Чудеса на песке

Экономический бум в странах Персидского залива — Бахрейне, ОАЭ, Кувейте, Омане, Катаре и Саудовской Аравии — стал общепризнанным фактом. Особенно ярко выражен экономический подъем в Дубае, который меньше чем за 10 лет стал одним из самых влиятельных в мире мегаполисов. Власти Дубая управляют как крупнейшими инвестиционными потоками внутри страны, так и масштабными проектами за ее пределами. Между тем существуют и определенные проблемы, проигнорировав которые можно проститься с экономическим чудом.

Гигантские проекты

Вся экономика Дубая так или иначе связана с руководством эмирата.

 

 

Взять хотя бы инвесторов. Крупнейшими инвестиционными структурами в эмирате являются Dubai Investment Group (DIG) и Dubai International Capital (DIC), входящая в состав Dubai Holding. Наряду с этими компаниями активную роль в экономике Дубая играют проправительственные Dubai Ports World, Emaar Properties и Emirates Telecommunications Corporation (Etisalat). “Все эти инвестиционные инструменты имеют общие цели, но различные стратегии распределения инвестиционных рисков и получения доходов”, — отмечает исполнительный директор компании Emirates Financial Services Суреш Кумар.

Общее в этих стратегиях, однако, то, что корпорации стремятся развернуть самые масштабные в своей отрасли проекты. Иногда это удается. Так, например, компания Emaar Properties строит самую высокую в мире башню Burj Dubai. Точная высота башни хранится в строгом секрете, однако директор проекта, представитель бельгийской компании-застройщика Besix Иван Брюнинкх сообщил “Ведомостям”, что башня будет высотой более 800 м (160 этажей). Это высота башни, не считая наконечника шпиля. Площадь башни составит 279 000 кв. м, а подиума — 186 000 кв. м. На строительство башни и подиума планируется затратить 145 000 и 115 000 куб. м бетона соответственно. Архитектор проекта — известное бюро Skidmore, Owings & Merill. Строительство ведет дубайская компания Emaar Properties, для которой работают три субподрядчика — бельгийская компания Besix, корейская компания Samsung и дубайская Arabtec. Менеджером проекта выступает американская Turner Construction.

До 39-го этажа будет размещаться отель. Брюнинкх не исключает возможность того, что оператором фешенебельного отеля будет региональная гостиничная сеть. “Местные гостиничные сети все активнее действуют на рынке, — отметил он. — Если раньше участие влиятельных иностранных партнеров приветствовалось, то теперь региональные операторы все чаще предпочитают обходиться собственными силами”.

Жилые апартаменты разместятся сразу над гостиничными номерами, до 108-го этажа. На 123-м этаже будет находиться смотровая площадка. Офисные помещения займут верхние 20 этажей — со 124-го до 153-го этажа.

По словам Брюнинкха, форма башни — в виде неправильной буквы V — оптимальная для высотных зданий: три крыла, расположенных вокруг центрального ядра, создают определенное равновесие, каждое крыло поддерживается двумя другими. Кроме того, подобная форма максимизирует периметр остекления. Проект башни подвергся проверке на экстремальные обстоятельства — землетрясение, устойчивость к порывам ветра. Так, в зависимости от высоты смещение здания вследствие воздействия ветра за 50 лет составит 0,54 м для нижнего уровня (верхняя часть жилой зоны, высота — 375,3 м) и 1,25 м для верхней части офисной зоны (высота — 569,7 м). Таким образом, ежегодное смещение здания вследствие воздействия ветра составит всего 1 см для жилой зоны и 2,5 см для офисной зоны.

Башня будет окружена искусственным озером, что станет дополнительным элементом привлекательности.

Строительство гигантской башни продлится 47 месяцев — до декабря 2008 г. По предварительным оценкам, инвестиции в проект составят $876 млн.

The World — этот безумный мир

Если коренное население Дубая может обойтись без виллы с видом на воду, то иностранные покупатели недвижимости — вряд ли. Для них и придуманы искусственные острова. Но если к “пальмам” — комплексам искусственных островов в виде пальм — The Palm Jumeirah и The Palm Jebel Ali — уже привыкли, то новый гигантский комплекс частных искусственных островов — The World (“Мир”), который будет состоять из 300 островов, привлекает оригинальностью концепции и естественным для собственника желанием иметь свой и только свой участок суши. “Мир” в Персидском заливе очень похож на настоящий, только представлен в миниатюре и с некоторыми купюрами. Здесь есть своя Африка с Конго и Мозамбиком, своя Южная Америка с Сантьяго и Кубой, своя Азия с Москвой и Санкт-Петербургом

(жители Ближнего Востока не считают, что европейская часть России может быть причислена к Европе), островом Большевик, Пекином, Таиландом и Ливаном, своя Европа, в которой отсутствуют названия стран Центральной и Восточной Европы, своя Антарктида и Австралия и своя Северная Америка с Нью-Йорком, Сан-Диего, Лос-Анджелесом и Колорадо, но без Вашингтона… Правда, все официальные материалы застройщика — проправительственной корпорации Nakheel подчеркивают, что генеральный план проекта The World не является окончательным и может быть изменен, равно как форма и названия островов.

