивает на лоты и сдает в долгосрочную аренду. Арендаторы возводят на ней свой конструкции, в которых сосуществуют производственные, офисные и складские функции. Все это объединено не только инфраструктурой, но и может быть профилем деятельности. У нас в Питере подобных проектов пока нет. Они требуют «длинных денег» для вложений в инфраструктуру, а банки пока не готовы давать кредиты под залог земли (пока не сложился рынок земли). Второй путь — это создание технопарков на «браун филд» — уже застроенных территориях. В этом случае компания-девелопер занимается перепрофилированием имеющейся заводской недвижимости.

— А какова ситуация на рынке складских помещений?

— В Санкт-Петербурге под склады используются в основном неспециализированные помещения, 50% помещений не зарегистрированы как складские.

Между тем велика потребность в складах класса А — имеются в виду качественные склады либо вновь построенные, либо уже использовавшиеся с удобными подъездами, охраняемой территорией, наличием автономной электроподстанции и теплового узла. Выдвигаются технические требования и к самим складским постройкам. Здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы — с антипылевым покрытием, а также система принудительной вентиляции и пожаротушения. В Москве большая часть таких современных складов находится за МКАД. В Питере таких складов мало, в Москве их около 200 тыс. кв. м (из 1,6 млн. кв. м). Большая часть складов расположена на бывших заводских территориях и возникла в результате перепрофилирования, эти склады условно можно отнести к категориям В и С, остальное — склады класса В. Наиболее востребованы в Петербурге небольшие склады (50-150 кв.м. – продажа, 50-300 кв. м аренда) , в Москве наиболее востребованы большие площади — по несколько тысяч кв. метров.

— А как сегодня выглядит взаимодействие девелоперов и торговых сетей в складском сегменте?

— Часто девелопер возводит и оборудует складские помещения, сдавая их не напрямую торговому оператору, а специальной логистической компании-провайдеру. Тот и предоставляет клиенту логистические услуги, обеспечивая хранение, сопровождение товара, доставку и т.п.). Многие торговые операторы имеют в своей структуре собственную компанию-застройщика (например, «Пятерочка», «Агроторг»). Проблема сегмента нового строительства складов, сильно тормозящая девелоперов, в нехватке кредитных ресурсов, которые требуются на инфраструктурную подготовку территорий. Участие банков в тех или иных схемах развития складской и производственной недвижимости сильно катализировало бы этот рынок. Это один из животрепещущих вопросов, которые мы обсудим в ходе конференции.

Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...