Все начинается с инфраструктуры

Значительные инвестиции (как частные, так и государственные) направляются в развитие инфраструктуры. Дубай рассчитан в первую очередь на жителей с доходом выше среднего. Общественный транспорт — автобусы — здесь функционирует для малообеспеченных граждан. Согласно официальной статистике общественным транспортом в Дубае пользуется менее 5% населения эмирата, составлявшего на конец 2005 г. 1,4 млн человек. Количество автомобилей в Дубае ежегодно возрастает примерно на 45 000. Правда, крен в сторону личного транспорта решено изменить. Дубайским дорожно-транспортным ведомством (Dubai Roads and Transport Authority, RTA) в эмирате разрабатывается “легкое метро”. Работы сразу по 35 станциям начались в феврале 2006 г. Директор дубайского метро Абдул Махид Хайя отмечает, что метро будет введено в строй уже через три года, к февралю 2009 г. Метрополитен Дубая сможет ежедневно обеспечивать провоз 1,2 млн пассажиров, а в год — 355 млн пассажиров. Во-первых, это будет способствовать разгрузке автомагистралей, во-вторых, увеличит пассажиропоток и, в-третьих, сделает комфортнее жизнь малообеспеченных слоев населения. Таким образом, доля общественного транспорта в общей массе пассажирских перевозок в Дубае может возрасти в ближайшие 15 лет с 4,7% до 17%.

Экономические предпосылки

Некоторые экономисты склонны относить экономическое чудо Дубая на счет скачка цен на нефть. Оптимистические прогнозы предполагают сохранение темпов экономического роста в пределах 6-10% в ближайшие несколько лет. Действительно, статистика выглядит весьма жизнеутверждающе: доходы стран Персидского залива от продажи нефти в 2006 г. планируются в размере $305 млрд, что в пять раз больше, чем в 1998 г. Аналитики Международного валютного фонда предсказывают, что положительный баланс на текущем счету у стран — поставщиков нефти в ближайшие пять лет достигнет $470 млрд при среднем уровне цен на нефть $59 за баррель. По оценке экономистов, рост цен на нефть подпитывают также нужды таких гигантских стран с переходной экономикой, как Китай и Индия. Галопирующий рост цен на нефть (42% в 2005 г. по сравнению с 2004 г.) позволяет странам Персидского залива аккумулировать свободные средства. Примечательно, что эти средства инвестируются главным образом на территории региона. Например, в докладе ООН “Мировая экономическая ситуация и перспективы — 2006” говорится, что значительная часть капитала, заработанного на фондовом рынке Саудовской Аравии, инвестируется в Иорданию, Ливан и ОАЭ. Подобную стратегию подтверждает и старший экономист по Ближневосточному региону, главный аналитик по энергии в составе EIU (European Intelligence Unit) Дэвид Баттер. “Государства Персидского залива сделали значительные успехи в диверсификации своих экономик, поэтому существенная часть доходов от продажи нефти и газа распределяется непосредственно на территории региона”, — подчеркивает Баттер. Основная доля “нефтяного” капитала вкладывается в недвижимость и опять-таки в финансовые инструменты.

Кувейтская компания IFA Hotels & Resorts также своевременно оценила перспективы инвестиций в ОАЭ. В Дубае сегодня находится почти половина объектов недвижимости, являющихся собственностью компании. Особенно удачным получился совместный проект IFA Hotels & Resorts и известной швейцарской гостиничной сети Movenpick Hotels & Resorts — высотный комплекс жилых апартаментов Laguna Tower на берегу Персидского залива. Апартаменты в высотном 40-этажном комплексе, оснащенном бизнес-центром, многочисленными кафе и ресторанами и элитным спорт-клубом с просторными бассейнами, были распроданы со значительным опережением графика. В нижней части здания расположен 5-звездочный отель Movenpick, а с 9-го по 38-й этажи — комфортабельные апартаменты (студио и с двумя спальнями). В верхнем уровне (39-40-й этажи) размещаются 12 пентхаусов. Владелец комплекса — IFA Hotels & Resorts, а управляющая компания — Movenpick Hotels & Resorts. Соинвесторам апартаментов в комплексе IFA Hotels & Resorts гарантирует стабильные 8% годовых в течение первых трех лет, а начиная с четвертого года — половину доходов от сдачи собственности в аренду.

Вместе с тем ОАЭ в целом и Дубай в частности существуют не только за счет нефтедолларов. В ОАЭ отмечается и активный рост фондового рынка. Высокий спрос на недвижимость в ОАЭ и активное развитие строительных технологий привели к тому, что в 2005 г. цены на аренду домов возросли в зависимости от района страны на 20-40%. Значительно повысились и цены на строительные материалы. Все это приводит к тому, что инвестиции в недвижимость в странах Персидского залива лидируют по популярности. Отсутствие других столь же надежных и доходных инвестиционных инструментов способствует тому, что доходы от деятельности нефтегазового и финансового секторов направляются непосредственно в недвижимость.

Deja vu

Впрочем, жизнь в Дубае вовсе не так безоблачна, как можно было бы подумать. Главная проблема эмирата — кадровый вопрос. В Дубае не ощущается нехватки работников сферы обслуживания. Стремясь сохранить за собой место и улучшить свое благосостояние, эмигранты — жители стран Азии (включая Узбекистан, Таджикистан, Индию, Филиппины и др.) охотно учат английский язык, понимая, что знание языка наряду с широкой улыбкой — единственный шанс преуспеть в обстановке жесткой конкуренции. Совсем другое дело — работники строек, тоже эмигранты, но только менее квалифицированные. Здесь работают представители Индии и Пакистана, реже — Турции и Египта. Даже в жаркие летние дни жизнь на стройках не затихает — темпы строительства не снижаются. Мир ждет нового чуда, а Дубай его обещал и поэтому должен предоставить… Подобная ситуация, естественно, не проходит для здоровья трудящихся бесследно. Волнения и недовольства на стройках эмирата уже освещались в мировой прессе. Это заставило застройщиков не только считаться с человеческим фактором, но и принять определенные меры предосторожности, например не принимать свыше 1000 человек одной национальности на строительный объект.

Впрочем, ситуацию в Дубае едва ли можно назвать уникальной. Московские высотки в 50-е гг. тоже строили главным образом не москвичи, а заключенные и военнопленные. Да и сегодня на московских стройках работают жители других регионов и бывших стран СНГ. Охрана труда и социальная защита оставляют желать лучшего. Единственное, в чем Москва отстает от Дубая, — это переводчики. Чтобы строить гигантские чудо-башни, конечно, нужны переводчики, которые доходчиво объясняют приезжим строителям их задачу.

Глобальные задачи дубайских инвестиционных корпораций нередко выходят за пределы эмирата и даже региона в целом. История египетского миллиардера Мохаммеда аль-Файеда, владеющего престижным лондонским универмагом Harrod's и английской футбольной командой Fullham, не может не вдохновлять успешных арабских бизнесменов. Они покупают контрольные пакеты акций в крупнейших в мире автомобильных и нефтяных компаниях, инвестируют миллиарды в инфраструктуру мегаполисов. Феномен Дубая работает на улучшение имиджа региона в глазах международного сообщества. Ближний Восток — это не только горячие нефтедоллары и бесконечные горячие точки, но и еще что-то, вечное, как мир. Взять хотя бы комплекс The World. Знакомые города и острова. Где-то мы уже с этим сталкивались. Например, в США, где тоже есть своя Москва и свой Санкт-Петербург… Но Дубай — всего лишь эмират, и его роль в мировой экономике, несмотря на огромный потенциал, пока незначительна.

В рейтингах UNCTAD (United Nations Conference on Trade and Development) — Конференции ООН по торговле и развитию — Дубай практически не фигурирует. Хотя, по оценкам Института международных финансов (Institute of International Finance, IIF), cовокупный экспорт стран Персидского залива в 2006 г. составит $416 млрд, что примерно равно совокупному экспорту Бразилии, Индии и России.

Впрочем, ничто не может воспрепятствовать Дубаю инвестировать в строительство архитектурных шедевров. Но надо учитывать, что слава бывает мимолетной. Имена архитекторов — создателей шедевров хранятся и передаются на протяжении веков, а вот имена правителей, при которых эти шедевры были построены, или меценатов, пожертвовавших средства на благое дело, увы, забываются. Исключение составляют, пожалуй, префект парижского департамента Сена барон Жорж Эжен Осман и московский мэр Юрий Лужков, а также многочисленные египетские фараоны. Возможно, дубайским правителям удастся продолжить этот список.

Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...